Жилищные правоотношения

Вопросы к занятиям:

1. Жилищный фонд: понятие и виды.

2. Основания возникновения обязательств по пользованию жилыми помещениями.

3. Договор найма жилого помещения: понятие, содержание, виды.

4. Основания постановки на учет и порядок учета граждан, нуждающихся в улучшении жилищных условий.

5. Сравнительная характеристика договоров социального и коммерческого найма жилых помещений.

6. Правила приватизации гражданами занимаемых ими жилых помещений.

7. Пользование жилыми помещениями, находящимися в собственности граждан.

Контрольные вопросы и задания:

1. Какие виды жилых помещений перечислены в действующем законодательстве?

2. Какова форма договора социального и коммерческого найма жилых помещений?

3. Что собой представляют дома маневренного фонда?

4. Кто относится к членам семьи гражданина - собственника жилого помещения?

5. Каковы основные права и обязанности нанимателя и наймодателя жилого помещения входящего в государственный и муниципальный жилищные фонды?

6. Каковы правила пользования жилыми помещениями в общежитиях?

7. Каковы основания приобретения гражданами жилых помещений в собственность?

8. Каковы основания расторжения договора социального и коммерческого найма?

9. Кого относят к временным жильцам? Каковы условия их проживания?

10. Каковы правила пользования служебными жилыми помещениями?

Темы для докладов:

1. Порядок перевода помещений из жилого фонда в нежилой.

2. Определение порядка пользования жилым помещением по договору социального найма.

3. Правовая характеристика служебной квартиры.

4. Правила пользования общежитиями.

5. Основания возникновения жилищных правоотношений по найму специализированных жилых помещений.

Задача 1.

Барулин, занимающий 2-х комнатную квартиру в доме ЖСК, за которую полностью внесен паевой взнос, договорился с Адамовым, который проживал в приватизированной 4-х комнатной квартире, находящейся в доме металлургического завода, об обмене квартирами.

При практическом решении вопросов, связанных с обменом, возникло следующее препятствие: общее собрание членов ЖСК, пайщиком которого является Барулин, отказало в согласии на обмен и в принятии Адамова в члены ЖСК.

Свой отказ общее собрание членов ЖСК мотивирует тем, что закон не допускает обмен кооперативной квартиры на жилое помещение, относящееся к индивидуальному жилищному фонду.

Правомерно ли решение членов ЖСК?

Каков порядок обмена жилыми помещениями?

Задача 2.

Решением местной администрации Кадкин был принят на учет нуждающихся в улучшении жилищных условий.

Через три года он в связи с получением на работе увечья был признан инвалидом 2 группы. Ссылаясь на указанное обстоятельство, Кадкин обратился к администрации с заявлением, в котором просил отменить ранее принятое решение, включить его в льготную очередь как имеющего право на первоочередное предоставление жилого помещения и ускорить предоставление ему квартиры с учетом того, что он уже три года состоял на учете.

Какое решение должно быть принято по заявлению Кадкина?

Каков круг лиц, имеющих право на первоочередное предоставление жилых помещений?

Задача 3.

Городская администрация вынесла решение о предоставлении Корябкину с семьей из трех человек (жена, дочь, мать жены) трехкомнатной квартиры.

Через два дня после этого в адрес администрации поступило письмо от соседей Корябкина, в котором они сообщили, что Корябкин скрыл тот факт, что его дочь полгода назад вышла замуж и уехала на постоянное место жительства в другой город вместе с мужем, а мать жены только прописана на площади Корябкина, но никогда на ней не проживала, поскольку имеет в деревне собственный дом.

Комиссия по жилищным вопросам проверила это письмо и установила, что указанные в нем факты соответствуют действительности.

После этого администрация аннулировала свое решение о предоставлении Корябкину жилой площади, и жилищному отделу было предписано аннулировать ордер на имя Корябкина. Однако, на следующий день обнаружилось, что Корябкин уже получил ордер, сдал его в РЭУ и получил ключи.

Имеются ли основания для признания ордера недействительным и последствия признания ордера недействительным?

Задача 4.

Пахомова вступила в брак и в связи с этим вселилась в занимаемую мужем квартиру в доме, принадлежащем кабельному заводу.

Через пять месяцев Пахомов погиб во время автомобильной катастрофы. Кабельный завод потребовал от Пахомовой освободить квартиру.

Пахомова обратилась в суд с иском за признанием за ней права пользования квартирой, в которую она вселилась как жена Пахомова с его согласия, о чем свидетельствует его записка в бухгалтерию домоуправления с просьбой учитывать при исчислении платы за квартиру то, что он проживает вдвоем с женой.

Районный народный суд в иске Пахомовой отказал по тем мотивам, что она не оформила свое вселение в квартиру Пахомова в установленном порядке, в частности не прописалась на площадь мужа, и сохраняла прописку по месту жительства своих родителей.

Какой порядок соблюдается при вселении нанимателем на занимаемую площадь других граждан в качестве членов семьи?

Приобрела ли Пахомова право на жилплощадь в результате вселения в квартиру мужа?

Можно ли считать обоснованным решение суда?

Задача 5.

Семья Крутицких - муж, жена, их сын Борис 22 лет, дочь Анна 17 лет, и сын Григорий 8 лет, занимавшие 3-х комнатную квартиру в доме муниципального фонда, приватизировали ее на условиях долевой собственности членов семьи.

Через полгода 17-ти летняя Анна Крутицкая заявила остальным членам семьи о своем желании обменять принадлежащую ей долю на квартиру, в которой проживала ее 84-ти летняя бабушка Плоткина. В таком обмене Анна была заинтересована, поскольку через месяц должна была состояться регистрация ее брака с Орловым.

Бабушка Ани - Плоткина на такой обмен согласилась. Однако при попытке оформить обмен возникли трудности.

Во-первых, им было указано, что согласно ст. 67 ЖК наниматель вправе обменять занимаемую жилую площадь с другим нанимателем или членом ЖСК, но не собственником; кроме того, 17-ти летняя Анна Крутицкая не может стать самостоятельным нанимателем в виду ее несовершеннолетия.

Во-вторых, один из членов семьи Крутицких - 22-ти летний Борис отказался дать согласие на обмен, сославшись на то, что в случае вселения бабушки взамен Анны его жилищные условия ухудшаться, поскольку он лишиться отдельной занимаемой им комнаты, которую придется уступить бабушке.

Возможно ли добиться осуществления данного обмена, и если да, то каким образом?

Задача 6.

Смирнов подал в орган местного самоуправления заявление о принятии его на учет как нуждающегося в улучшении жилищных условий, представив требуемые документы, в том числе и справку о доходах каждого члена семьи.

Перед тем как вынести вопрос на рассмотрение органа местного самоуправления, к Смирнову был направлен инспектор для проверки на месте материального положения семьи.

В квартире Смирнова инспектор обратил внимание на большое количество картин. Будучи сам любителем живописи, он высоко оценил стоимость картин и рекомендовал Смирнову продать одну из них, что перекроет затраты на покупку квартиры по рыночной стоимости.

Смирнов сделать это отказался, после чего инспектор составил заключение о том, что семья Смирновых к малоимущим не относится. Основываясь на этом заключении, орган местного самоуправления отказал семье Смирновых в принятии на учет.

Правомерны ли действия инспектора?

Учитывается ли стоимость коллекции картин при определении совокупного дохода семьи для отнесения их к категории малоимущих?

Может ли Смирнов рассчитывать на улучшение жилищных условий по договору социального найма, имея коллекцию картин общей стоимостью сто тысяч МРОТ?

Задача 7.

Беглов с женой и двумя разнополыми детьми занимал по договору социального найма комнату в коммунальной квартире.

В той же квартире, в связи со смертью соседа, освободилась комната. Поскольку семья Бегловых не была обеспечена жильем ни по учетной норме, ни по норме предоставления жилой площади, Беглов подал в орган местного самоуправления заявление о закреплении освободившейся комнаты за его семьей. В удовлетворении заявления ему было отказано на основании того, что семья Бегловых не относится к категории малоимущих.

Беглов обратился в суд с иском о закреплении за его семьей освободившейся комнаты.

Представитель органа местного самоуправления в судебном заседании заявила не рассматривать исковое заявление Беглова, так как распределение освободившихся жилых помещений в муниципальном жилищном фонде не относится к компетенции суда.

Что такое учетная норма и норма предоставления жилой площади?

В каких случаях предоставляются освободившиеся комнаты в коммунальных квартирах?

Может ли семья Бегловых претендовать на получение освободившейся комнаты и какие действия они должны предпринять?

Задача 8.

Алиева А.В. зарегистрирована и постоянно проживает в квартире, принадлежащей на праве собственности ее отцу – Алиеву В.К.

У Алиевой А.В. родился сын Дмитрий, который по ее заявлению был зарегистрирован в данной квартире.

Алиев В.К. не вселял Дмитрия в квартиру как члена семьи и согласия на регистрацию по месту жительства не давал.

Приобрел ли Дмитрий право пользования квартирой?

Правомерны ли действия органа ФМС России по регистрации Дмитрия в этой квартире?

Задача 9.

Организация (государственное учреждение) за плату предоставила работнику специализированное жилое помещение в общежитии для временного проживания в нем.

Впоследствии работник приобрел в собственность квартиру в многоквартирном жилом доме, расположенном недалеко от здания общежития.

Влечет ли данное приобретение прекращение (расторжение) договора найма специализированного жилого помещения?

Задача 10.

Из-за ветхости кровли заливает квартиры, расположенные на верхнем этаже жилого дома.

Собственники этих квартир инициировали проведение общего собрания собственников и на повестку дня внесли вопрос о проведении капитального ремонта протекающей кровли.

Большинство собственников отказались от ремонта.

Как собственникам помещений, расположенных на верхних этажах, защитить свои права?

Дополнительная литература по теме

1. Богданова Е.Е. Защита прав нанимателя в случае нарушения преимущественного права в договорах аренды и найма жилого помещения // Законы России: опыт, анализ, практика, 2009, №6.

2. Виноградов П.Н. Понятие недвижимого имущества: исторический очерк и современное состояние // Законодательство, №8, август 2008.

3. Гонгало Б.М., Крашенинников П.В. Право собственности на жилые помещения. Договор найма жилого помещения: Постатейный комментарий глав 18 и 35 Гражданского кодекса Российской Федерации / под ред. П.В. Крашенинникова. М.: Статут, 2009.

4. Еремичев И.А., Страунинг Э.Л. Жилищное право в вопросах и ответах. – М.: Щит-М, 2004.

5. Карпухин Д.В. Нормативные и правоприменительные аспекты определения понятия «жилое помещение» // Жилищное право. 2010. №9.

6. Киминчижи Е.Н. Вопросы защиты прав граждан при приватизации жилых помещений // Семейное и жилищное право. 2010. №4.

7. Маркова И.В. Управление общим имуществом в многоквартирном доме: проблемы и решения / под общ. ред. В.Д. Рузановой. М.: Деловой двор, 2010.

8. Право собственности на жилые помещения. Договор найма жилого помещения: Постатейный комментарий глав 18 и 35 Гражданского кодекса Российской Федерации (под ред. П.В. Крашенинникова). – М.: Статут, 2009.

9. Путилова Л.Ф. Договор участия в долевом строительстве // Вестник Федерального Арбитражного Суда Западно-Сибирского округа, №6, ноябрь-декабрь 2008.

10. Садовников Е.В. Правовая характеристика договора коммерческого найма жилого помещения // Право и экономика, 2010, №1.

11. Крашенинников П.В. Жилищное право. 7-е изд., перераб. и доп. М.: Статут, 2010.

12. Стефанова А.В. Жилье. Как грамотно распорядиться. - 2-е изд., перераб. и доп. - СПб.: БХВ-Петербург, 2006.

13. Сделки с недвижимостью. Защита от криминала и недобросовестных партнеров / В.Г. Шабалин, И.А. Смирнов, А.К. Кузьмина. - 3-е изд., перераб. и доп. - М.: Изд-во Омега-Л: Филинъ, 2006.

14. Собчук М.В. Признание жилого помещения непригодным для проживания и многоквартирного дома подлежащим сносу или реконструкции // Законность. 2010. №10.

15. Суслова С.И. Жилищные права: понятие и система. М.: Юриспруденция, 2011. 224 с.

16. Шаманаев В.И. О праве пользования жилым помещением по договору социального найма и регистрации граждан по месту жительства: некоторые аспекты правоприменительной практики // Жилищное право, 2009, №8.

17. Шешко Г.Ф. Стороны договора социального найма жилого помещения. Содержание договора // Жилищное право, 2009, №10.

18. Шитова М.А. Актуальные вопросы и споры о праве на жилое помещение, занимаемое по договору социального найма // Жилищное право, 2009, №11.