Недвижимость: сущность и определение

Кафедра “Экономической теории и мировой экономики”

Формат 60*84 1/16. Печать офсетная. Усл. печ. л. 2,75.

Кафедра ЭТиМЭ. 454080, Челябинск, пр. Ленина 76, ауд. 506, 508, 514, 516 (гл. корпус).

Лекция 1. ПОНЯТИЕ НЕДВИЖИМОСТИ

план:

1. Недвижимость: сущность и определение.

2. Классификация недвижимости.

Недвижимость: сущность и определение

Понятие «недвижимость» зародилось еще в Древнем Риме. Деление имущества на движимое и недвижимое берет начало со времен римского права и воспринято практически всеми современными правовыми системами. К недвижимости римляне относили земельные участки. В состав земельного участка входила сама земля и все, что с нею естественно или искусственно соединено, причем так, что не может быть отделено от нее без причинения ущерба. К участку относилось также находящееся под и над ним пространство.

Сам термин «недвижимое имущество» появился в законодательстве России довольно поздно и заменил собой прежние разнообразные понятия, регулирующие правовое положение земельных участков и строений. Установил этот термин Указ Петра I «О порядке наследования в движимых и недвижимых имуществах» от 23 марта 1714 г., устранив различия между вотчинами и поместьями. Под недвижимостью понималась прежде всего часть земной поверхности и все то, что с ней связано настолько прочно, что связь не могла быть порвана без нарушения вида и цели вещи. Вопрос о прочности связи строения с землей был достаточно сложным. Решение его зависело от конкретных обстоятельств. Недвижимостью признавались как строения, возвышающиеся над землей, так и постройки под землей, например, шахты. Признавались недвижимыми: деревья, плоды, вообще всякие растения, минералы, металлы и другие ископаемые, пока они находились в прочной связи с почвой, обусловленной самой природой этих вещей.

Понятие «недвижимость» вошло в гражданский и хозяйственный оборот нашей страны сравнительно недавно. В период господства командно-административной системы недвижимость была объектом только государственной собственности. В редких случаях допускалось право собственности граждан на отдельные виды недвижимости (например, на жилые дома).

Советское гражданское право не давало легального определения недвижимости, хотя в ГК РСФСР 1964 г. содержались нормы, выделявшие право собственности на такого рода вещи и совершение сделок с ними в отдельные правовые институты (личная собственность на жилой дом, договор купли-продажи жилого дома или дачи). Основы гражданского законодательства СССР, принятые в 1991 г., на первой волне реформирования не только советского права, но и советского государства, уже содержали деление имущества на движимое и недвижимое. Было дано вполне классическое определение недвижимости. Главным признаком была указана прочная связь с землей.

В повседневной жизни термин «недвижимость» кажется вполне понятным и как бы само собой разумеющимся. В действительности внешняя видимость далеко не совпадает с юридической сущностью недвижимости, которая во многом определяется особенностями экономического развития страны, сложившимися историческими традициями и др. условиями.

Понятие недвижимости состоит из трех необходимых элементов:

- наименование – знак (термин), закрепленный за объектом, в данном случае – это «недвижимость»;

- содержание – совокупность отличительных признаков, ядром которых является сущностное свойство – недвижимость, неперемещаемость в пространстве;

- объем – множество (класс) предметов, отображаемых в данной категории, - здания, сооружения и т.д.

В России, как и в других странах мира, недвижимость определяют в основном через объем понятия – перечень предметов (вещей) и вещных прав, включаемых в него. В классической теории понятие «недвижимость» включает не только землю и почву, но и все, что неразрывно связано с землей, независимо от характера природы, например: деревья и растения, влияние общества, здания, сооружения и другие строения. Недвижимость включает не только земную поверхность, но и все то, что находится под и над ней.

Определение сущности недвижимости только с материально-вещественной стороны имеет важное значение во многих отраслях знаний, но явно недостаточно и далеко не исчерпывает всей совокупности признаков, свойственных его содержанию. В теории и практике следует различать понятие недвижимого имущества как материального (физического) объекта и как комплекса экономико-правовых и социальных отношений, обеспечивающих специальный порядок распоряжения им и особую устойчивость прав.

Любой объект недвижимости в реальной действительности существует в единстве физических, экономических, социальных и правовых категорий, каждая из которых может в соответствующих случаях выступать в качестве основного (определяющего) в зависимости от жизненных ситуаций, целей и стадий анализа (таблица 1.1).

Таблица 1.1. Концептуальные подходы к определению недвижимости

Географическая концепция	Отражает физические (технические) характеристики недвижимости: конструкцию и материал строений, размеры, местоположение, климат, плодородие почв и др. Все объекты недвижимости подвергаются воздействию физических, химических, биологических, техногенных и других процессов. В результате постепенно изменяются их потребительские качества и функциональная пригодность, состояние которых учитывается при совершении сделок, владении и пользовании имуществом.
Экономическая концепция	Рассматривает недвижимость как эффективный объект инвестирования и надежный инструмент генерирования дохода. Основные экономические элементы недвижимого имущества – стоимость и цена – первично возникают из его полезности, способности удовлетворять различные потребности и интересы людей. За счет налогообложения владельцев недвижимости формируются муниципальные бюджеты и реализуются социальные программы. Кроме того, недвижимость является финансовым активом, операции с которым осуществляются на рынке недвижимости, то есть на одном из секторов финансового рынка. Недвижимость представляет собой финансовую категорию и является формой вложения капитала.
Юридическая концепция	Определяет недвижимость как совокупность публичных и частных прав, устанавливаемых государством с учетом отечественных особенностей и международных норм. Частные права могут быть неделимыми или частичными и разделенными на основе физического горизонтального и вертикального разграничения имущества на подземные ресурсы, поверхность земельных участков, строения на них и воздушное пространство.
Социальная концепция	Состоит в удовлетворении физиологических, психологических, интеллектуальных и других потребностей людей. Все, что нужно человеку для выживания и достойной жизни, он получает в конечном счете от земли и объектов, тесно связанных с ней.

Для того чтобы решить вопрос о том, что можно, а что нельзя отнести к недвижимости, выделяют ее сущностные признаки (таблица 1.2).

Различие между недвижимостью и движимым имуществом (личной собственностью) на практике не столь очевидно, как может показаться на первый взгляд, тем более, что некоторые виды могут переходить из недвижимой категории в движимую. Например, посев на корню – недвижимость, а снятый урожай может следовать за собственником.

Спецификой недвижимого имущества является возможность использования его только в условиях более или менее постоянного нахождения на определенном земельном участке. А для объектов, не связанных с землей и предназначенных для перемещения людей и грузов, особым условием является место их использования – это водное, воздушное или космическое пространство.

Таблица 1.2. Основные признаки недвижимости

Признаки	Содержание
Сущностные (родовые). Степень подвижности	Абсолютная неподвижность, неперемещаемость в пространстве баз ущерба функциональному назначению
Связь с землей (водными объектами, воздушным пространством)	Прочная физическая и юридическая
Форма функционирования	Натурально-вещественная и стоимостная
Состояние потребительской формы в процессе использования	Не потребляется, сохраняется натуральная форма в течение всего срока эксплуатации
Длительность кругооборота (долговечность)	Многократное использование, а земли – бесконечно при правильном использовании
Способ переноса стоимости в производственном процессе или потери потребительских свойств	Постепенно по мере износа и накопления амортизационных отчислений
Общественное значение	Пользование объектом часто затрагивает интересы многих граждан и других собственников, интересы которых защищаются государством
Видовые (частные). Технические и технологические характеристики (местоположение, функциональное назначение, состояние и др.)	Определяются конкретными частными показателями в зависимости от вида недвижимости и целесообразности распространения особого режима использования на другое имущество

При отнесении того или иного «пограничного» предмета к недвижимости надо учитывать одновременно три фактора:

1) характер связи с объектом недвижимости: личные предметы можно легко перемещать без ущерба для них и недвижимому имуществу;

2) намерение сторон, определяющих тип связи предмета с недвижимостью, т.е. предусматривается оставить его навсегда в ё установленном месте или изъять при совершении сделки;

3) стоимость предмета – при использовании больше года и стоимости свыше 100 минимальных размеров оплат труда (МРОТ) имущество относится к основным фондам, которые, однако, не всегда считаются недвижимыми.

Предметы с небольшой стоимостью (менее 100 МРОТ), несмотря на намерения сторон, не могут считаться компонентом объекта недвижимости.

В настоящее время понятие недвижимости дается в Гражданском кодексе РФ в статье 130 «к недвижимым вещам относятся земельные участки, участки недр, обособленные водные объекты и все, что прочно связано с землей, т.е. объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе леса, многолетние насаждения, здания, сооружения. К недвижимым вещам относятся также подлежащие государственной регистрации воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания, космические объекты; законом к недвижимым вещам может быть отнесено и иное имущество».

Таким образом, к отличительной особенности недвижимости относится ее непрерывная связь с землей (при этом сами по себе земельные участки также рассматриваются в качестве недвижимости), что в свою очередь предполагает ее значительную стоимость. Вне связи с земельными участками недвижимые вещи теряют обычное назначение и соответственно понижаются в цене. Так, не рассматриваются в качестве недвижимости деревья, выращиваемые в специальных питомниках, или дома, предназначенные на снос.

Вместе с тем закон относит к недвижимости и объекты, которые по своей физической природе являются движимыми. К ним относятся подлежащие государственной регистрации воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания, космические объекты (искусственные спутники, космические корабли) – недвижимость «в силу закона», или «юридически недвижимое имущество». Юридическое признание указанного имущества в качестве недвижимого (хотя по своей физической сути оно является движимым) обусловлено тем, что оно является дорогостоящим и поэтому требует особого порядка регистрации, который предусмотрен для недвижимости.

Единственным признаком, который свойствен и недвижимому «по природе» имуществу, и недвижимому «в силу закона», является индивидуальная определенность. Индивидуальную определенность первой категории недвижимости придает прежде всего фиксированное положение объекта на земельном участке, а второй, как объекта недвижимого имущества, - государственная регистрация. Именно с момента государственной регистрации суда и космические объекты становятся недвижимым имуществом. При государственной регистрации фиксируются индивидуализирующие признаки указанных объектов (наименование, основные технические характеристики), которые выделяют последние из массы подобных вещей. До государственной регистрации морские и воздушные суда, а также космические объекты являются движимыми вещами.

Понятие и виды упомянутых транспортных средств раскрываются в соответствующих транспортных уставах и кодексах. Например, Кодекс торгового мореплавания определяет морское судно как «самоходное или несамоходное плавучее сооружение, используемое для перевозки и иных целей».

Перечень объектов недвижимости, определенный в ГК РФ, не является исчерпывающим, поскольку, как следует из ст. 130 ГК РФ, «к недвижимым вещам может быть отнесено и другое имущество». Рассмотрим некоторые определенные законом виды недвижимости.

Весьма специфической разновидностью недвижимости является кондоминиум. Федеральный Закон от 15.06.1996 №72-ФЗ «О товариществах собственников жилья» определяет кондоминиум как единый комплекс недвижимого имущества, включающий земельный участок в установленных границах и расположенное на нем жилое здание, иные объекты недвижимости, в которых отдельные части, предназначенные для жилых или иных целей (помещение), находятся в собственности граждан, юридических лиц, Российской Федерации, субъектов РФ, муниципальных образований (домовладельцев) – частной, государственной, муниципальной и иной форме собственности, а остальные части (общее имущество) находятся в их общей долевой собственности.

В состав кондоминиума могут входить следующие объекты: одно здание, или его часть, или несколько зданий, в которых помещения принадлежат различным (не менее, чем двум) домовладельцам, с прилегающим земельным участком в установленных границах, пешеходными и транспортными дорогами, бассейнами, водоемами, многолетними зелеными насаждениями и другими подобными объектами; несколько компактно расположенных зданий и сооружений – односемейных, садовых или дачных домов с приусадебными участками или без них, гаражей и других объектов, объединенных общим земельным участком и элементами инфраструктуры.

Кондоминиум как единый комплекс недвижимого имущества, а также права на недвижимое имущество в кондоминиуме и сделки с ним подлежат государственной регистрации в соответствии с действующим законодательством с представлением паспорта домовладения.

Недвижимостью ГК РФ ст. 132 признается также «предприятие как имущественный комплекс», используемый для осуществления предпринимательской деятельности, в состав которого входят все виды имущества, предназначенные для его деятельности, включая земельные участки, здания, сооружения, оборудование, инвентарь, сырье, продукцию, работы, услуги и другие исключительные права, если иное не предусмотрено законом или договором. Предприятие в целом или его часть могут быть объектом купли-продажи, залога, аренды и других сделок, связанных с установлением, изменением и прекращением вещных прав.