Приватизации жилье

Подлежат обязательной приватизации	Неподлежат приватизации
квартиры детей сирот и детей, оставшихся без попечения родителей; квартиры, являющиеся результатом размена жилья родителей, лишенных родительских прав.	квартиры, находящиеся в аварийном состоянии; квартиры в домах закрытых военных городков служебные жилые помещения.

Однако, стоит оговориться, что приватизация служебных жилых помещений может осуществляться по специальному разрешению собственника служебного жилого помещения, принятому как по конкретному служебному жилому помещению, так и по всем жилым помещениям, относящимся к категории служебных.

В-третьих, использовать право на приобретение в собственность бесплатно, в порядке приватизации, жилого помещения в домах государственного и муниципального фонда каждый гражданин может только один раз. Это правило не относится к несовершеннолетним, ставшим собственниками занимаемого жилого помещения в порядке приватизации. По достижении совершеннолетия они не утрачивают право на однократную, бесплатную приватизацию жилого помещения.

В-четвертых, передача жилья в собственность граждан оформляется договором передачи, который заключается с гражданином (гражданами) и местной администрацией. Договор передачи заключается в простой письменной форме, нотариального удостоверения такого договора не требуется.

Согласно статье 2 Закона РФ «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации» передача в собственность занимаемой семьей квартиры возможна всем членам семьи, некоторым из них или одному из проживающих в этой квартире. При этом на каждый из перечисленных вариантов необходимо согласие всех жильцов. Те же, кто отказался от получения жилого помещения в собственность путем приватизации, сохраняют право постоянного пользования этим помещением. Поэтому при оформлении договора на передачу граждане, занимающие приватизируемое жилое помещение, должны решить вопрос, в чью собственность будет оформляться передача квартиры.

При вступлении в собственность на квартиру двух или более лиц возникает общая собственность, которая бывает общей совместной или общей долевой. При общей совместной собственности размер долей считается равным. Такой режим обычно применяется к жилью супругов, нажитому в браке (приобретенному на общие средства), если иное не оговорено в брачном договоре. Распоряжение жилым помещением в этом случае осуществляется по согласию всех собственников. При общей долевой собственности каждому из собственников принадлежит заранее оговоренная доля (часть) в праве собственности. Статья 245 ГК РФ предусматривает, что по согласованию всех участников долевой собственности может быть установлен порядок определения и изменения их долей в зависимости от вклада каждого из них в образование и так называемое приращение общего имущества. При возмездном отчуждении своей доли, т. е. при продаже одним из участников долевой собственности, остальные участники имеют право преимущественной покупки его доли по цене и на условиях, по которым она продается.

При заключении договора приватизации граждане часто отдают предпочтение совместной собственности, поскольку, на их взгляд, совместная собственность имеет более понятный и удобный правовой режим. Кроме того, регистрация права долевой собственности каждым участником договора передачи (приватизации) в учреждении юстиции по регистрации прав увеличивает размер денежных средств, подлежащих уплате за совершение государственной регистрации. Однако, такая «экономия» сегодня может обернуться большими затратами в будущем. Это связано с тем, что норма закона РФ «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации», позволяющая устанавливать режим совместной собственности договором, вступила в противоречие с нормами ГК РФ, согласно которым совместная собственность возникает только в силу закона, а не в силу договора. Поэтому данная норма не должна применяться. Между тем граждане, не зная этого, продолжают оформлять приватизацию квартир в совместную собственность, не подозревая, какие проблемы могут у них возникнуть в будущем. Проблемы обусловлены тем, что законодатель не установил каких-либо специальных норм для совместной собственности, возникшей при приватизации, следовательно, в отношении нее действуют общие нормы.

Участники совместной собственности сообща владеют и пользуются квартирой. Распоряжение квартирой осуществляется по согласию всех участников, которое предполагается независимо от того, кем из участников совершается сделка по распоряжению квартирой. Иными словами, любой из участников совместной собственности может продать квартиру, при этом ему не требуется доказывать покупателю, нотариусу или органу, осуществляющему государственную регистрацию прав, что другие участники согласны на сделку, так как наличие их согласия предполагается в силу закона.

Интересно, что для имущества, находящегося в совместной собственности супругов, законодатель установил специальное правило, согласно которому супруг, осуществляющий продажу или иное отчуждение недвижимого имущества, находящегося в совместной собственности, должен представить покупателю, нотариусу, органу, осуществляющему государственную регистрацию, нотариально удостоверенное согласие другого супруга на сделку, без которого сделка не будет нотариально удостоверена и зарегистрирована.

В настоящее время при отсутствии четкого законодательного регулирования режима совместной собственности сложилась судебная и нотариальная практика, согласно которой в случае смерти хотя бы одного из участников совместная собственность на имущество прекращается и возникает долевая собственность. Оставшиеся в живых совместные собственники и наследники умершего подписывают соглашение, в котором устанавливают доли участников совместной собственности, в том числе и долю умершего. Затем доля умершего наследуется по закону на общих основаниях. Что это означает? Наследниками умершего являются супруг(а), дети, в том числе от первого брака, родители. Все они имеют право наследования доли в праве собственности на квартиру. Соответственно квартира поступает в долевую собственность не только участников, приватизировавших квартиру в совместную собственность, но и наследников по закону.

Следует отметить, что при раздельном проживании супругов и в том случае, когда супруг, проживающий в данной квартире, отказывается от участия в приватизации, совместная собственность не возникает, так как приватизация носит безвозмездный характер.

Для приватизации необходимы следующие документы:

1. Заявления на приватизацию от всех проживающих в квартире (включая детей с 14 лет), опекунов (если они есть), усыновителей, руководителей учреждений для детей сирот.

2. Справки из Бюро Технической инвентаризации вашего района:

- экспликацию характеристики комнат и помещений с указанием их площадей. Площади лоджий и балконов входят в общую площадь (форма 22, действует 3 мес.);

- поэтажный план квартиры – чертеж расположения квартиры на этаже (действует 3 мес.). Эти справки платные.

3. Специальный запрос в вашу жилищно-эксплуатационную организацию (ЖЭК, РЭУ, ДЭЗ), который нужно получить в территориальном жилищном отделе, для чего туда нужно явиться с заявлениями и справками из БТИ.

4. В ЖЭК (РЭУ, ДЭЗ) необходимо получить ордер, выписку из домовой книги, копию финансово-лицевого счета. Все собранные документы необходимо отнести в жилищный отдел районного управления муниципального жилья или в его филиал.

Договор на приватизацию оформляется в настоящее время два месяца.

Право собственности на жилье при его приватизации возникает с момента государственной регистрации договора передачи.

Расторжение договора передачи (расприватизация) Законом «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации» не предусматривается. При нарушении прав граждан в решении вопросов приватизации можно обратиться в суд.

Итак, согласно Закону РФ «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации» приватизация жилья осуществляется только физическими лицами путем бесплатной передачи в собственность гражданам на добровольной основе занимаемых (забронированных) ими жилых помещений. Приватизировать квартиру можно, если она находится в государственном или муниципальном жилищных фондах, ведомственных домах ЖК, ЖСК, в домах, переданных собственникам жилья. Если вы живете в служебном помещении, то его также можно получить в собственность, но только в случае, если вы прожили в нем и отработали на предприятии не менее 10 лет.

6. Аренда и субаренда

Договор аренды относится к группе обязательств по передаче имущества во временное пользование, наряду с договорами найма жилого помещения, безвозмездного пользования и др. По договору аренды арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование (ст. 606 ГК РФ).

Аренда имеет традиционно широкое распространение в коммерческом оборо­те и по сфере использования уступает лишь договору купли-продажи. Объектом аренды может выступать различное имущество: земельные участки и другие обо­собленные природные объекты, предприятия и другие имущественные комплексы, здания, сооружения, оборудование, транспортные средства и другие вещи, которые не теряют своих натуральных свойств в процессе их использования (непотребляемые вещи) (ст. 607 ГК РФ).

Можно выделить следующие отличительные признаки и особенности договора аренды (таблица 6)

Таблица 6. Отличительные признаки и особенности договора аренды

Отличительные признаки

Особенности

- представление арендодателем арендатору индивидуально определенного имущества предоставление имущества за плату; - предоставление имущества во временное владение и пользование или во временное пользование.

- аренда – это одно из законных оснований владения и пользования имущест­вом, находящегося в собственности другого лица, а арендатор является законным владельцем соответствующего имущества; - арендные отношения возникают только из договора, заключенного собственником арендуемого имущества либо с уполномоченным им органом и прекращаются с истечением срока действия договора или его расторжением в установленном порядке, также в случае досрочного выкупа арендованного имущества; - аренда – срочное и возмездное владение имуществом и другими объектами.

Важная черта этого договора – то, что он является основанием для перехода имущества в пользование, а не в собственность, не в права хозяйственного ведения или оперативного управления. В большинстве случаев осуществление права пользования арендованным имуществом связано с необходимостью им владеть, то есть, второе правомочие арендатора состоит в праве владения нанятым имуществом.

Договор аренды является консенсуальным, так как у сторон возникают права и обязанности сразу после заключения соглашения. Договор аренды является возмездным, поскольку арендованное имущество предоставляется за плату. Также из законодательного определения (ст. 606 ГК РФ) видно, что договор у обеих сторон порождает и права, и обязанности, то есть он является двусторонне обязывающим.

Рассматривая договор, мы, прежде всего, исследуем его объект, выясняем кто является надлежащими сторонами, а также раскрываем его существенные условия. Об этом и пойдет речь в дальнейшем с учетом особенностей, которые присущи договорам аренды жилых и нежилых помещений, выявляя некоторые проблемы, связанные с применением положений законодательства на практике.

Что же представляют собой нежилые помещения?

Для более точного ответа на данный вопрос следует сравнить понятие «нежилые помещения» с понятием «жилые помещения».

Ст. 288 ГК РФ и ст. 7 Жилищного кодекса РФ жилыми признаются помещения, которые предназначены для постоянного проживания граждан, также для использования в качестве служебных жилых помещений и обще­житии. Следовательно, нежилыми являются помещения, не входящие в жилищный фонд Российской Федерации и предоставляемые для производственных, промышленных, коммерческих и иных нужд.

К нежилым относятся здания, используемые для производственных, торговых, административных, культурно-просветительских, научно-исследовательских, учебных, лечебных, складских и других целей.

Жилые здания могут включать в себя нежилые помещения (поликлиники, магазины, столовые и т. п.). Гораздо реже нежилые здания могут иметь жилые помещения (служебные квартиры в здании, используемом под контору).

Здания, расположенные на земельном участке, делят на основные и служебные. К основному относится здание, являющееся главным по капитальности постройки, архитектурным признакам и по своему назначению. Строение, выполняющее обслуживающую роль по отношению к основному зданию, причисляют к служебному (сараи, бытовки, мастерские, гаражи и т. п.).

Для того чтобы здание могло быть использовано в качестве объекта договора аренды, оно должно обладать определенными признаками, и иметь определенный статус, который присваивается БТИ. Кроме того, здание должно быть принято в эксплуатацию. Не может быть объектом договора аренды, самовольно построенное здание.

В бюро технической инвентаризации ведется реестр объектов собственности юридических и физических лиц. Комитеты по управлению имуществом субъектов РФ ведут учет государственной собственности субъектов РФ и их реестр. Государственный комитет РФ по управлению государственным имуществом осуществляет учет объектов федеральной собственности и ведет их реестр, а органы местного самоуправления - учет объектов муниципальной собственности и их реестр.

В соответствии с п. З ст. 288 ГК РФ не допускается размещение производств и оказание услуг в жилых домах. Однако, предприниматели часто игнорируют данную норму и заключают договоры аренды жилых помещений, используя их под офисы. Это противоречит нормам действующего законодательства и, в конечном итоге, влечет к признанию таких договоров недействительными в судебном порядке.

Ст. 9 действующего Жилищного кодекса не допускает перевод пригодных для проживания помещений в домах госу­дарственного и общественного фондов в нежилые. Такое возможно только в ис­ключительных случаях и осуществляется по решению органов местной администра­ции.

Аренда зданий и сооружений (нежилых помещений) сроком более 1 года

ГК РФ рассматривает аренду зданий и сооружений в качестве самостоятельного предмета правового регулирования. Специальные нормы (статьи 650 – 655 ГК РФ), предусматривающие особенности аренды зданий и сооружений, объединены в отдельный параграф и играют приоритетную роль по отношению к общим положениям об аренде.

В договоре аренды здания или сооружения должны быть указаны индивидуально определенные признаки объекта аренды, позволяющие твердо установить имущество, подлежащее передаче арендатору (описание здания, технический паспорт помещения и здания, подготовленный БТИ с присвоением инвентарного номера).

При нарушении этих требований в договоре объект аренды считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор - незаключенным.

Согласно общим правилам, право сдачи в аренду имущества принадлежит его собственнику или лицу, управомоченному законом или собственником сдавать имущество в аренду (ст. 608 ГК РФ). Предприятия могут сдавать в аренду недвижимое имущество, принадлежащее им на праве хозяйственного ведения, только с согласия собственника. Федеральное предприятие не имеет права сдавать в аренду здания без согласия Государственного комитета РФ по управлению государственным имуществом.

В соответствии со ст. 6 и 29 Федерального Закона от 28.08.95 № 154-ФЗ «Об общих принципах организации местного самоуправления в Российской Федерации» сдача в аренду объектов недвижимости, относящихся к муниципальной собственности, входит в компетенцию органов местного самоуправления. Федеральным Законом от 25.08.95 № 153-ФЗ "О федеральном железнодорожном транспорте" установлено, что недвижимое имущество, принадлежащее по праву хозяйственного ведения предприятиям железнодорожного транспорта, может сдаваться в аренду с согласия федерального органа исполнительной власти в области железнодорожного транспорта.

Постановлением Правительства РФ от 10.02.94 № 96 (в ред. от 16.03.2000) «О делегировании полномочий Правительства РФ по управлению и распоряжению объектами федеральной собственности» установлено, что в компетенцию Правительства РФ входит определение порядка использования административных зданий и служебных помещений, находящихся в федеральной собственности и предназначенных для размещения федеральных органов исполнительной власти и государственных учреждений.

Законодательство допускает возможность проведения субъектами РФ аукционов или конкурсов на право аренды здания (нежилого помещения), при этом здание должно относиться к государственной собственности субъекта РФ или муниципальной собственности. С победителем аукциона или конкурса заключается договор аренды здания (нежилого помещения).

Второй стороной в договоре аренды выступает арендатор. Лицо, заключающее любую сделку, должно быть дееспособным. Способность гражданина своими действиями приобретать и осуществлять гражданские права, создавать для себя гражданские обязанности и исполнять их (гражданская дееспособность) возникает в полном объеме с наступлением совершеннолетия, то есть по достижении восемнадцатилетнего возраста.

В законодательстве четко регламентирована форма, в которой должен быть заключен договор аренды здания или сооружения - простая письменная путем составления одного документа, подписанного сторонами. Тем самым исключена возможность оформления договора путем обмена документами посредством почтовой, телеграфной или иной связи (п. 2 ст. 434 ГК РФ).

Кроме того, данный договор, заключенный на срок не менее одного года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.

В качестве объекта государственной регистрации недвижимого имущества может быть определено основное здание без служебных строений с конкретным порядковым номером по улице (переулку) либо основное здание и служебные строения, расположенные на одном земельном участке как единый объект.

Законодательством не установлены ни максимальный, ни минимальный срок аренды здания, стороны вправе самостоятельно определить в договоре характер аренды (краткосрочный или долгосрочный). Однако срок действия договора является, существенным условием договора, и стороны обязаны его указать (ст. 610 ГК РФ).

Поскольку под договором аренды подразумевается передача имущества во временное пользование, следовательно, встает вопрос о сроках. Ст. 610 ГК РФ пре­дусматривает, что договор аренды заключается на срок, определенный договором. Срок может быть и не оговорен в договоре, тогда договор аренды считается заключенным на неопределенный срок. В таком случае у каждой из сторон появляется возможность в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за три месяца.

При заключении договора аренды на новый срок его условия могут быть изменены по соглашению сторон. Это может касаться срока договора, возлагаемых на арендатора обязанностей по проведению капитального ремонта, размера арендной платы и др. Следует учитывать, что при заключении нового договора аренды стороны не связаны условиями ранее действовавшего договора. А преимущественное право следует понимать так: при предложении одинаковых условий аренды разными лицами предпочтение отдается прежнему арендатору. Арендатор не может требовать возобновления договора, если арендодатель не намерен в дальнейшем сдавать имущество в аренду.

При заключении договора аренды стороны могут исключить возможность продолжения арендных отношений на новый срок либо указать в договоре дополнительные условия, при выполнении которых арендатор приобретает преимущественное право на заключение договора аренды на новый срок.

Что же касается размера арендной платы, то при отсутствии согласованного сторонами в письменной форме условия о размере арендной платы договор аренды здания или сооружения считается незаключенным (ст. 614, 654 ГК РФ)

В предусмотренных законом случаях при определении размера арендной платы применяются ставки, устанавливаемые или регулируемые уполномоченными на то государственными органами. Размер арендной платы может изменяться по соглашению сторон в сроки, предусмотренные договором, но не чаще одного раза в год, если законом не предусмотрены иные минимальные сроки пересмотра арендной платы.

Обычно ставки арендной платы устанавливаются за единицу площади арендованного здания - 1 кв. м. Стороны могут отдать предпочтение и иным показателям. Если аренда здания носит долгосрочный характер, то целесообразно использовать годовую ставку.

Размер арендной платы зависит от следующих показателей:

1) места расположения здания (центр или окраина);

2) технического состояния здания (степень износа, строительный материал, из которого построено здание);

3) назначения помещения (биржевая, банковская, правоохранительная, научная деятельность, игорный бизнес, социальная защита малоимущих граждан и т. д.);

4) принадлежности здания к памятникам истории, культуры, архитектуры;

5) степени обустройства (лифт, мусоропровод и т. п.);

6) пригодности здания для коммерческой эксплуатации;

7) вида помещения (основное или вспомогательное помещение, подвал);

8) фактической площади здания.

Данный перечень не является исчерпывающим. Общий размер арендной платы за здание рассчитывается путем суммирования платежей за аренду отдельных помещений здания.

В случаях, когда плата за аренду здания или сооружения установлена в договоре за единицу его площади или иного показателя, арендная плата определяется исходя из фактически переданного арендатору размера здания или сооружения.

Плата за пользование зданием или сооружением включает плату за пользование земельным участком, на котором оно расположено, или передаваемой вместе с ним соответствующей частью участка, если иное не предусмотрено - законом или договором.

ГК РФ (ст.655 п.1) закрепляет особый порядок передачи арендатору и возвращение им по окончании срока договора аренды здания, который сложился на практике еще до принятия ГК РФ. Передача здания или сооружения осуществляется по передаточному акту или иному документу о передаче, который подписывают обе стороны. Обязательство арендодателя передать здание арендатору считается исполненным после предоставления его арендатору во владение или пользование и подписания сторонами соответствующего документа о передаче, если иное не предусмотрено законом или договором. Уклонение одной из сторон от подписания документа о передаче здания (сооружения) на условиях, предусмотренных договором, рассматривается как отход соответственно арендодателя от исполнения обязанности по передаче имущества, а арендатора - от принятия имущества. В случае, если обе стороны отказываются от подписания передаточного акта или иного документа о передаче здания, это следует рассматривать как расторжение договора по соглашению сторон (п. 1 ст. 655 ГК РФ).

При прекращении договора аренды здания или сооружения арендованное здание или сооружение должно быть возвращено арендодателю с соблюдением правил, предусмотренных п.1 ст. 655 ГК РФ.

После того как состоялась передача объекта аренды, арендатор обязан пользоваться имуществом в соответствии с условиями договора аренды, а если такие условия в договоре не оговорены, - в соответствии с назначением имущества. Так, например, использование арендованного для офиса помещения в качестве жилого является нарушением условий договора и служит основанием для досрочного расторжения договора судом по требованию арендатора.

С согласия арендодателя арендатор имеет право на следующие действия в отношении арендованного имущества:

а) сдавать в субаренду (поднаем);

б) передавать свои права и обязанности по договору аренды другому лицу (перенаем) Ст.615п.2 ГК РФ;

в) предоставлять арендованное имущество в безвозмездное пользование. С согласия арендодателя арендатор может отдавать арендные права в залог и вносить их в качестве вклада в уставный капитал хозяйственных товариществ и обществ или паевого взноса в производственный кооператив.

При этом ответственным по договору перед арендодателем во всех рассмотренных случаях остается арендатор.

Обязанности арендатора:

1) Арендатор обязан пользоваться арендованным имуществом в соответствии с условиями договора аренды, а если такие условия в договоре не определены, в соответствии с назначением имущества. (ст. 615 п. 1 ГК РФ).

2) Арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату) (п. 2 ст. 614 ГК РФ).

Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды. В случае, когда договором они не определены, считается, что установлены порядок, условия и сроки, обычно применяемые при аренде аналогичного имущества при сравнимых обстоятельствах.

3) Арендатор обязан поддерживать имущество в исправном состоянии, производить за свой счет текущий ремонт и нести расходы на содержание имущества, если иное не установлено законом или договором аренды. (п. 2 ст. 616 ГК РФ).

Обязанности арендодателя.

а) Арендодатель обязан производить за свой счет капитальный ремонт переданного в аренду имущества. Обязанность арендатора - поддерживать имущество в исправном состоянии, производить за свой счет текущий ремонт и нести расходы по содержанию имущества, если иное не установлено законом или договором аренды. (Ст. 616 п.2 ГК РФ)

Капитальный ремонт объекта аренды следует производить в срок, установ­ленный договором, а если он не определен договором или вызван неотложной необходимостью, то в разумный срок. Это говорит о том, что собственник имущества должен поддерживать объект аренды в состоянии, пригодном для использования его по назначению. Такая обязанность возлагается на арендодателя потому, что амортизационные отчисления на восстановление имущества, которое относится к основным фондам, как правило, входят составной частью в сумму арендной платы.

б) Арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества. (Ст. 611 п.1 ГК РФ)

В случае невыполнения арендодателем обязанности по производству капитального ремонта арендатор имеет право по своему выбору:

а) произвести капитальный ремонт и взыскать с арендодателя стоимость ремонта или зачесть ее в счет арендной платы;

б) потребовать соответственного уменьшения арендной платы;

в) потребовать расторжения договора и возмещения убытков. Традиционно решается вопрос о последствиях, связанных с улучшением объекта аренды.

Отделимые улучшения арендованного имущества, произведенные арендатором, являются его собственностью, если иное не предусмотрено договором аренды. Следовательно, арендатор имеет право их изъять.

Стоимость неотделимых улучшений возмещается арендатору в случае, если они произведены с согласия арендодателя. Неотделимыми остаются такие улучшения, которые не могут быть отделены без вреда для имущества. Однако данное положение носит диспозитивный характер, и стороны в договоре аренды могут определить иной порядок распределения затрат, вызванных улучшением арендованного имущества с согласия арендодателя.

Улучшения арендованного имущества, как отделимые, так и неотделимые, произведенные за счет амортизационных отчислений от этого имущества, являются собственностью арендодателя. Объясняется это тем, что амортизационными отчислениями должен распоряжаться арендодатель, и, следовательно, улучшения производились за счет его средств.

Расторжение договора аренды.

По требованию арендодателя в случаях, когда арендатор (ст. 619 ГК РФ):

1) пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями;

2) существенно ухудшает имущество;

3) более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату;

4) не производит капитального ремонта имущества в установленные договором аренды сроки, а при отсутствии их в договоре в разумные сроки в тех случаях, когда в соответствии с законом, иными правовыми актами или договором производство капитального ремонта является обязанностью арендатора.

5) арендатор пользуется имуществом не в соответствии с целями договора аренды (расторжение + возмещение убытков).

Арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок.

По требованию арендатора в случаях, когда (ст. 620 ГК РФ):

1) арендодатель не предоставляет имущество в пользование арендатору либо создает препятствия пользованию имуществом в соответствии с условиями договора или назначением имущества;

2) переданное арендатору имущество имеет препятствующие пользованию им недостатки, которые не были оговорены арендодателем при заключении договора, не были заранее известны арендатору и не должны были быть обнаружены арендатором во время осмотра имущества или проверки его исправности при заключении договора;

3) арендодатель не производит являющийся его обязанностью капитальный ремонт имущества в установленные договором аренды сроки, а при отсутствии их в договоре в разумные сроки;

4) имущество в силу обстоятельств, за которые арендатор не отвечает, окажется в состоянии, не пригодном для использования.

5) арендодателем не были переданы принадлежности и документы, без которых арендатор не может пользоваться имуществом в соответствии с его назначением (Ст. 611 п. 2 = расторжение + возмещение убытков)

6) арендодателем не предоставлено арендатору сданное внаем имущество в указанный в договоре срок аренды (по ст. 398, 611 п.3 ГК РФ = расторжение + возмещение убытков);

7) арендодатель не предупредил арендатора о всех правах третьих лиц на сдаваемое в аренду имущество (Ст. 613 ГК РФ = уменьшение арендной платы либо расторжение договора + возмещение убытков)

Договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендатора в соответствии с п. 2 ст. 450 ГК РФ.

Прекращение договора аренды может быть осуществлено:

а) по согласованию сторон;

б) по окончании срока договора;

в) договор аренды может быть прекращен выкупом арендованного имущества.

Статья 624 ГК РФ устанавливает: "в законе или договоре аренды может быть предусмотрено, что арендованное имущество переходит в собственность арендатора по истечении срока аренды или до его истечения при условии внесения арендатором всей обусловленной договором выкупной цены". Выкуп сданного в аренду имущества государственных и муниципальных предприятий является одним из способов приватизации, поэтому порядок выкупа и выкупную цену таких объектов аренды устанавливают акты, регулирующие приватизацию, в частности Указ Президента РФ от 14.10.92 № 1230 "О регулировании арендных отношений и приватизации имущества государственных и муниципальных предприятий, сданного в аренду".

Условие о выкупе арендованного имущества стороны могут установить до­полнительным соглашением. При этом они вправе договориться о зачете ранее выплаченной арендной платы в выкупную цену.

Следует помнить, что законом могут быть установлены случаи запрещения выкупа арендованного имущества.

Когда срок действия договора прекращается, арендатор обязан вернуть арендодателю имущество независимо от оснований прекращения договора. Причем имущество должно быть возвращено в том состоянии, в котором его арендатор получил, с учетом нормального износа, или в состоянии, обусловленном договором, например, после реставрации, если согласно договору арендатор обязался ее осуществить.

В случае несвоевременного возврата арендованного имущества арендодатель вправе потребовать внесения арендной платы за все время просрочки. Однако это не означает продления договора аренды, если до окончания срока действия договора арендодатель уведомил арендатора о намерении не возобновлять договор. Если полученная арендная плата не покрывает причиненных арендодателю убытков, то он может потребовать их возмещения.

Когда за несвоевременный возврат арендованного имущества договором предусмотрена неустойка, убытки могут быть взысканы в полной сумме сверх неустойки, если иное не установлено договором.

Добросовестное выполнение своих обязанностей сторонами по договору нередко приводит к тому, что договорные отношения между ними возобновляются. Если арендатор надлежащим образом исполнил обязанности, то по истечении срока договора он имеет преимущественное перед другими лицами право на заключение договора аренды на новый срок, если иное не предусмотрено законом или договором аренды.

Однако преимущественное право арендатора не означает, что арендодатель обязан заключить новый договор аренды на прежних условиях.

Под надлежащим исполнением обязанностей арендатором имеется в виду:

а) использование имущества в соответствии с его назначением и условиями договора;

б) поддерживание имущества в исправном состоянии, осуществление за свой счет текущего ремонта, недопущение существенного ухудшения имущества;

в) своевременное внесение платы за пользование имуществом.

Данный перечень не является исчерпывающим, договором аренды или за­конодательством на арендатора могут быть возложены и другие обязанности. При желании реализовать Преимущественное право на заключение нового договора, то есть продолжить арендные отношения, арендатор обязан письменно уведомить об этом арендодателя в срок, указанный в договоре аренды, а если он не определен, то в разумный срок до окончания действия договора.

При заключении договора аренды на новый срок его условия могут быть изменены по соглашению сторон. Это может касаться срока договора, возлагаемых на арендатора обязанностей по проведению капитального ремонта, размера арендной платы и др. Следует учитывать, что при заключении нового договора аренды стороны не связаны условиями ранее действовавшего договора. А преимущественное право следует понимать так: при предложении одинаковых условий аренды разными лицами предпочтение отдается прежнему арендатору. Арендатор не может требовать возобновления договора, если арендодатель не намерен в дальнейшем сдавать имущество в аренду.

При заключении договора аренды стороны могут исключить возможность продолжения арендных отношений на новый срок либо указать в договоре дополнительные условия, при выполнении которых арендатор приобретает преимущественное право на заключение договора аренды на новый срок.

Субаренда (cт. 616, 618 ГК РФ)

Так как договор субаренды является производным отдоговора аренды, то он не может превышать срока действия первоначального договора аренды. Разумеется, досрочное прекращение договора аренды влечет прекращение заключенного в соответствии с ним договора субаренды. Однако в этом случае субарендатор имеет право на заключение с ним договора аренды на имущество, находящееся в его пользовании по договору субаренды. Такой договор может быть заключен в пределах оставшегося срока субаренды на условиях, соответствующих условиям прекращенного договора аренды, то есть при досрочном прекращении договора аренды законодательство защищает права добросовестного арендатора, позволяя ему заключить самостоятельный договор на имущество, которым он пользовался на условиях субаренды, в пределах оставшегося срока субаренды.

К договорам субаренды применяются правила о договорах аренды, если иное не установлено законом или иными правовыми актами.

Арендодателем по договору субаренды является арендатор по основному договору, а субарендатор, но отношению к нему выступает арендатором.

Так как договор субаренды зависим от договора аренды, то в случае ничтожности последнего все договоры субаренды являются ничтожными.

Регистрационные действия

Следует отметить, что Закон о регистрации прав устанавливает также необходимость обязательной регистрации права аренды. Причем регистрация права аренды предусмотрена независимо от срока действия самого договора. В чем же состоит отличие регистрации договора аренды от регистрации права аренды? Первая представляет собой штамп (отметку) органа государ­ственной регистрационной палаты непосредственно на самом экземпляре договора. Регистрация же права аренды состоит в выдаче этим же органом отдельного документа, подтверждающего регистрацию. При обращении арендатора в регистрационную палату и договор, и право аренды регистри­руются одновременно. Основное же различие между ними состоит в том, что отсутствие регистрации права аренды не влечет недействительность договора. Какая-либо ответственность арендатора за отсутствие регистра­ции права аренды Гражданским кодексом и Федеральным законом «О госу­дарственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» не установлена. Таким образом, отнесение арендной платы на себестоимость продукции при отсутствии регистрации права аренды правомерно.

В ГК РФ содержатся положения, согласно которым договор аренды зданий, - заключенный на срок менее одного года, не требует госу­дарственной регистрации. Долгое время велись споры о том, распростра­няются ли данные положения непосредственно на договоры аренды нежи­лых помещений. Высший Арбитражный Суд РФ в своем информационном письме от 1 июня 2001 г. N 53 «О государственной регистрации договоров аренды нежилых помещений» разъяснил, что регистрация договоров арен­ды нежилых помещений, срок действия которых не превышает одного года, не требуется.

Что же касается долгосрочных (со сроком действия более года) договоров аренды нежилых помещений, то они подлежат обязательной государствен­ной регистрации в соответствии с пунктом З статьи 433 ГК РФ. Отсутствие же регистрации влечет недействительность таких договоров на основании п. 1 ст. 165 ГК РФ. Недействительные договоры не влекут за собой никаких юридических последствий. Единственным последствием может быть только обоюдный возврат всего полученного по такому договору. В подавляющем большинстве случаев сразу же после подписания долго­срочного договора арендатор въезжает в помещение и начинает вносить арендную плату. Дата, с которой начинается отсчет срока договора аренды, как правило, всегда предшествует дате регистрации самого договора. Про­цесс государственной регистрации часто занимает значительное время. Тем не менее, в соответствии с разъяснением Президиума ВАС РФ от I июня 2000 года долгосрочный договор считается: заключенным только с момента его государственной регистрации. Ниже приведен список необходимых документов для государственной регистрации аренды нежилых помещений.

Для недвижимости, находящейся в муниципальной собственности предусмотрен следующий порядок сдачи в аренду (для г. Ростова-на-Дону):

1. Муниципалитетом готовиться постановление на аренду помещения.

2. Далее это постановление подписывает мэр города.

3. Составляется договор на аренду помещения.

4. Далее - все обычные процедуры, связанные с регистрацией этого договора.

Перечень документов для государственной регистрации договоров аренды (субаренды) нежилого помещения (здания, сооружения), находящегося в собственности арендодателя.

1. Документ об оплате регистрации.

2. Заявление на регистрацию прав (на стандартном бланке).

3. Доверенность, (а в случае с представителем юридического лица - документ удостоверяющий его личность и документ, подтверждающий его полномочия действовать от имени данного юридического лица).

4. Оригинал(ы) договора. (Проведенная государственная регистрация удостоверяется посредством совершения специальной регистрационной надписи на договоре).

5. Нотариально заверенную копию договора аренды (субаренды).

6. Копия Свидетельства о государственной регистрации права на арендуемый объект недвижимого имущества (регистрация договора аренды возможна только при наличии государственной регистрации права собственности на данный объект в Едином государственном реестре прав, договора субаренды - и при наличии регистрации договора аренды; в случае, когда у собственника произошли изменения, к которым, в частности, относятся перемена ФИО, места жительства физического лица, наименования юридического лица или его юридического адреса, уточнение площади объекта, изменения при незначительной реконструкции объекта и т.п., собственник должен зарегистрировать эти изменения в ЕГРП до подачи заявления на регистрацию договора аренды (субаренды).

7. Документы арендатора:

• Копия Свидетельства или другого документа о государственной регистрации юридического лица с оборотом, заверенная нотариально или органом государственной регистрации, выдавшим оригинал. Физическое лицо предоставляет копию паспорта. Физическое лицо, занимающееся предпринимательской деятельностью, представляет копию документа о его государственной регистрации в качестве индивидуального предпринимателя, заверенного нотариально или органом государственной регистрации, выдавшим оригинал.

• Копии учредительных документов (с изменениями и дополнениями), заверенные нотариально или органом государственной регистрации юридического лица.

• Копия информационного письма органов статистики.

8. Выписка из паспорта БТИ (форма 1а), поэтажный план и экспликация (со сроком давности не более одного года), оригинал либо копия, заверенная БТИ.

9. Копия решения общего собрания акционеров, участников о выборе директора (генерального директора) организации, заверенная печатью организации от всех сторон договора.

10. Копия зарегистрированного договора аренды, заверенная нотариально, при регистрации договора субаренды.

11. План - чертеж границ, с указанием части его, сдаваемой в аренду (если в аренду сдается земельный участок или часть его).

В связи с изменением перечней для приема документов, могут дополнительно потребоваться:

12. Приказ о вступлении в должность руководителя или контракт с ним организации, выдавшей доверенность (копия, заверенная организацией);

13. Документ о присвоении ИНН (копия);

14. Выписка из реестра юридических лиц об отсутствии изменений в учредительных документах (подлинник, действительна в течение 1 месяца);

15. При регистрации аренды также требуется осуществить регистрацию ранее возникших прав (в случае, если у собственника есть только свидетельство о внесении в реестр собственности на территории соответствующего города, выданное учреждением юстиции).