Классификация недвижимости

Для целей анализа рынка и управления его созданием и развитием объекты недвижимости необходимо структурировать, т.е. выделять те или иные однородные группы. В законодательных, нормативных, методических актах и документах применяется классификация объектов по различным основаниям: по физическому статусу, назначению, качеству, местоположению, размерам, видам собственности (принадлежности на праве собственности), юридическому статусу (принадлежности на праве пользования).

По физическому статусу выделяют:

· земельные участки;

· здания, строения, сооружения;

· помещения.

В свою очередь, по назначению здания и помещения разделяют на жилые и нежилые.

Более детальная классификация фонда объектов недвижимости по назначению содержит следующий перечень видов и подвидов объектов:

1) земля;

2) жилье (жилые здания и помещения);

3) коммерческая недвижимость;

4) промышленная недвижимость;

5) отели и мотели;

6) рекреационная недвижимость;

7) институциональная недвижимость;

8) недвижимость смешанного использования.

Жилая недвижимость представлена различного рода особняками, малосемейными многоквартирными домами, предназначенными для постоянного проживания в них семей или отдельных индивидов. Она связана с арендой, строительством и эксплуатацией жилищного фонда.

Жилые здания и помещения различаются:

- этажностью (одноэтажные, многоэтажные),

- видом строительных материалов (каменное, деревянное, смешанное, глинобитное, панельное),

- температурным режимом (отапливаемое, неотапливаемое),

- видом освещения (естественное, верхнее, боковое, искусственное, совмещенное),

- системой воздухообмена (естественная, механическая, кондиционирование),

- капитальностью (особо капитальное, обыкновенное, облегченное, рубленое),

- сроком службы (100, 80, 65, 40, 20 лет).

Под коммерческой недвижимостью понимают объекты недвижимости, используемые для продажи товаров и/или услуг (постройки под розничную торговлю (торговые центры), офисы для бизнеса, стоянки автомобилей, бензоколонки и прочие объекты сферы обслуживания, используемые для извлечения прибыли).

Промышленная (индустриальная) недвижимость – это недвижимость, используемая для осуществления промышленных производственных процессов. Представляет собой промышленные сооружения и инфраструктуру, действующие заводы, технопарки, складские помещения, специализированные офисы для управленческого персонала и др. Особый подраздел промышленной недвижимости составляет агропромышленная недвижимость, представленная пригодными для растениеводства и животноводства земельными угодьями.

Отели и мотели представляют особый класс недвижимости. В отличие от жилой недвижимости, эти объекты предназначены для временного, а не постоянного проживания. Кроме того, предложение и спрос на жилье и отели зависят от разных групп факторов.

Рекреационная недвижимость направлена на обеспечение потребностей в отдыхе и восстановления здоровья людей. Это различного рода сооружения на территории курортных зон, клубы по интересам (гольф-клубы, яхт-клубы), стадионы, плавательные бассейны и другие спортивно-оздоровительные комплексы и комплексы развлечений.

Институциональная недвижимость представляет собой здания для правительственных и муниципальных органов власти, учебных заведений и т.п. объектов.

Недвижимость смешанного использования представляет собой комбинацию приведенных выше типов недвижимости. Например, здания, в которых на первых этажах находятся магазины или офисы, а выше – жилые апартаменты.

Даже в развитых рыночных экономиках не все приведенные виды или подвиды объектов недвижимости вовлечены в рыночный оборот. В условиях России сегодня можно говорить о достаточно развитом рынке жилой недвижимости, особенно – квартир в многоквартирных жилых домах, садово-огородных земельных участков, сравнительно развитом в больших городах (Москва, Санкт-Петербург, Екатеринбург и некоторые другие) рынке коммерческой, в первую очередь – офисной недвижимости, зарождающемся рынке промышленной недвижимости и рынке земли в некоторых регионах

Виды и подвиды объектов, вовлеченных в рыночный оборот, специалисты (риэлтеры, аналитики) подвергают дальнейшему расчленению по качеству (на типы и подтипы), местоположению (по районам, микрорайонам, зонам города, региона), размерам (общей площади, числу комнат и т.п.) в соответствии с практической потребностью и фактическим состоянием недвижимого фонда в данном городе, регионе.

По видам собственности объекты недвижимости разделяются на:

- частные – находящиеся в собственности граждан и юридических лиц, созданных в качестве частных собственников;

- государственные – находящиеся в федеральной собственности, собственности субъектов федерации;

- муниципальные – находящиеся в муниципальной собственности;

- общественные – находящиеся в собственности общественных объединений;

- коллективные(смешанные) – находящиеся в совместной или долевой собственности различных субъектов собственности (частной, государственной, муниципальной, общественной).

По юридическому статусу объекты недвижимости разделяют, в зависимости от вида, на используемые собственником или арендатором, приватизированные, приобретенные путем сделки купли-продажи, наследования, дарения и т.п.

При классификации земель берут в расчет их назначения и их категории. Так Земельный Кодекс выделяет:

· сельскохозяйственные земли (пашня, сенокосы, пастбища, многолетние насаждения, целина);

· земли населенных пунктов (городов, рабочих, курортных и дачных поселков, сельских населенных пунктов);

· земли промышленности, транспорта, связи и других секторов экономики;

· земли природоохранного, природно-заповедного, оздоровительного рекреационного и историко-культурного назначения;

· земли лесного фонда, лесного хозяйства, лесной промышленности;

· земли водного фонда;

· земли запаса.

Для оценки стоимости земля, здания и сооружения делятся на два класса:

1) специализированная недвижимость;

2) неспециализированная недвижимость.

Специализированная недвижимость – это недвижимость, которая в силу своего специального характера редко, если вообще когда-либо, продается на открытом рынке для продолжения существующего использования одним владельцем, кроме случаев, когда она реализуется как часть использующего ее бизнеса. Специальный характер недвижимости может быть обусловлен ее конструктивными особенностями, специализацией, размером и местом положения или сочетанием этих факторов.

Неспециализированная недвижимость – это недвижимость, на которую существует всеобщий спрос и которая обычно покупается, продается или арендуется на открытом рынке для того, чтобы использовать ее для существующих или аналогичных целей, или в качестве инвестиции, или для развития и освоения.

На сформировавшемся западном рынке принята другая, отличающаяся от российской, классификация объектов недвижимости по категориям А, Б, В.

Категория А. Недвижимость, используемая владельцами для ведения бизнеса. Делится на:

1) специализированную недвижимость, приспособленную для ведения определенного бизнеса и обычно продающуюся вместе с бизнесом (нефтеперегонные заводы, химические предприятия и др.);

2) неспециализированную недвижимость – обыкновенные здания – офисы, склады, магазины, которые обычно продаются или сдаются в аренду.

Категория Б. Недвижимость для инвестиций. Данными видами недвижимости владеют с целью получения дохода от аренды и/или извлечения прибыли на вложенный капитал.

Категория В. Избыточная недвижимость – земля со зданиями или свободные участки, которые больше не нужны для ведения бизнеса сегодня или в будущем и поэтому объявляются избыточной недвижимостью.

Классификация объектов недвижимости по различным признакам способствует более успешному исследованию рынка недвижимости и облегчает разработку и применение методов оценки стоимости различных категорий недвижимости.

Литература по теме:

1. Гражданский Кодекс Российской Федерации – М.: «Издательство ПРИОР», 2001.

2. Земельный Кодекс РФ от 2.10.2001 №136 – ФЗ // Экономика и жизнь. – 2001, №45.

3. Федеральный Закон «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» от 21.07.1997 // СЗ РФ, 1997, №30, СТ.3594.

4. Федеральный Закон от 15.06.1996 №72-ФЗ «О товариществах собственников жилья».

5. Балабанов И.Т. Экономика недвижимости. Учебное пособие СПб.: Москва – Харьков – Минск, 2000.- 207 с.

6. Волочков Н.Г. Справочник по недвижимости. – М.: ИНФРА – М, 1996. – 672 с.

7. Горемыкин В.А., Экономика недвижимости. Учебник – 2-е изд., перераб. И доп. - М.: Издательско-книготорговый центр «маркетинг», 2002. – 804с.

8. Крутик А.Б., Горенбургов М.А., Горенбургов Ю.М. Экономика недвижимости. СПб.: Издательство «Лань», 2001.- 478 с.

9. Экономика и управление недвижимостью: Учебник для ВУЗов / под общ. ред. П.Г.Грабового. Смоленск: Изд – во «Смолин Плюс», М.: Издательство «АСВ», 2000.

10. Экономика недвижимости. Учебное пособие, под ред. В.И. Ресина, М.: Дело, 1999.

11. Экономика недвижимости: Учебник 3-е изд. Перераб. и дополн./ Под. ред. д- ра эконом. наук проф. А.С. Булатова. – М.: Юристъ, 2001 – 896 с.