Лабораторная работа 5

Оценка рыночной стоимости объекта недвижимости доходным подходом (методом ипотечно-инвестиционного анализа)

Цель работы: Оценка рыночной стоимости объекта недвижимости.

Задачи работы:

1. Расчет чистого операционного дохода от использования объекта недвижимости.

2. Расчет величины ежегодных платежей по погашению кредита.

3. Определение будущих доходов от продажи объекта недвижимости.

4. Построение таблицы расчета непогашенной суммы кредита.

5. Расчет величины кредита на дату оценки.

6. Интерпретация полученных результатов.

Исходные данные для расчета представлены в таблице 10.

Таблица 10

№	Показатели	Варианты
1.	Общая площадь объекта, кв. м
2.	Коэффициент арендной площади	0,8	0,85	0,7	0,85	0,75
3. 3.1 3.2.	Площадь здания занимаемая собственником Свободная на дату оценки
4.	Контрактная арендная плата, у.е./кв.м в год (без НДС)
5.	Рыночная арендная плата, у.е./кв.м в год
6.	Потери от недогрузки, %
7.	Потери от неплатежей,%
8.	Дополнительные доходы, %
9.	Затраты на страхование объекта, у.е./ год
10.	Расходы на управление собственностью, %
11.	Операционные расходы, % в год
12.	Налог на недвижимость, % в год

Окончание таблицы

13. 13.1	Расчет резерва на замещение: Будущий ремонт и замены напольных покрытий, у.е.
13.2	Расчетный период, лет
13.3.	Ставка банка по депозиту, % годовых
14.	Объект обременен кредитом, выданным на условиях:
14.1.	Сумма, у.е.
14.2.	Срок, лет
14.3.	Плата за пользование, % годовых
14.4.	Периодичность платежей, раз в год
14.5.	С момента выдачи кредита до даты оценки прошло лет
15. 15.1	Характеристика прогнозного периода для объекта оценки ЧОД планируется постоянным в течение, лет
15.2.	Изменение стоимости объекта при его продаже с текущей стоимостью, %	+10	+20	+30	-15	-30
15.3.	Норма дохода на собственный капитал, %

Пояснение к рабораторной работе:

В работе расчет осуществляется методом традиционного ипотечно-инвестиционного анализа по формуле:

Пример: Требуется оценить объект недвижимости, приносящий в течение 6-и лет стабильный доход, после чего, т.е. в конце 10-го года с момента выдачи кредита, его планируют продать. С момента выдачи кредита до даты оценки прошло 5 лет (даты приняты на начало года). Общая площадь здания 425 м². Коэффициент арендной площади – 0,8. Площадь, занимаемая собственником — 40 м², свободная на дату оценки — 100 м². Контрактная арендная плата —170 у.е., рыночная — 210 у.е.. Прочий доход составляет 2% от суммы плановой и рыночной арендной платы. Потери от недогрузки — 15%, от неплатежей 10% (от суммы плановой и рыночной арендной платы).

Затраты на страхование объекта – 1000 у.е.; затраты на управление собственностью —5%, операционные расходы – 30%, налог на недвижимость —3% о т суммы ДВД.

Решение:

1. Расчет чистого операционного дохода (ЧОД)

Чистый операционный расход определяется путем вычитания из действительного валового дохода (ДВД) затрат на страхование объекта, затрат на управление собственностью, операционных расходов, налогов на недвижимость, резервов на замещение. В свою очередь, действительный валовый доход рассчитывается как разность потенциального валового дохода (ПВД) и потерь от недогрузки и от неплатежей.

Потенциальный валовый доход определяется как сумма годовых поступлений от плановой аренды, возможной рыночной аренды и прочих доходов.

Плановая аренда — часть ПВД, которая образуется за счет условий уже заключенных по объекту на дату оценки арендных договоров.

Рыночная аренда – часть ПВД, которую может принести объект при сдаче его в аренду по рыночным ставкам (определяется по свободным и занятым собственником площадям здания).

Прочие доходы- доходы, получаемые собственником за счет функционирования недвижимости и не включаемые в арендную плату.

Величина плановой аренды: (425*0,8- (40+100))*170=34000 у.е. в год.

Величина рыночной аренды: (100+40)*210=29400 у.е. в год.

Прочий доход: (34000+29400)*0.02= 1268 у.е. в год.

ПВД= 34000+29400+1268=64668 у.е. в год

Потери от недогрузки объекта и от неплатежей:

(34000+29400)*(0,15+0.1)=15850 у.е.

ДВД= 64668—15850=48818 у.е..

Затраты на управление собственностью:

48818*0,05=2441 у.е.

Операционные расходы: 48818*0,3=14645 у.е.

Налог на недвижимость: 48818*0,03=1465 у.е.

Резерв на замещение представляет собой плановые суммы, которые следовало бы ежегодно откладывать на депозит в надежном банке, чтобы накопить требуемую сумму к назначенному сроку. Он рассчитывается как произведение величины будущих доходов и коэффициента третьей функции сложного процента.

Стоимость будущего ремонта оборудования, планируемого через пять лет – 14730 у.е. Депозитная ставка – 13%. Резерв на замещение составит: 14730* 0,1543145=2273 у.е. в год.

ЧОД=48818-2441-14645-1465-2273=27994 у.е. в год.

2. Расчет ежегодных платежей по погашению кредита (обслуживанию долга) - PMT.

Ежегодные платежи по обслуживанию долга определяются как произведение величины кредита и ипотечной постоянной (коэффициента шестой функции денег).

Пример. Величина кредита для нашего случая – 80000 у.е., срок кредита – 12 лет, процент платы за кредит – 10% в год.

PMT= 80000* 0, 1467633=11741 у е. в год.

3. Расчет стоимости объекта на дату продажи.

Стоимость объекта на дату продажи определяется как произведение рыночной стоимости объекта, определенной доходным методом на величину планируемого изменения его стоимости. Поскольку в процессе оценки рыночная стоимость еще не известна, то стоимость объекта на дату продажи определяется в относительных величинах.

Пример. Планируемое изменение стоимости объекта на дату продажи составляет +20%, тогда стоимость объекта на дату продажи: С*1,2 у.е.

4. Расчет невыплаченного остатка кредита на дату продажи.

Для расчета невыплаченного остатка суммы кредита удобнее построить «амортизационную таблицу по кредиту» (таблица 11.), количество строк в которой соответствует сроку кредита (в нашем случае 12 лет).

5. Расчет величины кредита на дату оценки.

Поскольку дата оценки и дата выдачи кредита не совпадают (разница во времени 5 лет), то и сумма кредита на дату оценки не будет равна первоначальной величине кредита (80000 у.е.).

Искомую величину можно определить по амортизационной таблице как величину остатка суммы кредита на начало 6-го года или на конец 5-го. Она составит 57161 у.е.

6.Расчет рыночной стоимости объекта недвижимости:

К_{5 (при N=5 и I=14%)}=3.88867;

К_{4 (при N=5 и I=14%)}=0.455587.

С= (27994-11741)*3. 88867+(1,2С-10676)*0,455587+57161

Решив уравнение, получим стоимость объекта на дату оценки С=3340579,02 у.е.

Таблица 11

год	Баланс на начало года	Ежегодный платеж (PMT)	Выплата процентов	Выплата основной части кредита	Баланс на конец года
итог

у.е.

Содержание отчета:

1) цель и задачи работы;

2) таблица исходных данных по варианту;

3) амортизационная таблица;

4) оформленное решение задачи;

5) выводы.