Государственная регистрация сделок с недвижимостью. Их нотариальное удостоверение

Одним из основных принципов государственного контроля за оборотом недвижимости является установление регистрации сделок с недвижимыми объектами.

Государственная регистрация (далее по тексту дипломной работы- госрегистрация) недвижимости исключительно важна для защиты прав и законных интересов граждан, а также играет большую роль в системе налогообложения и наполнения бюджета государства.

Традиционное для России участие нотариусов в оформлении сделок с недвижимостью в XX веке постепенно сошло на "нет"[30].

Согласно общим правилам дореволюционного гражданского права сделки с недвижимостью имели сложный юридический состав, одним из основных элементов которого было их утверждение у нотариуса. Несоблюдение требования о совершении сделки с недвижимостью у нотариуса влекло недействительность такой сделки. При этом сама процедура утверждения сделки у нотариуса имела сложный характер. Первона­чально сделка совершалась у нотариуса, но вступала в силу только после утверждения её особым должностным лицом - старшим нотариусом. Соответственно и возникновение (переход, прекращение) вещного права на недвижимость происходил только после того, как её утверждал старший нотариус[31].

Таким образом, с нотариальным утверждением сделки гражданский закон связывал образование вещного права на объект недвижимости.

В новейшей российской истории гражданского права нотариальная форма сделок с недвижимостью берет свое начало 17 июня 1997 года, когда Государственной Думой был принят Федеральный закон ''О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним'', который был подписан Президентом Российской Федерации 21 июля 1997 года. Значение этого Закона трудно переоценить. Он был введен в действие на всей территории Российской Федерации через шесть месяцев после его официального опубликования, то есть 1 (31) января 1998 года.

Пункт 1 статьи 2 Закона определил государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним как юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество в соответствии с ГК Российской Федерации.[32] Параллельно ГК РФ указывает на то, что права и сделки с недвижимым имуществом подлежат регистрации. Это право собственности и другие вещные права на недвижимое имущество, такие, как право хозяйственного ведения, право оперативного управления, право пожизненного наследуемого владения, право постоянного пользования. Подлежат государственной регистрации и ограничения этих прав.[33] При этом устанавливается, что единая государственная регистрация – единственное доказательство существования зарегистрированного права, которое может быть оспорено только в судебном порядке.

До принятия Закона ''О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним'' указанные выше сделки подлежали обязательному нотариальному удостоверению. По мнению нотариусов, при несовершенном законодательстве, регулирующем совершение сделок с недвижимостью, принятие такого закона не обосновано. Несмотря на необязательность, есть некоторая целесообразность в нотариальном удостоверении договоров в связи с тем, что это обезопасит стороны от возможных упущений, которые могут возникнуть при самостоятельном составлении и подписании документа.[34] Нотариус является гарантом правомерности совершения таких сделок, так как в его обязанности входит не только их удостоверение, но и разъяснение правового положения сторон, возможных последствий, а также проверка правильности составления и подлинности документов. После же принятия вышеуказанного закона, заключающие сделку лица должны сразу минуя нотариуса, подавать свои документы (договоры) в органы, их регистрирующие. Это приведет к появлению большого количества договоров, не соответствующих требованиям законодательства. Следовательно, принятый закон нанесет существенный ущерб многим гражданам и юридическим лицам.

Нотариальная форма придает сделке достоверность, вносит ясность во взаимоотношения сторон по вопросу ее содержания и факта ее совершения. Нотариальное удостоверение сделки обеспечивает возможность доказывания определенных фактов в суде. Нотариусы обеспечивают правильное заключение договора, беспристрастны в отношениях между сторонами, разъясняя им применяемое право в каждом конкретном случае, также разъясняя последствия совершения действий, и дают возможность действовать в рамках закона по заключенному, имеющему юридическую силу договору.

Значение сделок заключается в том, что они являются наиболее распространенными юридическими фактами, в силу которых на основе правовых норм возникают, изменяются и прекращаются права и обязанности граждан и юридических лиц. Роль нотариата по отношению к гражданско-правовым сделкам состоит в содействии их совершению, а также закреплении их в надлежащей юридической форме, вследствие чего имеется гарантия их законности и высокой степени достоверности; в случае утраты документов, в которых эти сделки выражены, они могут быть легко восстановлены.

Сделка – разновидность юридического факта, а не событие. В ней проявляется воля участников, направленная на достижение определенных результатов, имеющих правовой характер.[35] Наличие воли лица вступающего в правоотношения один из основных элементов существования сделки. Эту волю обычно называют ''внутренней волей''[36], ''истинными намерениями''[37], ''идеальной волей''[38] или ''действительной волей''. Под такой действительной волей понимается желание лица совершить сделку. Реализация же воли во внешнем мире осуществляется посредствам волеизъявления. Условно можно сказать, что воля является содержанием, сущностью данного явления, а волеизъявление – формой его проявления.

Однако совершенно очевидно, что возможен и другой вариант, когда форма выражения воли непонятна и не ясен ее смысл, или он вызывает сомнения.

Гражданский кодекс иерархической двухступенчатой системы толкования, где приоритет отдается буквальному толкованию, а действительная воля выясняется лишь при невозможности буквального и систематического толкования. Такой подход повышает значение текста договора (а не идеальной воли сторон) в регулировании гражданских обязательств и ориентирует участников частноправовых отношений на необходимость тщательной обработки всех условий заключаемых договоров.[39]

Для устранения таких коллизий нотариус сам составляет проект сделки или же удостоверяет готовый проект клиентов, предварительно проверив его правомерность. Долгое время эта область нотариальной деятельности находилась в забвении. Юридическое осмысление специфики совершаемых гражданами сделок было более чем примитивным. Были разработаны образцы проектов сделок. Вписав в такой проект документа немного данных, сторонам оставалось только подписать его, и сделка считалась состоявшейся. Сейчас авторы каждой сделки – нотариус и клиент.

Нотариус, подготавливая проект сделки, определяет положение сторон, уточняет юридические детали.[40]

Нотариус удостоверяет сделки, для которых законодательством Российской Федерации и республик в составе Российской Федерации установлена обязательная нотариальная форма, но по желанию сторон нотариус может удостоверить и другую сделку.

Нотариальное удостоверение сделки осуществляется путем совершения на документе удостоверительной надписи (статья 163 ГК РФ). Такой документ выражает содержание сделки и подписывается лицом или лицами, совершающими сделку, либо их представителями. Иногда закон, иной правовой акт может устанавливать дополнительные требования, которым должен соответствовать удостоверяемый документ. К примеру, договор купли-продажи земельного участка должен быть оформлен на бланке типового договора купли-продажи (купчей) земельного участка, утвержденном Роскомземом 02.06.93.

В целях осуществления контроля над законностью совершаемых сделок и повышения степени достоверности документа, в который оно облекается, в законе определен круг сделок, подлежащих обязательному нотариальному удостоверению.[41]

Далее рассмотрим некоторые проблемы регистрации ипотеки.