Особенности сделок с земельными участками

Как уже отмечалось, недвижимость - это, прежде всего, земельные участки и то, что неразрывно связано с землей. Переход к другому лицу в результате исполнения договора купли - продажи здания, строения или иной недвижимости, находящейся на земельном участке, неизбежно влечет изменение правоотношений и по поводу этого земельного участка. Если же продается земельный участок, изменяются правоотношения по поводу находящегося на нем недвижимого имущества. Кодекс содержит четкие правила, регулирующие такого рода изменения (ст. 552 - 553).

Покупатель здания, сооружения или иной недвижимости одновременно с передачей ему права собственности на указанные объекты получает права и на ту часть земельного участка, которая занята этой недвижимостью и необходима для ее использования. Природа этих прав зависит от того, является ли продавец недвижимости собственником соответствующего земельного участка. В этом случае передаваемое покупателю право на земельный участок определяется договором (право собственности, право аренды и т.п.). Если же в договоре отсутствует условие о передаваемом покупателю праве на земельный участок, он становится собственником той части земельного участка, которая занята проданной ему недвижимостью и необходима для ее использования.

При продаже недвижимости, находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, покупатель недвижимости получает право пользования соответствующей частью земельного участка на тех же условиях, что и продавец недвижимости. Правда, следует иметь в виду, что законом или договором между продавцом и собственником земли могут быть предусмотрены условия пользования земельным участком, не позволяющие продажу находящейся на этом земельном участке недвижимости либо допускающие ее только с согласия собственника земли.

В случаях, когда предметом договора купли - продажи недвижимости является земельный участок, а находящаяся на нем недвижимость остается в собственности у продавца, условия пользования продавцом частью земельного участка, занятой недвижимостью, определяются договором купли - продажи. Если договор не содержит таких условий, продавец получает право ограниченного пользования (сервитут) той частью земельного участка, которая занята недвижимостью и необходима для ее использования.

Существенным условием всякого гражданско - правового договора признается его предмет (см. ст. 432). Правила определения предмета договора применительно к продаже недвижимости детализированы в статье 554. Условие о предмете договора продажи недвижимости считается согласованным сторонами, если в нем имеются данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору, в том числе сведения о расположении объектов недвижимости на земельном участке либо в составе другого недвижимого имущества. В противном случае договор не считается заключенным.

Значительно отличается от общих положений о договорах и правило о таком условии договора продажи недвижимости, как цена (ст. 555). Во-первых, положение о том, что исполнение договора, в котором не определена цена, должно быть оплачено по цене, обычно взимаемой при сравнимых обстоятельствах за аналогичные товары (см. ст. 424), не подлежит применению к договорам продажи недвижимости. Здесь действует иное правило: при отсутствии в договоре согласованного сторонами в письменной форме условия о цене недвижимости договор о ее продаже не считается заключенным. Во-вторых, цена на здание, сооружение или иной объект недвижимости, находящийся на земельном участке, должна включать и цену передаваемой с этим объектом части земельного участка или права на нее.

Определенными особенностями, требующими специального регулирования, отличается и исполнение договора продажи недвижимости. Передача проданного объекта недвижимости продавцом и принятие его покупателем должны быть оформлены передаточным актом или иным документом, подписанным обеими сторонами (ст. 556). До фактической передачи проданного недвижимого имущества покупателю и подписания сторонами передаточного акта или иного соответствующего документа договор продажи недвижимости не может считаться исполненным. Более того, уклонение одной из сторон от передачи имущества или подписания передаточного акта рассматривается как отказ от исполнения договора продажи недвижимости.

Дополнительные требования, направленные на защиту проживающих в жилых помещениях граждан, сформулированы для продажи жилья (ст. 558). В частности, государственной регистрации подлежит договор купли - продажи не только жилого дома или квартиры в целом, но и части дома или квартиры. Существенным условием договора продажи жилого дома (его части) или квартиры, в которых проживают лица, сохраняющие право пользования соответствующим жилым помещением после его приобретения покупателем, признается перечень таких лиц с указанием их прав на пользование продаваемым жилым помещением. При несоблюдении этого требования договор считается незаключенным.

И еще о некоторых аспектах регулирования сделок с земельными участками. Так, согласно Указа Президента Российской Федерации от 27 октября 1993 г. N 1767 «О регулировании земельных отношений и развитии аграрной реформы в России» (в ред. Указа Президента РФ от 24.12.93 N 2287) граждане и юридические лица - собственники земельных участков имеют право продавать, передавать по наследству, дарить, сдавать в залог, аренду, обменивать, а также передавать земельный участок или его часть в качестве взноса в уставные фонды (капиталы) акционерных обществ, товариществ, кооперативов, в том числе с иностранными инвестициями.

Граждане и юридические лица могут образовывать общую совместную или общую долевую собственность путем добровольного объединения принадлежащих им земельных участков, земельных долей (паев).

Каждому собственнику земельного участка выдается свидетельство на право собственности на землю (далее именуется свидетельство), которое подлежит регистрации в регистрационной (поземельной) книге.

Свидетельство является документом, удостоверяющим право собственности на земельный участок, и служит основанием при совершении сделок купли - продажи, залога, аренды, а также при осуществлении иных действий по владению, пользованию и распоряжению земельным участком в соответствии с действующим законодательством.

Утвердить прилагаемую форму свидетельства на право собственности на землю.

При первичном предоставлении земельного участка свидетельство выдается соответствующим комитетом по земельным ресурсам и землеустройству по решению местной администрации. При купле - продаже земельных участков и в других случаях перехода права собственности на землю свидетельство выдается указанным комитетом на основании договора купли - продажи (купчей) или иных документов, подтверждающих переход права собственности на землю.

Государственные акты и свидетельства о предоставлении земельных участков в собственность, выданные до вступления в действие настоящего Указа, являются документами постоянного действия, удостоверяющими право собственности, и имеют равную законную силу со свидетельством, предусмотренным настоящим пунктом.

Граждане, получившие участки в пожизненное наследуемое владение или бессрочное (постоянное) пользование либо взявшие их в аренду, кроме аренды у физических лиц, имеют право на предоставление и выкуп этих участков в собственность в соответствии с действующим законодательством.

Документы, подтверждающие права собственности на земельные участки или права пользования земельными участками, выданные после вступления в силу настоящего Указа органами исполнительной власти и местного самоуправления без регистрации в районном (городском) комитете по земельным ресурсам и землеустройству, являются недействительными.

Все споры, связанные с отчуждением и приобретением земельных участков, а также другие земельные споры рассматриваются в судебном порядке (Судебные решения по спорам, связанным с отчуждением и приобретением земельных участков представлены в приложении1).

Каждому члену коллектива сельскохозяйственного предприятия, которому земля принадлежит на праве общей совместной или общей долевой собственности, выдается свидетельство на право собственности на землю по форме, утвержденной настоящим Указом, с указанием площади земельной доли (пая) без выдела в натуре.

Сельскохозяйственные предприятия, членам коллективов которых земля принадлежит на праве общей совместной или общей долевой собственности, в 2-недельный срок с момента подачи членом коллектива заявления о выдаче свидетельства представляют в органы местной администрации списки собственников с указанием размеров принадлежащих им земельных долей (паев).

Собственники земельных долей (паев) имеют право без согласия других сособственников на выдел земельного участка в натуре для ведения крестьянского (фермерского) хозяйства, сдачи в залог и аренду, расширения до установленной нормы участка, используемого под личное подсобное хозяйство и индивидуальное жилищное строительство, а также обменивать земельную долю (пай) на имущественный пай, передавать ее по наследству, получать стоимостное выражение (стоимость) земельной доли в случае выкупа принадлежащего коллективу на праве общей совместной или общей долевой собственности земельного участка и на возмещение причиненных убытков, включая упущенную выгоду.

Собственники земельных долей (паев) без согласия других сособственников имеют право продавать земельные доли (паи) другим членам коллектива, а также иным гражданам и юридическим лицам для производства сельскохозяйственной продукции. При этом члены коллектива имеют преимущественное право на приобретение земельных долей (паев) перед иными покупателями.

Выдел земельной доли (пая) в натуре производится с учетом требований по рациональной организации территории и компактного землепользования.

Лица, выходящие из коллективных хозяйств и других сельскохозяйственных предприятий для организации крестьянского (фермерского) хозяйства, наделяются имущественным паем в натуре в соответствии с установленным порядком. В случае отказа коллектива выделить имущественный пай в натуре либо в связи с невозможностью обеспечить в натуре право на имущественный пай предприятия обязаны выделить денежную компенсацию стоимости имущественного пая, индексированную на коэффициент увеличения минимальной заработной платы с момента расчета этого пая.

Продажа земель может производиться на конкурсах или аукционах.

Выкуп части земельного участка, предоставленного ранее сверх предельных норм, осуществляется в соответствии с абзацем шестым пункта 4 Указа Президента Российской Федерации от 23 апреля 1993 г. N 480 "О дополнительных мерах по наделению граждан земельными участками"[68].

Продажа земли собственникам приватизированных предприятий осуществляется в порядке, утвержденном Указом Президента Российской Федерации от 14 июня 1992 г. N 631 "Об утверждении Порядка продажи земельных участков при приватизации государственных и муниципальных предприятий, расширении и дополнительном строительстве этих предприятий, а также предоставленных гражданам и их объединениям для предпринимательской деятельности"[69].

Продажа земельных участков, используемых в сельскохозяйственном производстве, с изменением целевого назначения производится по решению органа исполнительной власти субъекта Российской Федерации.

Для ускорения процедуры оформления права собственности на земельный участок и земельную долю (пай) или выдела участка в натуре предусмотрено, что:

соответствующее заявление в органы местной администрации подлежит рассмотрению в месячный срок с момента его подачи;

решение (выписка из решения) органа местной администрации о предоставлении, продаже земельного участка в собственность, о переоформлении права на землю, выделе земельного участка либо об отказе в этих действиях подлежит выдаче в 7-дневный срок с момента принятия решения;

выдача комитетами по земельным ресурсам и землеустройству свидетельства производится на основании решения органов местной администрации в 10-дневный срок с момента принятия решения или регистрации договора купли - продажи.

Основаниями для отказа в выдаче свидетельства на право собственности на землю являются:

· прямой запрет в законодательных актах Российской Федерации на предоставление земельных участков в собственность;

· наличие на момент обращения с заявлением споров о принадлежности данного земельного участка;

· изменение целевого назначения земельного участка, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 8 настоящего Указа.

Перечень оснований для отказа в выдаче свидетельства на право собственности на землю является исчерпывающим.

При отсутствии чертежа границ земельного участка соответствующий комитет по земельным ресурсам и землеустройству в месячный срок после выдачи свидетельства производит установление и оформление границ земельного участка и выдает собственнику копию чертежа границ участка.

Председатель Комитета Российской Федерации по земельным ресурсам и землеустройству одновременно является главным государственным инспектором по использованию и охране земель Российской Федерации, а председатели комитетов по земельным ресурсам и землеустройству на местах - соответственно государственными инспекторами по использованию и охране земель республик в составе Российской Федерации, краев, областей, автономных образований, городов и районов.

И в заключении данного параграфа несколько слов о спорах, возникающих в сфере сделок с земельными участками

Как показал анализ дел, рассмотренных Родинским районным судом, часто возникают споры, связанные с нарушением земельного законодательства при оформлении сделок с недвижимостью.

Приведем типичный пример: в Родинский районный суд обратился истец Горбов Сергей Павлович, с исковым заявлением «Об устранении препятствий в пользовании имуществом и компенсации морального вреда» проживаю по соседству с Пивневым Николаем Васильевичем и Раисой Васильевной. В котором говорилось: «Мне на праве частной собственности принадлежит земельный участок по адресу: с. Родино, ул. Пролетарская 48-2. Ответчики с 1997 года, начиная с весны и до наступления холодов, на протяжении трех лет чинят мне препятствия в пользовании моим земельным участком. Пивнев Н.В. складирует на моей территории навоз, складывает солому, неоднократно передвигал забор, увеличивая свой огород и уменьшая мой, повреждает забор. Ответчики неоднократно вытаптывали овощные культуры, выращиваемые мной и моей семьей. Я был вынужден тогда ивынужден сейчас обращаться в различные инстанции за защитой своих прав и для предотвращения незаконных действий со стороны соседей. В мае 1998 года архитектором района составлялся протокол о нарушении земельного законодательства с предписанием Пивневу Н.В. освободить самовольно захваченный земельный участок. Данное предписание исполнено не было. Я обратился в комитет по землеустройству и в сельский совет с. Родино, в результате чего комиссией вновь было вынесено предписание Пивневу Н.В. об устранении нарушений земельного законодательства. В августе 1999 года главный гос. санитарный врач по Родинскому району дал Предписание Пивневу Н.В. о вывозе навоза с моей территории. Ответчики игнорируют все предписания и указания вышестоящих инстанций, продолжая осуществлять свои незаконные действия, повреждают мое имущество. По этой причине между нами возникают конфликты, на которые правоцируют Пивневы. Постоянные оскорбления со стороны соседей, угрозы, вплоть до рукоприкладства. Я и моя семья испытываем нравственные страдания, живем в постоянном напряжении и страхе, что соседи как-нибудь еще нам навредят. Из-за сложившейся ситуации у меня и моей супруги часты бессонницы, головные боли. Действиями ответчиков уничтожаются и повреждаются овощи, почва. В итоге силы по возделыванию я и моя семья затрачиваем и на восстановление причиненного вреда. На обращение в милицию о привлечении Пивневых к ответственности за их действия получаю отказы. Административная комиссия при администрации Родинского района ничем помочь не может. По моему мнению, причиненный мне ответчиками моральный вред будет компенсирован в случае выплаты ответчиками денежной компенсации в размере 10 000 /десять тысяч/ рублей...»

(Тексты исковых заявлений в кассационную инстанцию, представлены в Приложении1)

Судебное разбирательство по данному делу длилось почти три года. В результате требования истца были признаны необоснованными. Однако, для того, чтобы принять такое решение, суду потребовались заключения экспертов, которые показали, что экспертиза, проводимая БТИ - далеко несовершенна, проводится без специальных приборов в результате чего, в официальных документах указываются приблизительные данные, что впоследствии и приводит к указанным коллизиям.

И такой случай в практике суда далеко не единственный. На наш взгляд, для предупреждения подобного рода споров, необходимо усовершенствовать процесс обмеров, производимых БТИ. Обязать его работников производить указанные процедуры с обязательным использованием угломерных приборов. Ужесточить контроль за составлением технической документации, прилагаемой к договорам о сделках предметом которых являются земельные участки.

3 .2. Некоторые вопросы гражданско-правового регулирования сделок с предприятиями как объектами недвижимости

Начнем с анализа общих законодательных положений, регулирующих вопросы сделок с предприятиями.

Предприятие представляет собой довольно специфический объект гражданских прав, что нашло свое отражение в статье 132 ГК. Предприятием как объектом прав признается имущественный комплекс, используемый для осуществления предпринимательской деятельности. В состав предприятия входят все виды имущества, предназначенные для его деятельности, включая земельные участки, здания, сооружения, оборудование, инвентарь, сырье, продукцию, права требования, долги, а также права на обозначения, индивидуализирующие предприятие, его продукцию, работы и услуги (фирменное наименование, товарные знаки, знаки обслуживания), и другие исключительные права.

Как известно, предприятие в целом как имущественный комплекс признается недвижимостью. Тем не менее законодатель наряду с правилами о продаже недвижимости (§ 7 гл. 30 ГК РФ) счел необходимым включить в текст ГК и нормы о продаже предприятий, указав при этом, что правила о продаже недвижимости применяются к продаже предприятий постольку, поскольку иное не предусмотрено нормами о договоре продажи предприятия (см. п. 2 ст. 549).

Дело в том, что продажа предприятия в целом, "на ходу" предполагает передачу покупателю не только зданий и оборудования, но и привязанных к материальной основе производства прав и обязанностей продавца. Сложные отношения, возникающие при такой продаже, требуют специального регулирования.

Предметом договора продажи предприятия является предприятие в целом как имущественный комплекс, за исключением прав и обязанностей, которые продавец не вправе передавать другим лицам. В этом смысле необходимо выделить две категории прав продавца (собственника предприятия), в отношении которых в Кодексе предусмотрены два противоположных правила (пп. 2 - 3 ст. 559). К первой категории относятся права на фирменное наименование, товарный знак, знак обслуживания и другие средства индивидуализации продавца и его товаров, работ или услуг, а также принадлежащие ему на основании лицензии права на использование таких средств индивидуализации. Если иное не предусмотрено договором продажи предприятия, эти права переходят к покупателю.

Вторую категорию составляют права, полученные продавцом на основании разрешения (лицензии) на занятие соответствующей деятельностью. Указанные права, напротив, не подлежат передаче покупателю. Исключение могут составить лишь случаи, предусмотренные законом или иными правовыми актами. Причем за неисполнение переданных покупателю в составе предприятия обязательств, вызванное отсутствием у покупателя разрешения (лицензии), необходимого для исполнения этих обязательств, продавец и покупатель несут перед кредиторами солидарную ответственность[70].

В договоре продажи предприятия должны быть точно указаны состав и стоимость продаваемого предприятия, которые определяются на основе полной инвентаризации предприятия.

Гражданский Кодекс РФ содержит правила, позволяющие удостоверить состав продаваемого предприятия (п. 2 ст. 561). Стороны еще до подписания договора продажи предприятия должны составить и рассмотреть: акт инвентаризации; бухгалтерский баланс; заключение независимого аудитора о составе и стоимости предприятия; перечень всех долгов (обязательств), включаемых в состав предприятия с указанием кредиторов, характера, размера и сроков их требований.

Указанные документы являются обязательным приложением к договору продажи предприятия, который заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами. Отсутствие какого-либо из названных документов расценивается как несоблюдение формы договора продажи предприятия, что влечет его недействительность (п. 2 ст. 560).

Договор продажи предприятия, так же как и всякий иной договор продажи недвижимости, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с этого момента.

Пожалуй, самая характерная особенность договора продажи предприятия, позволяющая выделить его в самостоятельный вид договоров продажи недвижимости, заключается в том, что продажа предприятия во всех случаях сопровождается, с одной стороны, уступкой прав (требований) продавца покупателю, а с другой - переводом на него долгов, что, как известно, требует согласия кредиторов. Поэтому в Кодексе предусмотрены положения, определяющие особый порядок уведомления кредиторов и получения их согласия на продажу предприятия, а также последствия нарушения этого порядка (ст. 562).

Обязанностью сторон по договору продажи предприятия является письменное уведомление кредиторов по обязательствам, включенным в состав предприятия, до момента передачи покупателю этого предприятия. Объем прав кредиторов и последствия реализации ими своих прав для сторон поставлены в прямую зависимость от исполнения продавцом и покупателем обязанности по уведомлению кредиторов о продаже предприятия.

Кредиторам, как получившим уведомление о продаже предприятия, но не давшим согласие на перевод долга, так и не получившим такого уведомления, предоставлено право потребовать прекращения или досрочного исполнения обязательств и возмещения продавцом причиненных этим убытков либо признания договора продажи предприятия недействительным полностью или в соответствующей части. Разница состоит в том, что кредитор, получивший уведомление, может воспользоваться своими правами в течение трех месяцев со дня получения уведомления о продаже предприятия, а кредитор, не получивший такого уведомления, - в течение года со дня, когда он узнал или должен был узнать о передаче предприятия покупателю.

Кроме того, по долгам, включенным в состав проданного предприятия, которые были переданы покупателю без согласия кредиторов на перевод этих долгов, продавец и покупатель после передачи предприятия последнему несут солидарную ответственность.

Исполнение обязательств по договору продажи предприятия требует от продавца совершения определенных действий, не свойственных иным договорным обязательствам. В частности, если иное не предусмотрено договором, продавец за свой счет должен подготовить предприятие к передаче покупателю, составить и представить на подписание покупателю передаточный акт. В передаточном акте в обязательном порядке должны найти отражение сведения об уведомлении кредиторов о продаже предприятия, данные о составе предприятия, о недостатках, выявленных в переданном имуществе, перечень утраченного продавцом имущества.

День подписания продавцом и покупателем передаточного акта признается моментом передачи покупателю предприятия и перехода на него риска случайной гибели или случайного повреждения имущества предприятия.

Вместе с тем момент передачи предприятия покупателю не совпадает с моментом перехода к нему права собственности на это предприятие, который определяется датой государственной регистрации права собственности. Однако, не являясь до регистрации собственником переданного предприятия, покупатель получает право распоряжаться имуществом предприятия в той мере, в какой это необходимо для целей, для которых приобреталось предприятие. И соответственно продавец, сохраняющий право собственности на переданное предприятие до момента государственной регистрации, лишается возможности такого распоряжения (ст. 564).

Следует обратить внимание на следующее: несмотря на то, что в состав предприятия могут входить многие различные объекты недвижимости, при его продаже требуется лишь один акт государственной регистрации права собственности покупателя на предприятие в целом.

Несмотря на детальную регламентацию законодательством вопросов о купле-продаже предприятий, в практике нередко возникают спорные вопросы. Особенно в практике разрешения споров связанных с применением законодательства о приватизации государственных и муниципальных предприятий. Так в Постановлении Пленума Высшего Арбитражного суда РФ от 2 декабря 1993 г. N 32 даны следующие разъяснения:

В соответствии с Федеральным законом от 21.12.2001 N 178-ФЗ "О приватизации государственного и муниципального имущества", споры, возникающие в связи с решениями комитетов по управлению имуществом, принятыми в пределах их компетенции во исполнение Государственной программы приватизации, о признании недействительными сделок приватизации и иные гражданско-правовые споры, возникающие при подготовке и проведении приватизации, рассматриваются арбитражным судом или судом в соответствии с их компетенцией, определенной законодательством Российской Федерации.

При определении подведомственности таких споров необходимо исходить из требований статьи 22 АПК РФ от 05.05.1995 N 70-ФЗ. При решении вопроса о разграничении подведомственности указанных споров между судом и арбитражным судом следует также руководствоваться постановлением Пленума Верховного суда Российской Федерации и Пленума Высшего арбитражного суда Российской Федерации от 18 августа 1992 г. N 12/12 "О некоторых вопросах подведомственности дел судам и арбитражным судам".

При разрешении споров, возникающих при приватизации государственных и муниципальных предприятий, необходимо учитывать, что заявления о признании недействительными актов государственных и иных органов, связанных с созданием, реорганизацией или ликвидацией предприятий, могут предъявляться в арбитражный суд трудовыми коллективами этих предприятий в лице уполномоченных этими коллективами представителей в случае нарушения предусмотренных законами прав трудовых коллективов, как это определено статьей 22 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации[71].

К числу актов государственных органов, издаваемых при подготовке и проведении приватизации государственных и муниципальных предприятий, которые могут быть оспорены по заявлениям трудовых коллективов указанных предприятий, в частности, относятся решения о преобразовании этих предприятий в акционерные общества открытого типа, о выделении из их состава структурных подразделений, о создании на базе структурных подразделений самостоятельных государственных или муниципальных предприятий либо учреждений акционерных обществ.

Споры по таким заявлениям трудовых коллективов предприятий подлежат разрешению арбитражным судом в общем порядке.

Законом Российской Федерации "О приватизации государственных и муниципальных предприятий в Российской Федерации" с изменениями и дополнениями, внесенными Законом Российской Федерации от 5 июня 1992 г. "О внесении изменений и дополнений в Закон Российской Федерации "О приватизации государственных и муниципальных предприятий в Российской Федерации" (статьи 4 - 5), предусмотрено, что споры, возникающие в связи с решениями Госкомимущества России и комитетов по управлению имуществом, рассматриваются судом или арбитражным судом в порядке, установленном действующим законодательством.

При разрешении таких споров следует учитывать, что согласно статье 22 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в компетенцию арбитражного суда входит рассмотрение споров о признании недействительными актов Госкомимущества России и комитетов по управлению имуществом, которые не носят нормативного характера и нарушают субъективные права лица, обращающегося с заявлением в арбитражный суд.

На основании статей 2 и 22 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации и пункта 4 статьи 31 Закона Российской Федерации "О приватизации государственных и муниципальных предприятий в Российской Федерации" комитеты по управлению имуществом, а также фонды имущества вправе обращаться в арбитражные суды с заявлениями о признании недействительными не носящих нормативного характера актов государственных и иных органов по вопросам приватизации, отнесенным к их компетенции законодательством.

При разрешении споров необходимо иметь в виду, что исчерпывающий перечень объектов, приватизация которых регулируется Законом Российской Федерации "О приватизации государственных и муниципальных предприятий в Российской Федерации", содержится в статье 1 указанного Закона.

Действие Закона Российской Федерации "О приватизации государственных и муниципальных предприятий в Российской Федерации" не распространяется на земельный и жилищный фонды, объекты культурного и природного наследия, а также социально-культурные учреждения, для которых законодательством Российской Федерации предусмотрены ограничения или установлен особый режим приватизации. Приватизация названных объектов должна осуществляться в соответствии с иными законодательными актами Российской Федерации и республик в составе Российской Федерации[72].

6. В случаях, когда на рассмотрение арбитражного суда передаются споры, связанные с продажей на торгах объектов незавершенного строительства, находящихся на балансе государственных и муниципальных предприятий, в порядке, предусмотренном постановлением Правительства Российской Федерации от 3 февраля 1992 г. N 59 "О мерах по продаже незавершенных строительством объектов", необходимо учитывать, что указанные объекты являются активами государственных и муниципальных предприятий, которые в соответствии со статьей 1 Закона Российской Федерации "О приватизации государственных и муниципальных предприятий в Российской Федерации[73] могут быть проданы в частную собственность только на условиях и в порядке, предусмотренных названным Законом.

Вместе с тем объекты незавершенного строительства, финансирование которых осуществлялось не за счет средств предприятий, на балансе которых они находятся, могут быть изъяты с баланса и проданы с открытых торгов комитетами по управлению имуществом в порядке, предусмотренном постановлением Правительства Российской Федерации от 3 февраля 1992 г. N 59.

При разрешении споров, возникающих в ходе подготовки и проведения приватизации, арбитражным судам следует исходить из того, что в силу п. 5 постановления Верховного Совета Российской Федерации от 9 октября 1992 г. N 3608-1 "О ходе реализации государственной программы приватизации государственных и муниципальных предприятий в Российской Федерации на 1992 год" покупателями приватизируемых предприятий могут быть признаны только те юридические лица, которые осуществляют свою деятельность в организационно-правовых формах, предусмотренных статьями 8 - 12 и 15 Закона РСФСР "О предприятиях и предпринимательской деятельности".

Арбитражные суды рассматривают требования о признании недействительными актов комитетов по управлению имуществом об отказе в приватизации предприятий на основании статьи 22 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

В то же время необходимо иметь в виду, что действующим законодательством не предусмотрена возможность обжалования в арбитражный суд уклонения комитетов по управлению имуществом от рассмотрения заявки на приватизацию. В этом случае применяется административная ответственность, установленная пунктом 1 статьи 31 Закона Российской Федерации "О приватизации государственных и муниципальных предприятий в Российской Федерации". Рассмотрение дел о правонарушениях, предусмотренных названной статьей, не входит в компетенцию арбитражных судов.

При рассмотрении споров, связанных с преобразованием в акционерные общества открытого типа структурных подразделений государственных и муниципальных предприятий (в том числе государственных предприятий, подлежащих обязательному преобразованию в акционерные общества открытого типа в соответствии с пунктом 1 Положения о коммерциализации государственных предприятий с одновременным преобразованием в акционерные общества открытого типа, утвержденного Указом Президента Российской Федерации от 1 июля 1992 г. N 721), следует учитывать, что в соответствии с п. 8 постановления Верховного Совета Российской Федерации от 11 июня 1992 г. "О введении в действие Государственной программы приватизации государственных и муниципальных предприятий в Российской Федерации на 1992 год" преобразование структурных подразделений государственных и муниципальных предприятий в акционерные общества открытого типа осуществляется по решению трудовых коллективов этих структурных подразделений и представителя собственника (соответствующего комитета по управлению имуществом). В этом случае согласия трудовых коллективов других структурных подразделений, входящих в состав предприятий, не требуется.

Вместе с тем решения о преобразовании структурных подразделений указанных предприятий в акционерные общества открытого типа должны приниматься с учетом требований п. 2 ст. 19 Закона "О конкуренции и ограничении монополистической деятельности на товарных рынках" (п. 5.1 Государственной программы приватизации государственных и муниципальных предприятий в Российской Федерации на 1992 год и п. 2 Положения о коммерциализации государственных предприятий с одновременным преобразованием в акционерные общества открытого типа).

Согласно пункту 2 статьи 19 названного выше Закона решение о принудительном разделении хозяйствующих субъектов принимается при наличии одного или нескольких следующих условий:

возможности организационного и (или) территориального обособления предприятий, структурных подразделений или структурных единиц;

отсутствия тесной технологической взаимосвязи предприятий, структурных подразделений или структурных единиц (в частности, если доля внутреннего оборота в общем объеме валовой продукции хозяйствующего субъекта составляет менее 30%);

разграничения сфер деятельности предприятий, структурных подразделений или структурных единиц в рамках узкой предметной специализации на определенный товар.

В случае, если комитет по управлению имуществом принял решение об учреждении акционерного общества на базе структурного подразделения государственного предприятия без соблюдения названных требований, такое решение может быть признано арбитражным судом недействительным. Кроме того, арбитражный суд вправе признать недействительными учредительные документы этого акционерного общества либо акт о его регистрации.

При разрешении споров, связанных с реорганизацией предприятий в процессе их приватизации путем выделения структурных подразделений и образования на их основе самостоятельных государственных или муниципальных предприятий (за исключением случаев, предусмотренных п. 9 настоящего постановления), следует учитывать, что такая реорганизация может быть осуществлена комитетами по управлению имуществом после принятия решения о приватизации предприятия (а не его структурного подразделения, преобразуемого в предприятие), в том числе и на основе заявки трудового коллектива структурного подразделения, поданной в соответствии со статьей 13 Закона Российской Федерации "О приватизации государственных и муниципальных предприятий в Российской Федерации".

После принятия решения о приватизации предприятия в целом комитет по управлению имуществом вправе на основании статьи 16 названного выше Закона осуществить реорганизацию данного предприятия, в том числе путем выделения из его состава одного или нескольких структурных подразделений. При этом согласия всего трудового коллектива предприятия на такую реорганизацию не требуется.

Необходимо также иметь в виду, что в соответствии с пунктом 5 Указа Президента Российской Федерации от 16 ноября 1992 г. N 1392 "О мерах по реализации промышленной политики при приватизации государственных предприятий" споры между государственными предприятиями (объединениями государственных предприятий) и входящими в их состав подразделениями, коллективы которых приняли решение о преобразовании в самостоятельные предприятия в процессе приватизации, рассматриваются (независимо от отраслевой принадлежности предприятий) постоянно действующими комиссиями, создаваемыми на паритетных началах Государственным комитетом Российской Федерации по управлению государственным имуществом и Государственным комитетом Российской Федерации по антимонопольной политике и поддержке новых экономических структур либо их территориальными органами. С учетом данных решений комиссий комитеты по управлению имуществом рассматривают и решают вопрос о порядке приватизации соответствующих предприятий.

В связи с этим указанные споры, а также споры о признании недействительными решений названных комиссий арбитражным судам неподведомственны.

Вместе с тем при разрешении споров о признании недействительными актов о регистрации предприятий, созданных путем выделения из состава предприятия структурного подразделения, об оспаривании акта комитета по управлению имуществом об утверждении плана приватизации предприятия и т.д. решения указанных выше комиссий в отношении конкретного предприятия оцениваются арбитражным судом наряду с другими доказательствами.

При разрешении споров следует также учитывать, что порядок выделения и приватизации структурных подразделений некоторых видов государственных и муниципальных предприятий (топливно-энергетического комплекса, предприятий, в отношении которых принято решение о конверсии, и некоторых других) регулируется специальными законодательными актами.

При разрешении споров, связанных с приватизацией государственного и муниципального имущества по договорам аренды с правом выкупа, которые заключены с арендными предприятиями, образованными в соответствии со статьями 16 и 22 Основ законодательства Союза ССР и союзных республик об аренде, до вступления в силу Закона Российской Федерации "О приватизации государственных и муниципальных предприятий в Российской Федерации" следует исходить из требований статьи 15 названного Закона (в редакции Закона от 5 июня 1992 г.). При этом необходимо учитывать, что согласно указанной статье приватизация сданного в аренду с правом выкупа имущества осуществляется путем его выкупа в соответствии с договором аренды или путем преобразования арендного предприятия в акционерное общество открытого типа.

Согласно пункту 2 статьи 19 Закона Российской Федерации "О приватизации государственных и муниципальных предприятий в Российской Федерации" выкуп имущества государственного или муниципального предприятия в соответствии с условиями договора аренды признается оплатой в рассрочку.

Арендная плата за пользование имуществом государственных и муниципальных предприятий не может засчитываться в качестве платы за приобретение имущества в собственность со дня введения в действие названного Закона.

В случае преобразования арендного предприятия в акционерное общество открытого типа по решению общего собрания трудового коллектива арендного предприятия, как это предусмотрено пунктом 2 статьи 15 Закона Российской Федерации "О приватизации государственных и муниципальных предприятий в Российской Федерации", часть имущества предприятия, стоимость которого была покрыта арендными платежами, внесенными до вступления в силу названного Закона, является коллективной собственностью арендного предприятия и не должна вноситься в уставный капитал акционерного общества в качестве вклада государства (муниципального образования). В противном случае арбитражный суд может признать учредительные документы такого акционерного общества в соответствующей их части недействительными[74].

При разрешении споров следует иметь в виду, что с требованиями о признании недействительными результатов конкурса или аукциона (протокола конкурсной комиссии или протокола о результатах аукциона) могут обращаться в арбитражный суд не только участники конкурса или аукциона, но и лица, которым было отказано в участии в конкурсе (аукционе). При этом незаконный отказ в участии в конкурсе (аукционе) может служить основанием для признания результатов конкурса (аукциона) недействительными. По данной категории споров соблюдение претензионного порядка не требуется.

Пунктом 1 статьи 27 и статьей 28 Закона Российской Федерации "О приватизации государственных и муниципальных предприятий в Российской Федерации" установлено, что оформление сделок приватизации независимо от способа приватизации производится путем заключения договора купли-продажи между продавцом и покупателем государственного (муниципального) предприятия. Поэтому заключение такого договора является обязательным для продавца. Следовательно, споры о понуждении продавца к заключению указанного договора, а также об урегулировании разногласий сторон, возникающих при его заключении, подведомственны арбитражным судам.[75]

Вместе с тем следует учитывать, что действующее законодательство не предусматривает возможности понуждения к заключению договора купли-продажи приватизированного имущества лица, признанного покупателем государственного или муниципального имущества.

Споры о применении имущественной ответственности, предусмотренной в договорах купли-продажи приватизируемого имущества за нарушение продавцом или покупателем обязательств по данному договору, рассматриваются арбитражными судами в общем порядке.

В случае приватизации государственного или муниципального имущества по договору аренды с правом выкупа заключение отдельного договора купли-продажи приватизированного имущества не требуется, если все условия купли-продажи, предусмотренные пунктом 2 статьи 27 Закона Российской Федерации "О приватизации государственных и муниципальных предприятий в Российской Федерации", содержатся в договоре аренды. В случае уклонения фонда имущества от оформления права собственности арендатора на выкупленное имущество, в том числе путем требования заключения отдельного договора купли-продажи, арендатор вправе обратиться в арбитражный суд с иском о признании права собственности на выкупленное по договору аренды имущество.

16. В соответствии с пунктом 3 статьи 27 Закона Российской Федерации "О приватизации государственных и муниципальных предприятий в Российской Федерации" право собственности на предприятие переходит от продавца к покупателю с момента регистрации договора купли-продажи в порядке, установленном законодательством Российской Федерации.

До принятия законодательства, устанавливающего порядок регистрации таких договоров купли-продажи, арбитражным судам следует исходить из того, что право собственности у покупателя возникает с момента внесения платежа в соответствии с условиями заключенного договора купли-продажи. Неосуществление регистрации такого договора не является основанием для признания его недействительным.

При разрешении споров, связанных с признанием сделок приватизации недействительными, следует иметь в виду, что под грубыми нарушениями правил конкурса или аукциона, которые в соответствии с пунктом 1 статьи 30 Закона Российской Федерации "О приватизации государственных и муниципальных предприятий в Российской Федерации" являются одним из оснований для признания сделки приватизации недействительной, понимаются необоснованное исключение из числа участников конкурса или аукциона лиц, признаваемых покупателями в соответствии со статьей 9 названного Закона, а также такие нарушения порядка проведения конкурса или аукциона, которые могли привести к неправильному определению победителя.

Согласно пункту 2 статьи 28 Закона Российской Федерации "О приватизации государственных и муниципальных предприятий в Российской Федерации" покупатель государственного или муниципального предприятия становится правопреемником его имущественных прав и обязанностей в соответствии с условиями договора и законодательством Российской Федерации.

При рассмотрении споров необходимо учитывать, что приватизация имущества ликвидированного (ликвидируемого) предприятия путем его продажи по конкурсу либо на аукционе не влечет правопреемства, за исключением случаев, когда положение о переходе имущественных прав и обязанностей этого предприятия к покупателю являлось одним из условий конкурса или договора купли-продажи, заключенного по результатам конкурса.

При рассмотрении споров, связанных с приватизацией государственных и муниципальных предприятий по конкурсу и на аукционе, арбитражным судам следует иметь в виду, что согласно пунктам 2, 3 статьи 24 Закона Российской Федерации "О приватизации государственных и муниципальных предприятий в Российской Федерации" и пункту 5.6 Государственной программы приватизации товариществу (акционерному обществу), которое включает не менее одной трети списочного состава работников приватизируемого предприятия (подразделения) и объявлено в установленном порядке победителем конкурса (аукциона), при приобретении объекта приватизации предоставляются льготы в виде скидки с продажной цены и рассрочки платежа на срок до трех лет[76].

Включение в состав такого товарищества (акционерного общества), помимо членов трудового коллектива приватизируемого предприятия (подразделения), иных лиц само по себе не должно лишать товарищество (акционерное общество) права на получение предусмотренных Законом льгот.

При этом, оценивая долю вклада работников приватизируемого предприятия (подразделения) в уставный фонд товарищества (акционерного общества), необходимо иметь в виду, что входящие в товарищество (акционерное общество) иные лица не должны своими действиями ущемлять права и интересы членов трудового коллектива приватизируемого предприятия (подразделения).