Контрольные задания. На каждый вопрос, обозначенный цифрой, следует выбрать ответ, обозначенный буквой

Вопросы

На каждый вопрос, обозначенный цифрой, следует выбрать ответ, обозначенный буквой.

1. Какие объекты подлежат обязательной государственной регистрации?

а) Вещные и обязательственные права на недвижимое имущество и сделки с недвижимым имуществом.

б) Право собственности и другие вещные права на недвижимое имущество, ограничения (обременения) прав на недвижимое имущество.

в) Все виды сделок с недвижимым имуществом.

г) Любые объекты движимого и недвижимого имущества.

2. Чем удостоверяется проведенная государственная регистрация возникновения или перехода прав на недвижимое имущество?

а) Нотариальным удостоверением соответствующего договора о возникновении или переходе прав на недвижимое имущество.

б) Свидетельством о государственной регистрации прав.

в) Специальной регистрационной записью на соответствующем договоре.

3. Как называется доход, остающийся после вычета из валового дохода всех операционных издержек (расходов) и платежей по обслуживанию долга?

а) Чистый операционный доход.

б) Эффективный валовой доход.

в) Чистые доходы.

г) Доход на собственный капитал.

4. Ипотечная постоянная состоит из фактора фонда возмещения и одного из следующих коэффициентов. Какого именно?

а) Фактор текущей стоимости аннуитета.

б) Ставка процента.

в) Коэффициент накопления будущей стоимости.

г) Эффективная норма возврата капитала.

5. Что из нижеследующего соответствует определению авансового аннуитета?

а) Поток дохода неравномерен.

б) Платежи производятся в конце каждого из временных периодов.

в) Произведено единовременное инвестирование денежных средств.

г) Платежи производятся в начале каждого из временных периодов.

6. Какой подход к стоимости чаще всего применяется для оценки недвижимости специального назначения?

а) Затратный подход.

б) Подход сравнительного анализа продаж.

г) Инвестиционный подход.

7. Что из нижеследующего не является компонентом метода кумулятивного построения при выделении общего коэффициента капитализации?

а) Безрисковая ставка.

б) Премия за низкую ликвидность.

в) Поправка на местоположение.

8. Что из нижеследующего неправильно?

а) V = I / R.

б) I = RV.

в) R = I / V.

г) I = R / V.

9. Что является результатом суммирования денежного потока (поступлений собственных денежных средств) и платежей по обслуживанию долга?

а) Действительный валовой доход.

б) Общие операционные расходы.

в) Потенциальный валовой доход.

г) Чистый операционный доход.

10. Ипотечная постоянная рассчитывается как отношение годовых вып-лат по кредиту к:

а) Денежному платежу покупателя.

б) Продажной цене.

в) Сумме кредита.

г) Ежегодному обслуживанию долга.

11. Что из нижеперечисленного не является недвижимым имуществом по законодательству России:

а) Пруды, озера и другие обособленные водные объекты.

б) Зарегистрированные права собственности на здания, сооружения и другие объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно.

в) Векселя, обеспеченные ипотекой.

г) Земельные участки.

д) Сервитуты.

е) Участки недр.

ж) а, б, е.

з) б, в, д.

12. Что из указанного не является одним из подходов в оценке недвижимости?

а) Затратный подход.

б) Экономический подход.

в) Рыночный подход.

г) Доходный подход.

13. Что из нижеперечисленного является одним из методов, используемых в рамках рыночного подхода в оценке недвижимости:

а) Анализ дополнительных денежных потоков.

б) Анализ дисконтированной стоимости.

в) Анализ индексов приведенных затрат.

г) Анализ парных продаж.

д) Все вышеперечисленное.

14. В оценке недвижимости износ, обусловленный воздействием того или иного фактора, признается неустранимым, если:

а) Существующий вариант использования недвижимости при наличии данного фактора не соответствует существующим правовым нормам и ограничениям.

б) Доход, приносимый недвижимостью при наличии данного фактора, не оправдывает инвестиций.

в) Затраты на устранение фактора, обусловливающего наличие износа, превысили бы ожидаемое в результате устранения повышения стоимости.

г) Потенциальные покупатели имеют возможность приобрести на рынке такие сопоставимые объекты, в которых данный фактор, обусловливающий наличие износа в оцениваемом объекте, отсутствует.

д) а, г.

15. Верно ли утверждение: "При расчете чистого операционного дохода из валового дохода обычно исключаются все выплаты по долговым обязательствам, связанным с оцениваемым объектом"?

а) Верно.

б) Неверно.

16. Коэффициент капитализации, применяемый в доходном подходе

а) Всегда больше, чем требуемая ставка дохода на инвестиции.

б) В зависимости от обстоятельств может быть как больше, так и меньше требуемой ставки дохода на инвестиции.

в) Всегда меньше, чем требуемая ставка дохода на инвестиции.

17. Верно ли утверждение: "При использовании доходного подхода в оценке коммерческой недвижимости, расположенной в бурно развивающемся районе, наиболее уместным представляется применение модели прямой капитализации"?

а) Неверно.

б) Верно.

18. Рынок недвижимости – это

а) Рынок совершенной конкуренции.

б) Рынок несовершенной конкуренции.

в) Необычный рынок.

г) Обычный рынок.

19. Верно или неверно утверждение: “Условия финансирования влияют на рыночную стоимость объекта”?

а) Верно.

б) Неверно.

20. Каким образом может быть охарактеризована экономическая категория “стоимость в пользовании”?

а) Объективная стоимость.

б) Наиболее вероятная цена.

в) Стоимость для конкретного пользователя.

г) Ликвидационная стоимость.

21. Какой из подходов к оценке объектов недвижимости всегда требует отдельной оценки стоимости земельного участка?

а) Рыночный.

б) Затратный.

в) Доходный.

г) С учетом износа.

22. При оценке стоимости объекта недвижимости в целях страхования риска предпочтение часто отдается:

а) Рыночному методу.

б) Затратному методу.

в) Доходному методу.

23. Какому методу оценки будет отдано предпочтение при оценке рыночной стоимости гостиницы?

а) Метод средних продаж.

б) Метод капитализации дохода.

в) Затратный метод.

24. Ликвидационная стоимость объектов недвижимости – это

а) Стоимость материалов, из которых сделаны объекты недвижимости.

б) Рыночная стоимость объектов при их вынужденной продаже.

в) Стоимость замещения оцениваемого объекта аналогом.

25. Какие факторы влияют на рыночную стоимость недвижимости во времени?

а) Изменение спроса и предложения.

б) Физический износ.

в) Моральный износ.

г) б, в.

д) а, б.

е) а, б, в.

26. Первостепенную роль в определении стоимости земельного участка играет:

а) Наличие удобного подъезда.

б) Обеспеченность социальной инфраструктурой.

в) Местоположение.

27. Внутренняя норма рентабельности (отдачи) – IRR – это

а) Ставка дисконтирования, при которой NPV (чистая дисконтированная стоимость) равна нулю.

б) Показатель максимальной доходности инвестиционного проекта.

в) Показатель периода окупаемости инвестиционного проекта.

28. Что означает понятие “Чистая дисконтированная стоимость проекта NPV”?

а) Текущая стоимость всех текущих доходов от проекта.

б) Текущая стоимость всех доходов от проекта минус текущая стоимость всех инвестиций в проект.

в) Цена перепродажи проекта минус инвестиции в проект.

29. Что из нижеперечисленного не является фактором, влияющим на стоимость?

а) Полезность.

б) Возраст.

в) Дефицитность.

г) Передаваемость прав.

30. Что из нижеследующего не является одним из трех подходов к оценке недвижимости?

а) Доходный.

б) Рыночный.

в) Затратный.

г) С учетом износа.

31. Что из нижеследующего в соответствии с экономической теорией составляет набор факторов производства?

а) Предложение, спрос, потребление и сбережения.

б) Рабочая сила, машины и оборудование, деньги и управление.

в) Физические, экономические, правительственные и социальные факторы.

г) Труд, капитал, координация и земля.

32. Существуют три вида износа, какие именно?

а) Физический износ, функциональное устаревание, ускоренный износ.

б) Физический износ, функциональное устаревание, устаревание по местоположению (внешнее воздействие).

в) Устаревание окружающей среды, неустранимый физический износ, долгосрочный износ.

г) Неустранимый физический износ, устранимое устаревание, устранимое устаревание по местоположению (внешнего воздействия).

33. Хронологический возраст может быть:

а) Больше эффективного возраста.

б) Меньше эффективного возраста.

в) Таким же, как эффективный возраст.

г) И тем, и другим, и третьим.

34. Верно или неверно утверждение: "Стоимость замещения и стоимость воспроизводства являются синонимами"?

а) Верно.

б) Неверно.

35. Что из нижеследующего лучше всего описывает накопленный износ?

а) Физический износ.

б) Функциональное устаревание.

в) Потеря стоимости по всем возможным причинам.

г) Стоимость объекта со зданиями и сооружениями за вычетом стоимости участка земли.

36. В затратном подходе износ измеряется

а) В текущих ценах в сопоставлении со стоимостью воспроизводства.

б) В текущих ценах в сопоставлении с ценой покупки.

в) Как разница между ретроспективной ценой покупки и ценой последующей перепродажи.

37. Какая из нижеперечисленных не считается единицей сравнения при использовании метода прямого сравнительного анализа продаж?

а) На 1 м² высоты стен.

б) Валовой рентный мультипликатор.

в) На 1 комнату.

г) На 1 м².

38. Что из нижеследующего не является видом или методом корректировки, применяемым при оценке объекта по методу сравнительного анализа продаж (рыночному методу)?

а) Корректировка экономического коэффициента.

б) Процентная корректировка.

в) Корректировка по единицам сравнения.

г) Долларовая корректировка.

39. Как рассчитывается валовой рентный мультипликатор?

а) Делением цены продажи на доход.

б) Делением чистого операционного дохода на цену продажи.

в) Делением потенциального валового дохода на действительный валовой доход.

г) Делением действительного валового дохода на цену продажи.

40. Для оценки какого из перечисленных типов недвижимости в наибольшей степени соответствует подход сравнительного анализа продаж?

а) Жилые дома.

б) Кинотеатры.

в) Больницы.

41. При использовании метода прямого сравнительного анализа продаж поправки на фактор времени вносятся

а) В первую очередь.

б) В последнюю очередь.

в) Вне зависимости от последовательности внесения корректировок.

42. Как называется коэффициент, который используется при пересчете будущих потоков денежных средств в текущую стоимость при дисконтировании?

а) Общий коэффициент.

б) Ставка процента.

в) Ставка дисконта.

г) Коэффициент реверсии.

43. Как рассчитывается общая ставка дохода?

а) Делением цены продажи на величину чистого операционного дохода.

б) Делением чистого операционного дохода на цену продажи.

в) Умножением валового рентного мультипликатора на цену продажи.

г) Умножением цены на рыночный фактор.

44. Какой из подходов возмещения капитала в наибольшей степени применим для стареющих офисных зданий?

а) Безрисковый.

б) Аннуитетный.

в) Прямолинейный.

45. Какими из нижеперечисленных методов могут быть рассчитаны нормы возврата капитала?

а) Прямолинейный метод возврата капитала.

б) Формирование фонда возмещения по ставке дохода на инвестиции.

в) Формирование фонда возмещения по безрисковой ставке процента.

г) Никакими из вышеперечисленных.

д) а, б, в.

46. Верно или неверно утверждение: «Чем выше коэффициент капитализации, тем выше стоимость»?

а) Верно.

б) Неверно.

47. Верно или неверно утверждение: «Коэффициент капитализации для зданий равен сумме рисковой ставки дохода на инвестиции и нормы возврата капитала»?

а) Верно.

б) Неверно.

48. Какой из методов возврата капитала применяется при высокоприбыльных инвестициях в объекты недвижимости?

а) Безрисковый (возврат капитала по фонду возмещения и безрисковой ставке).

б) Равномерно-аннуитетный (возврат капитала по фонду возмещения и ставке дохода на инвестиции).

в) Прямолинейный.

49. Верно или неверно утверждение: «Если прогнозируемый поток доходов не ограничен во времени или если не ожидается потеря вложенного капитала, то доход может быть капитализирован по ставке процента»?

а) Верно.

б) Неверно.

50. По какому методу должно происходить возмещение капитала в случае самоамортизирующихся закладных?

а) По методу фонда возмещения.

б) По прямолинейному методу.

51. Верно ли утверждение: «Если ожидаемая реверсия (перепродажа) объекта меньше первоначальных инвестиций в объект, то общий коэффициент капитализации должен быть больше общей ставки отдачи»?

а) Верно.

б) Неверно.

52. Верно ли утверждение: «При определении чистого операционного дохода от объекта для расчета рыночной стоимости следует учитывать все долговые обязательства по объекту»?

а) Верно.

б) Неверно.

53. Верно ли утверждение: «Прогнозируемый прирост или снижение стоимости относится к стоимости всего объекта, а не только к стоимости собственного капитала»?

а) Верно.

б) Неверно.

54. При вложении средств в недвижимость инвестор в общем случае рассчитывает на получение

а) Текущих доходов от объекта.

б) Дохода от перепродажи объекта.

в) Дохода от увеличения капитала при выполнении обязательств по ипотечному кредиту.

г) Льготного налогообложения.

д) Дохода от возрастания стоимости объектов с течением времени.

ж) а, б.

з) а, б, в.

и) Всего вышеперечисленного.

55. Верно ли утверждение: «Чем благоприятнее условия кредита при финансировании недвижимости, тем более высокую цену будет стремиться получить продавец»?

а) Верно.

б) Неверно.

56. Верно ли утверждение: «Типичным финансированием является денежная сумма, которая может быть получена от кредитора, а также взимаемый при этом процент»?

а) Верно.

б) Неверно.

57. Какие методы расчета ставки дисконта существуют для капитализации собственного капитала инвестора?

а) Кумулятивный метод.

б) Метод рыночной экстракции (выжимки).

в) Метод инвестиционной группы.

г) Метод прямолинейного возврата капитала.

д) Метод возврата капитала по фонду возмещения и безрисковой став-ке процента.

е) Метод возврата капитала по фонду возмещения и ставке дохода на инвестиции.

ж) а, б.

з) а, б, в.

и) г, д, ж.

к) Все вышеперечисленные.

58. При выборе среди сопоставимых альтернативных вариантов инвестиций предпочтение отдается

а) Анализу текущих доходов от объекта.

б) Анализу цен перепродажи объектов.

в) а, б.

59. Рыночная стоимость объекта недвижимости определяется исходя из

а) Текущей стоимости денежных потоков.

б) Текущей стоимости реверсии (перепродажи).

в) Текущего остатка ипотеки.

г) а, б.

д) а, б, в.

ж) Ничего из вышеперечисленного.

60. Инвестор планирует для себя отдачу по проекту на уровне 10%. Ипотечная постоянная равна 12 %. Какие условия финансирования имеет в данном случае инвестор?

а) Благоприятные.

б) Неблагоприятные.

в) Типичные.

61. Верно ли утверждение: «Если поток доходов от объекта не ограничен во времени, коэффициент капитализации для инвестора будет меньше, чем для кредитора»?

а) Верно.

б) Неверно.

62. Какие основные критерии использует инвестор при выборе безрисковой ставки доходности?

а) Минимальный риск.

б) Максимальная ликвидность.

в) Срок инвестиционного проекта.

г) а,б.

д) Все вышеперечисленные.

63. Верно ли утверждение: «Коэффициент капитализации собственного капитала инвестора включает норму возврата капитала и ставку дохода на инвестиции»?

а) Верно.

б) Неверно.

64. Верно ли утверждение: «Стоимость проекта финансирования недвижимости всегда совпадает со стоимостью самого объекта недвижимости»?

а) Верно.

б) Неверно.

65. Взаимодействием каких факторов определяется вариант наилучшего и наиболее эффективного использования земли?

а) Потенциал местоположения.

б) Рыночный спрос.

в) Ресурсное качество участка.

г) Условия возврата капитала.

д) Правовая обоснованность застройки.

е) Технологическая обоснованность застройки.

ж) Финансовая обоснованность застройки.

з) Все вышеприведенные.

и) а, б, в, д.

к) а, б, в, д, е, ж.

л) е, ж.

Задачи

При решении задач следует использовать формулы, приведенные в Приложении.

1. Рассчитайте общий накопленный износ здания, используя следующую информацию. Объект продан за $ 120 000. Исходя из анализа продаж аналогичных земельных участков, данный участок имеет оценочную стоимость $ 30 000. Информация, полученная от службы анализа затрат, показывает, что полная стоимость воспроизводства здания составляет $ 100 000.

2. Определите величину ежегодных выплат по кредиту. Кредит под залог недвижимости в размере $ 300 000 предоставлен на следующих условиях: срок предоставления кредита – 12 лет, под 15 %, с ежегодными платежами.

3. Определите, какую сумму должен вносить заемщик в фонд погашения кредита, если ипотечный кредит в $ 100 000 предусматривает периодическую выплату одних только процентов. Однако через 10 лет должна быть погашена полностью основная сумма кредита. Заемщик хочет ежегодно вносить в специальный фонд, приносящий процент, определенную фиксированную сумму, чтобы иметь возможность через 10 лет погасить долг. На остаток в фонде ежегодно начисляется 8 % годовых.

4. Определите стоимость покупки (цену) данного объекта недвижимости. По условиям банка ежемесячные платежи по ипотечному кредиту составляют $ 1500. Кредит выдан на 8 лет под 14 %. Собственные средства инвестора по данному проекту составляют $ 300 000.

5. Рассчитайте необходимую для выполнения данного проекта величину годового чистого операционного дохода. Инвестор планирует для себя отдачу по проекту на уровне 17 %. Коэффициент ипотечной задолженности составляет 75 %. Кредит представлен в размере $ 370 000 на 7 лет под 22 %.

6. Каков будет общий коэффициент капитализации, если известны сле-дующие данные. Требуемая доля собственного капитала составляет 30 %. Ставка процента по кредиту равна 12 %. Кредит выдан на 25 лет при ежемесячном накоплении. Ставка дохода на собственный капитал составляет 6 %.

7. Рассчитайте стоимость собственного капитала. По условиям ипотечного кредита в $ 300 000 ежегодные платежи должны составлять $ 30 000. Годовой чистый операционный доход равен 40 000 при ставке дохода на собственный капитал в 10 %.

8. Площадь здания, предназначенная для сдачи в аренду, составляет 10 000 кв. м, из них 400 кв. м не занято, остальная площадь сдана по $ 12 за 1 кв. м, операционные расходы составляют 45 % потенциального валового дохода. Какова величина чистого операционного дохода?

9. Стоимость земли, купленной за $ 30 000, ежегодно повышается на 15 % (по сложному проценту при ежегодном накоплении). Какова будет ее стоимость через 5 лет?

10. Ипотечный кредит в $ 100 000 при 10 % годовых предусматривает выплаты одних только процентов в течение 5 лет, а затем, в конце пятого года осуществление единовременного шарового платежа. Какова сумма шарового платежа?

11. Определить сумму полного накопленного износа по зданию. Полная стоимость воспроизводства здания $ 550 000, эффективный возраст зда- ния – 7 лет, полный срок экономической жизни – 70 лет.

12. Здание, приносящее доход по ставке 15 % годовых, будет продано через 5 лет за 50 % его нынешней стоимости. Рассчитайте коэффициент капитализации при условии прямолинейного возврата инвестиций (по методу Ринга).

13. Прокладка трамвайных путей вдоль проспекта повлияла на то, что арендная плата за квартиры, выходящие окнами на проспект, снизилась на $ 125 в месяц. Валовой рентный мультипликатор в данном жилом массиве составляет 120 (на основе месячного дохода). Определите сумму накопленного экономического износа.

14. Владельцы дома планируют через 4 года заменить кровлю. Сегодня это обойдется в $ 9 000. Стоимость ремонта дорожает на 10 % в год (от уровня предыдущего года). Хватит ли им средств на ремонт, если они будут откладывать по $ 2 500 в конце каждого года на счет в банк, под 11 % годовых?

15. Ежегодный чистый операционный доход от офисного здания составляет $ 120 000. Ежемесячные платежи по ипотечному кредиту равны $ 8 500. Каков коэффициент покрытия долга?

16. Рассчитать хронологический возраст здания, которое в результате неправильной эксплуатации подвергалось физическому изнашиванию, степень которого на 40 % превышает нормальную, если известно, что эффективный возраст здания составляет 35 лет.

17. Срок инвестиционного проекта составляет 2 года, причем ожидается 50 %-й износ объекта. Доходность объекта составляет 25 % годовых, в то время как аналогичные объекты характеризуются меньшей доходностью, равной 18 %. Объект приносит чистый операционный доход в год $ 200 000. Какова текущая рыночная стоимость объекта?

18. Какова будущая стоимость $ 5 000, вложенных под 12 % годовых на 7 лет при ежегодном начислении процента?

19. Какова будущая стоимость $ 1 500, вложенных под 14 % годовых на 12 месяцев при ежемесячном накоплении?

20. Ежемесячные платежи по аренде поступают в конце каждого месяца в размере $ 5 000. Приемлемая годовая ставка дисконта – 15 %. Какова текущая стоимость платежей за 8 месяцев?

21. Студент накапливает деньги, чтобы иметь возможность обучения в магистратуре. Если в конце каждого месяца он будет вносить $ 50 на банковский счет, приносящий 12 % годовых при ежемесячном начислении процентов, какую сумму он накопит через 5 лет?

22. Ежемесячные платежи по аренде поступают в начале каждого месяца в размере $ 2 000. Приемлемая годовая ставка дисконта – 10 %. Какова будущая стоимость платежей к концу 11-го месяца?

23. Родители через 5 лет планируют дать возможность сыну получить высшее образование. Сегодня высшее образование стоит $ 100 000. Стоимость образования дорожает на 6 % в год. Хватит ли родителям средств на высшее образование сына, если они будут в конце каждого месяца вносить $ 1 500 на счет, приносящий 12 % годовых?

24. Кредит в $ 100 000, предоставленный по номинальной ставке 14 %, предусматривает ежегодный платеж $ 34 320. Каков срок погашения кредита?

25. Открыт депозитный счет под 14 % годовых с ежемесячным начислением процентов на ребенка 14 лет. Родители планируют к совершеннолетию, то есть через 4 года, иметь на счете $ 2 000. Какую сумму им следует вносить на счет в конце каждого месяца?

26. Открыт депозитный счет под 10 % годовых на ребенка 9 лет. Родители планируют через 9 лет иметь на счете $ 10 000. Какую сумму им следует вносить на счет ежегодно?

27. Какой величины достигнет долг, равный $ 150 000, через 7 лет при ставке 12 % годовых при ежемесячном начислении процента?

28. Кредит в размере $ 2 000 выдан на 9 лет под 12 % годовых. Определить сумму долга на конец второго года.

29. Определить число лет, необходимое для увеличения первоначального капитала в два раза при ставке сложного процента 16 % с годовым начислением.

30. По условиям предоставления ипотечного кредита в размере $ 2 000 000, выданного под 15 % годовых, необходимо к концу второго года погасить 30 % задолженности по обычному аннуитету и 70 % – разовым платежом в конце 4-го года. Какая сумма средств будет выплачена банку за первый год?

31. Рассчитайте общий накопленный износ здания, используя следующую информацию. Объект продан за $ 80 000. Земельный участок имеет оценочную стоимость $ 20 000. Полная стоимость воспроизводства здания составляет $ 75 000.

32. Строительство аэропорта вблизи дачного поселка привело к снижению арендной платы за дом на $ 200 в год. Валовой рентный мультипликатор в данном жилом массиве, рассчитанный на основе месячного дохода, составляет 120. Оцените экономическое устаревание.

33. Какова общая расчетная стоимость жилого объекта недвижимости с домом площадью 2 500 м² в соответствии с затратным подходом?

Стоимость воспроизводства дома, включая прямые и косвенные затраты, $ за 1 м2 ………………………..	50
Стоимость воспроизводства гаража площадью 300 кв. м, $ за м2 ……………………………………	50
Стоимость воспроизводства всех сооружений во внутреннем дворе, $………………………………………….	10 000
Общий физический износ, $……………………………………...	12 000
Устранимый физический износ, $………………………………..	2 000
Общее функциональное устаревание, $…………………………	5 000
Устаревание, вызванное отсутствием системы кондиционирования, $………………………………..	3 000
Стоимость земли, исходя из сопоставимых продаж, $…………………………………………………………	50 000

34. Полная стоимость воспроизводства здания составляет $ 250 000. Эффективный возраст 7 лет. Полный срок экономической жизни 70 лет. Определить размер накопленного износа.

35. Рассчитать эффективный возраст здания с хронологическим воз-растом 25 лет, которое подверглось наряду с нормальным износом 20 %-му износу из-за неправильной эксплуатации.

36. Актив, приносящий доход по ставке 15 % годовых, будет продан через 5 лет за 50 % его нынешней стоимости. Рассчитайте коэффициент капитализации при условии прямолинейного возврата инвестиций.

37. Рассчитайте коэффициент капитализации для аннуитетного возмещения капитала при прогнозируемом снижении стоимости актива за 4 года до 25 % и 12 %-й ставке дохода на инвестиции.

38. Инвестиции в объект недвижимости составляют $ 50 000. Рыночная стоимость участка земли $ 10 000. Ожидаемая ставка процента 11 %. Здание полностью изнашивается за 10 лет. Рассчитайте коэффициент капитализации для всей собственности при условии прямолинейного возврата инвестиций.

39. От объекта недвижимости стоимостью $ 75 000 ожидается поток арендной платы в $ 18 000 на протяжении 3 лет. Затем планируется перепродажа его за $ 85 000. Рассчитайте текущую отдачу по проекту.

40. Ипотечный кредит в размере $ 1 250 000 выдан на 12 лет с ежемесячными платежами. Ставка процента 14 %. Какова будет сумма ежегодных выплат по кредиту?

41. Кредит под залог недвижимости в размере $ 120 000 предоставлен на 10 лет под 13 % с ежегодными платежами. Определить величину ежегодных выплат по кредиту.

42. Кредит под залог недвижимости в размере $ 125 000 предоставлен на 14 лет под 9 % с ежемесячными платежами. Определить величину ежемесячных выплат по кредиту.

43. Кредит в $ 140 000 предусматривает периодическую выплату только процентов. Но через 10 лет должна быть погашена вся основная сумма кредита. Заемщик ежегодно вносит в специальный фонд, приносящий процент, определенную сумму, чтобы через 10 лет погасить долг. На остаток в фонде ежегодно начисляется 12 %. Какую сумму должен вносить заемщик в фонд погашения кредита?

44. Рассчитайте ежегодную ипотечную постоянную на основе следующих данных: кредит в $ 150 000 выдан на 11,5 лет с ежегодными платежами $ 16 200.

45. По условиям банка ежемесячные платежи по ипотечному кредиту составляют $ 4 000. Кредит выдан на 10 лет под 11 %. Собственные средства инвестора по данному проекту составляют $ 100 000. Определить рыночную стоимость данного объекта недвижимости.

46. По условиям банка ежегодные платежи по ипотечному кредиту составляют $ 1 200. Кредит выдан на 5 лет под 15 %. Собственные средства инвестора по данному проекту составляют $ 20 000. Определить рыночную стоимость данного объекта недвижимости.

47. Первый ипотечный кредит в размере $ 2 500 000, выданный под 10 % годовых, должен быть погашен за 12 лет ежемесячными платежами. Необходимый собственный капитал составляет $ 120 000, ставка дохода на собственный капитал должна составлять 12 %. Рассчитайте ежегодный чистый операционный доход, который бы удовлетворил и кредитора, и заемщика.

48. Инвестор планирует для себя отдачу по проекту на уровне 15 %. Коэффициент ипотечной задолженности составляет 80 %. Кредит предоставлен в размере $ 200 000 на 10 лет под 21 %. Рассчитать необходимую для выполнения данного проекта величину годового чистого операционного дохода.

49. Бизнес-центр стоимостью $ 12 000 000 куплен с помощью ипотечного кредита. Коэффициент задолженности – 80 %, кредит предоставлен на 30 лет под 11 % при ежемесячных платежах. При 100 %-й загрузке здания арендная плата составит $ 2 000 000. В этом районе коэффициент недоиспользования составляет 2,5 %. Общие операционные расходы составляют $ 650 000, из которых $ 50 000 – резерв на замещение компонентов с коротким сроком службы. Какова расчетная величина чистого операционного дохода?

50. Исходя из условий задачи № 114, рассчитайте ежегодную ипотечную постоянную.

51. Исходя из условий задачи № 114, рассчитайте ставку дохода на собственный капитал.

52. Автостоянка приобретена за $ 70 000 с привлечением ипотечного кредита в $ 40 000. Условия предоставления ипотеки: на 4 года, под 20 %, особые условия: заемщик характеризуется высоким уровнем риска, землеотвод на данный объект недвижимости оформлен на 3 года. Рассчитать величину требуемого чистого операционного дохода для первого года, если инвестор планирует для себя отдачу по проекту на уровне 28 %.

53. По условиям задачи № 117 рассчитать общий коэффициент капитализации.

54. Требуемая доля собственного капитала при финансировании объекта недвижимости – 40 %. Ставка процента по кредиту 11 %. Кредит выдан на 12 лет при ежегодном погашении. Ставка дохода на собственный капитал – 8 %. Каков будет общий коэффициент капитализации?

55. Цена покупки объекта недвижимости $ 100 000. Ежегодный чистый операционный доход $ 14 000, ежегодная ипотечная постоянная 12,3 %. Коэффициент ипотечной задолженности 60%. Рассчитайте ставку дохода на собственный капитал.

56. Объект недвижимости будет приносить чистый операционный доход в $ 12 000 ежегодно в течение следующих 7 лет. Через 7 лет объект будет продан за $ 80 000. Рыночная ставка дохода составляет 12 %. Какова текущая стоимость оцениваемого объекта?

57. Сумма ипотечного кредита составляет $ 75 000. Кредит погашается ежемесячными платежами на протяжении 8 лет, годовая ставка – 12 %. Какая часть суммы кредита была погашена к концу 4-го года?

58. Объект недвижимости приобретен инвестиционной компанией за $ 1 840 000. Проект предусматривает доход на капитал на уровне 30 % в течение двух лет, тогда как среднерыночная ставка отдачи по подобным проектам составляет 26 %. Рассчитать ежегодную норму возврата инвестиций для данного проекта.

59. По условиям задачи № 123 рассчитайте коэффициент капитализации.

60. По условиям ипотечного кредита в $ 300 000 ежегодные платежи должны составлять $ 30 000. Чистый операционный доход равен $ 40 000 при ставке дохода на собственный капитал в 10 %. Рассчитайте стоимость собственного капитала.

61. Совет директоров компании принимает решение об инвестировании $ 10 000 в проект, который будет приносить в течение 8 лет чистый годовой доход в размере $ 5 000 и в конце 8-го года будет продан за $ 40 000. Рассчитать чистую приведенную стоимость данного инвестиционного проекта (NPV) при ставке 15 % годовых?

СПИСОК ЛИТЕРАТУРЫ

1. Балабанов И.Т. Операции с недвижимостью в России. - М.: Финансы и статистика, 1996. – 192 с.

2. Балабанов И.Т. Экономика недвижимости. – СПб.: Питер, 2000.

3. Григорьев В.В. Оценка и переоценка основных фондов: Учебно-практическое пособие. – М.: ИНФРА-М, 1997. – 320 с.

4. Максимов С.Н. Основы предпринимательской деятельности на рынке недвижимости. – СПб.: Питер, 2000.

5. Новиков Б.Д. Рынок и оценка недвижимости в России. – М.: Финансы и статистика, 2000.

6. О порядке оценки недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности, и прав на него. Распоряжение губернатора СПб от 1.08.96 № 113-р // Санкт-Петербургское эхо. 1996. № 28. С. 2–13.

7. Оценка объектов недвижимости: теоретические и практические аспекты / Под ред. В.В. Григорьева. – М.: ИНФРА-М, 1997.

8. Тарасевич Е.И. Методы оценки недвижимости. – СПб.: ТОО “Технобалт”, 1995.

9. Тарасевич Е.И. Финансирование инвестиций в недвижимость. – СПб.: СПбГТУ, 1996.

10. Тарасевич Е.И. Оценка недвижимости. – СПб.: СПбГТУ, 1997.

11. Фридман Д., Ордуэй Н. Анализ и оценка приносящей доход недви-жимости. / Пер. с англ. – М.: Дело Лтд, 1995.

12. Харрисон Г.С. Оценка недвижимости: Учеб. пособие. / Пер. с англ. – М.: РИО Мособлупрполиграфиндата, 1994. – 231 с.

13. Цукерман Г.А. Блевинс Д.Д. Недвижимость: зарубежный опыт развития / Пер. с англ. – М.: Диамант, 1994. – 572 с.

14. Черных А.В. Залог недвижимости в российском праве. – М.: ЛЕГАТ, 1995. – 87 с.