Формы земельной собственности

До начала 1990 г. В Советском Союзе существовала исключительная государственная собственность на землю. Первая попытка изменения данной ситуации была предпринята Законом СССР «О собственности в СССР» от 06.03.90 г. Закон сохранил государственную собственность на землю в качестве единственной формы собственности, но ввел множественность субъектов этой собственности. Субъектами государственной собственности на землю были признаны союзные и автономные республики, края, области, автономные образования. За Союзом ССР было признано лишь право владения и пользования землей (в установленных законом случаях) без права распоряжения ею. Но уже 24.12.90 г. Закон «О собственности в РСФСР» устраняет монополию государственной собственности на землю и вводит множественность форм земельной собственности. Затем ЗК, принятый 25.04.91 г. подтверждает множественность форм земельной собственности, и, наконец, Конституция Российской Федерации 1993 г. окончательно закрепляет многообразие форм собственности. Ст. 9 Конституции гласит: «Земля и другие природные ресурсы могут находиться в частной, государственной, муниципальной и иных формах собственности».

Частная собственность на землю может принадлежать гражданам и юридическим лицам и быть нескольких видов:

— индивидуальная;

— общая совместная;

— долевая.

В индивидуальной частной собственности граждан могут находиться земельные участки для ведения крестьянского (фермерского) хозяйства, личного подсобного хозяйства, садоводства, огородничества, животноводства, индивидуального жилищного, дачного, гаражного строительства, предпринимательской деятельности, иных, не запрещенных законом целей.

Право общей собственности может возникнуть по желанию самих собственников или по закону. Правом общей собственности на земельный участок наделены члены крестьянских хозяйств, супруги, если они приобрели участок во время брака, члены реорганизованных колхозов, совхозов, приватизированных государственных сельскохозяйственных предприятий; члены садоводческих товариществ, животноводческих, дачных, гаражных кооперативов, кондоминиумов (на земли общего пользования).

Общая собственность подразделяется на общую долевую (с определением для каждого собственника конкретной доли) и общую совместную (без определения таких долей).

В соответствии со ст. 15 ЗК РФ собственностью граждан и юридических лиц (частной собственностью) являются земельные участки, приобретенные ими по основаниям, установленным гражданским законодательством.

Граждане и юридические лица имеют право на равный доступ к приватизации земли.

Иностранные граждане, лица без гражданства и иностранные юридические лица не могут обладать на праве собственности земельными участками, находящимися на приграничных территориях (перечень которых устанавливается Президентом Российской Федерации), и на иных установленных особо территориях Российской Федерации в соответствии с федеральными законами.

Государственная собственность на землю делится на федеральную собственность (Российская Федерация в целом) и собственность субъектов Российской Федерации (республик в составе Российской Федерации, краев, областей, городов федерального значения, автономий). Разграничение государственной собственности на федеральную и собственность субъектов отнесено Конституцией Российской Федерации к совместному ведению Российской Федерации и субъектов Российской Федерации (ст. 72).

Государственной собственностью являются земли, не находящиеся в собственности граждан, юридических лиц либо муниципальных образований (ст. 16 ЗК).

Разграничение государственной собственности на землю на собственность Российской Федерации, собственность субъектов Российской Федерации и собственность муниципальных образований осуществляется в соответствии с в соответствии с ЗК РФ и федеральными законами.

Муниципальная собственность на землю — это собственность муниципальных образований в пределах их черты (административно-территориальных границ).

Ст. 19 ЗК РФ к муниципальной собственности относит земельные участки:

— которые признаны таковыми федеральными законами и принятыми в соответствии с ними законами субъекта Российской Федерации;

— право муниципальной собственности на которые возникло при разграничении государственной собственности на землю;

— которые приобретены по основаниям, установленным гражданским законодательством.

В муниципальной собственности могут находиться не переданные в частную собственность земельные участки по основаниям, предусмотренным ранее Федеральным законом «О разграничении государственной собственности на землю».

3. Субъекты и объекты права собственности на землю

Земельный кодекс Российской Федерации определяет субъектов права собственности на землю. Ими могут быть граждане, юридические лица, в т. ч. иностранные граждане, юридические лица, лица без гражданства Российской Федерации и субъекты Российской Федерации (в лице органов государственной власти), административно-территориальные районы, города, сельские поселения (в лице соответствующих органов МС).

Российская Федерация и субъекты Российской Федерации являются не только субъектами права собственности на землю, но и носителями права территориального верховенства (как элемента принадлежащего им суверенитета). Право территориального верховенства и право собственности имеют разные объекты и составляют два самостоятельных права. Объектом права территориального верховенства является земля в качестве территории. Право собственности распространяется только на земли, находящиеся в федеральной собственности и государственной собственности данного субъекта. Объектом права собственности является земля, выступающая в качестве средства производства и объекта хозяйствования (пространственный операционный базис). Следует различать, когда Российская Федерация и субъекты Российской Федерации выступают как собственники земли, а когда — как государственные образования, обладающие суверенными правами. При решении вопросов, связанных с разграничением государственной собственности на землю, отнесенных к совместному ведению Российской Федерации и субъектов Российской Федерации, они выступают одновременно как собственники и суверены.

Объекты права собственности также определяются в зависимости от форм земельной собственности. До принятия нового ЗК вопрос разграничения земель на федеральную собственность и собственность субъектов решался Указом Президента от 16.12.93 г. «О федеральных природных ресурсах». В основу отграничения положен принцип общегосударственного значения земель (природных ресурсов). Согласно данному Указу к федеральной собственности относятся:

— земельные участки, предоставленные для нужд обороны и безопасности страны, охраны государственных границ, а также осуществления других функций, отнесенных к ведению федеральных органов государственной власти;

— земельные участки, занятые федеральными энергетическими, транспортными и космическими системами, объектами ядерной энергетики, связи, метеорологической службы, историко-культурного и природного наследия, а также другими объектами, находящимися в федеральной собственности; — земельные участки федеральных государственных природных заповедников, национальных природных парков, государственных природных заказников, курортных и лечебно-оздоровительных зон, других особо охраняемых природных территорий федерального значения.

На современном этапе эти вопросы регулирует Земельный кодекс РФ, ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" и ФЗ "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения"

В федеральной собственности в соответствии с ЗК РФ находятся земельные участки:

— которые признаны таковыми федеральными законами;

— право собственности Российской Федерации на которые возникло при разграничении государственной собственности на землю;

— которые приобретены Российской Федерацией по основаниям, предусмотренным гражданским законодательством.

Вопрос разграничения государственной собственности на земельные участки в настоящее время разрешен в ст. 17 ЗК РФ. Данный Федеральный закон определяет правовые основы разграничения государственной собственности на землю на собственность Российской Федерации, собственность субъектов Российской Федерации и собственность муниципальных образований.

Объектом права собственности субъектов Российской Федерации могут быть все земли, находящиеся в пределах их административно-территориальных границ за исключением земель, переданных в федеральную, муниципальную, частную собственность.

В собственности субъектов Российской Федерации находятся земельные участки:

— которые признаны таковыми федеральными законами;

— право собственности субъектов Российской Федерации на которые возникло при разграничении государственной собственности на землю;

— которые приобретены субъектами Российской Федерации по основаниям, предусмотренным гражданским законодательством.

В субъектах Российской Федерации - городах федерального значения Москве, Санкт-Петербурге земельный участок, от права собственности на который собственник отказался, является с даты государственной регистрации прекращения права собственности на него собственностью соответственно субъекта Российской Федерации - города федерального значения Москвы, субъекта Российской Федерации - города федерального значения Санкт-Петербурга, если законами указанных субъектов Российской Федерации не установлено, что такой земельный участок является собственностью муниципальных образований, находящихся на территориях указанных субъектов Российской Федерации.

К объектам муниципальной собственности относятся земли, находящиеся на их территориях и необходимые для обслуживания потребностей местного населения, коммунального хозяйства, благоустройства, инженерной инфраструктуры и земли занятые муниципальными объектами.

— право муниципальной собственности на которые возникло при разграничении государственной собственности на землю;

— которые приобретены по основаниям, установленным гражданским законодательством.

Если иное не предусмотрено другими федеральными законами, земельный участок, от права собственности на который собственник отказался, является с даты государственной регистрации прекращения права собственности на него собственностью городского округа, городского или сельского поселения либо в случае расположения такого земельного участка на межселенной территории собственностью муниципального района по месту расположения земельного участка.

В собственность муниципальных образований для обеспечения их развития могут безвозмездно передаваться земли, находящиеся в государственной собственности, в том числе за пределами границ муниципальных образований.

Перечень объектов, составляющих муниципальную собственность, устанавливается органами МС, решения которых могут быть оспорены в судебном порядке.

Объектом частной собственности могут быть земли, переданные гражданам из государственных и муниципальных, а также приобретенные в результате совершения земельных сделок. Земельные участки, являющиеся объектом частной собственности, индивидуализируются в натуре (на местности) при отводе и юридически (путем выдачи документа, удостоверяющего право собственности на этот участок). Объектом права собственности членов коллектива сельскохозяйственных предприятий, которым земля принадлежит на праве общей собственности является земельная доля (пай).

Содержание права собственности на землю

Право собственности в субъективном смысле представляет собой право конкретного собственника земли на владение, пользование и распоряжение ею. Эти три правомочия составляют содержание права собственности на землю (субъективное право). Оно осуществляется собственником по своему усмотрению, но в пределах, установленных законом.

Правомочие владения представляет собой право фактического обладания землей. Оно создает необходимые предпосылки для осуществления двух других правомочий: пользования и распоряжения. Владеть землей — это значит просто иметь его в наличии, числить его на балансе, определять земельный участок как часть своего хозяйства. Владение осуществляется на основании закона. Собственник на основании этого права может требовать возврата земли из любого незаконного владения. Для граждан и юридических лиц правомочие владения неразрывно связано с обязанностью использовать земельный участок по целевому назначению. Для субъектов государственной собственности правомочие владения не обусловливается требованием использования земли. Данное правомочие распространяется на все земли, находящиеся в их собственности, независимо от того, используются они или нет. Владение землей на титуле права собственности сохраняется за собственниками и при передаче земли землепользователям, арендаторам в пользование.

Правомочие пользования означает закрепленную законом возможность хозяйственной эксплуатации земли путем извлечения полезных свойств или получения дохода от земли. Согласно Конституции условия и порядок пользования землей определяется на основе федерального закона. Для граждан и юридических лиц правомочие пользования одновременно является и обязанностью использовать землю. Неиспользование земли в течение установленного законом срока (3 года) или нецелевое использование запрещены законом и являются основанием для прекращения права на земельный участок, если более длительный срок не установлен федеральным законом или договором аренды земельного участка, за исключением времени, необходимого для освоения земельного участка, а также времени, в течение которого земельный участок не мог быть использован по назначению из-за стихийных бедствий или ввиду иных обстоятельств, исключающих такое использование.

В процессе использования земли собственник земельного участка имеет право:

— самостоятельно хозяйствовать на земле;

— использовать имеющиеся на участке общераспространенные полезные ископаемые, торф, пресные подземные воды, водные объекты;

— возводить жилье, производственные или иные строения и сооружения с соблюдение требований законодательства;

— осуществлять мелиоративные работы в соответствии с природоохранными требованиями;

— производить посевы и посадки сельскохозяйственных культур и насаждений;

— на арендную плату в размере, предусмотренном договором (при сдаче земельного участка в аренду).

Субъекты права государственной и муниципальной собственности сами не осуществляют хозяйственной эксплуатации земли. Правомочие пользования реализуется ими путем присвоения части земельной ренты, через систему платежей при передаче земли гражданам и юридическим лицам.

Правомочие распоряжения землей нужно понимать как возможность определения собственником юридической судьбы земельного участка.

Собственники земельных участков приобрели право продавать, передавать по наследству, дарить, сдавать в залог, аренду, обменивать, передавать земельный участок или его часть в качестве взноса в уставные фонды акционерных обществ, товариществ, кооперативов, образовывать общую собственность путем добровольного объединения принадлежащих им земельных участков, земельных паев (долей).

Собственник земельной доли (пая), также как и собственник земельного участка, осуществляет распоряжение этой долей или паем. Он имеет право без согласия других собственников на выдел земельного участка в натуре для ведения крестьянского (фермерского) хозяйства, сдачу в залог и аренду, обмен земельной доли (пая) на имущественный пай, передачу ее по наследству, продажу земельной доли (пая) без согласия других собственников другим членам коллектива, а также иным гражданам и юридическим лицам для производства сельскохозяйственной продукции.

Правомочие распоряжения землей, принадлежащее субъектам права государственной и муниципальной собственности, осуществляется от их имени уполномоченными органами государственной власти и МС в пределах их компетенции путем издания правовых актов на предоставление земельных участков, изъятие ранее предоставленных участков для государственных и муниципальных нужд.

5. Основания возникновения и прекращения права собственности на землю

Субъективное право собственности на землю возникает в порядке, установленном в законе, и зависит от формы земельной собственности.

Основанием права государственной и муниципальной собственности на землю служит нормативно-правовой акт. Федеральная собственность Российской Федерации и государственная собственность на землю субъектов Российской Федерации возникают на основе издаваемых ими законодательных актов, в которых определяется перечень соответствующих земель. Что касается муниципальной собственности, то она возникает на основе самостоятельно принимаемых решений об утверждении перечня объектов и соответственно занятых ими земель, отнесенных к собственности районов, населенных пунктов.

Основанием возникновения права собственности на землю граждан и их объединений могут быть административно-правовые акты и сделки по поводу земли. К административно-правовым актам индивидуального значения относятся:

— решения о предоставлении земли в общую совместную или общую долевую собственность сельскохозяйственных предприятий при их реорганизации и приватизации;

— о передаче бесплатно земельных участков в индивидуальную собственность граждан для ведения крестьянского (фермерского) хозяйства, личного подсобного хозяйства, садоводства, животноводства, индивидуального жилищного строительства и других целей, указанных в законе;

— о перерегистрации земельных участков, ранее предоставленных в пользование граждан, в их собственность.

Сделки предусмотрены нормами гражданского и земельного законодательства (купли-продажи, мены, дарения, наследования и др.). Купля-продажа земельного участка между гражданами может совершаться самостоятельно, по конкурсу или на аукционе. Она допускается при отсутствии спора по участку, при сохранении его целевого назначения и установленного режима использования. Договор купли-продажи (купчая) составляется в соответствии с утвержденной типовой формой договора. К нему прилагается план земельного участка и осуществляется регистрация сделки.

Основания прекращения права собственности:

— отказ собственника от права собственности на земельный участок. В настоящее время для отказа от прав собственности на земельный участок нет необходимости обращаться в государственные и муниципальные органы.

Достаточно подачи заявления об этом в орган, осуществляющий государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним, который обязан внести новые сведения в журнал регистрации, а дата внесения служит датой прекращения указанного права. Прекращают свое существование прежние земельные участки, из которых при разделе, объединении, перераспределении они образованы после государственной регистрации права собственности на вновь образуемые из них земельные участки. При этом дата возникновения образуемых и прекращения прежних - едина.

— изъятие земельного участка для государственных и муниципальных нужд;

— продажа и совершение сделок, связанных с переходом права собственности;

— невыкуп земельного участка по закладной (продажа с публичных торгов по решению арбитражного суда);

— совершение земельного правонарушения, влекущего по решению суда изъятие земельного участка у правонарушителя;

— заключение международного (двустороннего) договора, предусматривающего передачу земельного участка соседнему государству (демаркация границ).