Государственная кадастровая оценка земель сельскохозяйственного назначения

Оценка земель предусмотрена ст.66 ЗК РФ, а порядок ее проведения определен постановлениями Правительства РФ [28-32,37]. Методической основой ГКОЗ сельскохозяйственного назначения служат утвержденные Роскомземом 15.05.2000 г. Методика, Правила и Технические указания по государственной кадастровой оценке земель [98,108,131]. В основу ГКОЗ сельскохозяйственного назначения положены материалы IV тура качественной оценки земель 1989 г.

В процессе IV тура оценки земель в 1989 г для оценки почв по плодородию приняты следующие показатели: мощность гумусового слоя, содержание гумуса и физической глины в пахотном слое, запасы гумуса в гумусовом горизонте и поправочные коэффициенты за отрицательные свойства почв. За 100 – бальные значения показателей приняты единые для России показатели мощности гумусового горизонта 85 см, содержание гумуса – 7%, запасы гумуса – 600 т/га, содержание физической глины в зависимости от возделываемых культур и гидротермического коэффициента (ГТК) хозяйств. Поправочные коэффициенты на эродированность, каменистость, переувлажность, солонцеватость, карбонатность почв и близость подстилающих пород принимались в пределах от 0,5 до 0,95 в зависимости от степени их выраженности и влияния на возделываемые культуры.

Порядок и результаты расчета стартовых показателей плодородия почв по трем районам показаны в табл.11. Результаты сравнительного анализа показателей оценки IV тура качественной оценки сельскохозяйственных угодий 1989 г и ГКОЗ 2001 и 2005 гг с сопоставимыми показателями на 2011г. показаны на рисунке 19. Из приведенных данных видно, что показатели ГКОЗ 2001 г в основном коррелируют с показателями бонитировки почв 1989 г, т.к. проведены на основе одной и той же исходной информации. Но результаты бонитировки почв и ГКОЗ 2001 г по районам разных лет обследования существенно отличаются между собою.

Таблица 11

Расчет стартовых показателей плодородия почв по районам Республики Башкортостан по материалам полевого почвенного обследования Башкирского филиала института ВолгоНИИгипрозем (фрагмент)

№ п/п	Год обследования	Мощность гумусового горизонта, см	Уменьшение гумусового горизонта, см	Валовый запас гумуса, т/га	Снижение валовых запасов гумуса в почве, т/га	Содержание гумуса в почве, %	Снижение содержания гумуса в почве, %
за период, между обследованиями.	за год	за период между обследованиями	за год	за период между обследованиями	за год
	Абзелиловский район
19571   19771   19912   20112			0,5   0,3   0,2	230,4	43,6	3,35   3,57 2,18	7,6   6,6   5,9   5,5	1,0   0,7   0,4	0,05   0,03   0,02
	Белокатайский район
19721   19912   20112			0,2			2,58   1,81	5,4   4,5   3,8	0,9   0,7	0,05   0,04
	Уфимский район
19581   19811   19912   20112	56,0   51,0   50,0   48,0		0,21   0,13   0,09			4,67   2,80   1,96	8,2   6,8   6,4   5,9	1,4   0,4   0,3	0,08   0,05   0,03

Примечания: 1972¹, 1981¹ - отчетные данные Башкирского филиала института ВолгоНИИгипрозем;

1991², 2011²- расчетные значения стартовых показателей

1966, 1967, 1969, 1971, 1972, 1973, 1982, 1984, гг – годы почвенного обследования

балл

руб./га

1969 г

1969 г

1967 г

1966 г

1971 г

1984 г

1982 г

1973 г

1972 г

Рис. 19 Сравнительный анализ показателей оценки сельскохозяйственных угодий IV тура по районам I оценочной зоны с показателями ГКОЗ 2001 г, актуализации 2005 г и сопоставимыми показателями

Технологические свойства почв оценивали по энергоемкости почв и условиям их обработки (контурность, рельеф, каменистость) по формуле 6:

Ит = [Дзэ ۠· Бэп + (Дзт - Дзэ) ۠· 100] ۠· Кр ۠· Кк, (6)

где Ит - интегральный показатель технологических свойств объекта кадастровой оценки;

Дзэ - доля затрат, зависящих от энергоемкости почв;

Бэп - балл энергоемкости почв;

Дзт - доля затрат, зависящих от технологических свойств земельных участков;

Бк - балл контурности участков;

Кр, Кк - коэффициенты влияния рельефа и каменистости.

На основе индексов технологических свойств почв определены технологические индексы их свойств по хозяйствам, по районам, оценочным зонам и Республике в целом.

По энергоемкости почв за эталонные 100 - балльные условия принято удельное сопротивление отвального плуга при вспашке стерни старопахотных черноземов на глубину 20 - 22 см равное 0,50 кгс/кв.см. Баллы плодородия и энергоемкости почв определяли по почвенным разновидностям (табл. 12), а затем сводили по хозяйствам, районам, зонам и Республике в целом. Ранее было показано, что показатели плодородия почв по результатам обследования разных лет существенно отличаются.

Произведенное в процессе реформы перераспределение земель с выделением земельных долей, специального фонда перераспределения, земель крестьянских фермерских хозяйств и т.д. значительно ухудшило технологические свойства участков, что также оказывает заметное влияние на показатели оценки земель. Следовательно, материалы разных лет обследований даже в пределах одного хозяйства и района не сопоставимы.

Таблица 12

Плодородие и энергоемкость почв сельскохозяйственных угодий Шаранского района Республики Башкортостан по ГКОЗ 2001г (фрагмент)

№ почв по республиканскому классификатору	Название почвенных разновидностей	Баллы по	Площадь
плодородию	энергоемкости	га	%
	Серая лесная глинистая				0,2
	Серая лесная среднесугл.				1,3
	Темно-серая глинистая				0,7
	Темно-серая лесная тяжелосугл.				1,0
	Темно-серая лесная слабосмытая тяжелосугл.				0,9
…
	Овражно-балочные дерновые смытые и намытые тяжелосугл.				2,5
	Полностью смытая				0,0
	Всего по району			134 454	100,0

При оценке земель по местоположению учитывали удаленность участков от пункта сбыта-получения продукции и их грузоемкость, которые в процессе проводимой реформы также претерпели существенные изменения и поэтому нуждаются в корректировке.

На основе данных IV тура оценки земель в 1989 г в процессе Государственной кадастровой оценки сельскохозяйственных угодий определен их рентный доход и кадастровая стоимость по состоянию на 01.01.2001 г. Земельная рента складывается из дифференциальной и абсолютной ренты. Дифференциальная земельная рента объектов оценки определена как разность между стоимостью валовой продукции и ценой производства, скорректированной по индивидуальным факторам затрат - технологическим свойствам и местоположению объекта оценки по формуле:

P_i =B_ni – З_iH_o + ∆P_тi + ∆P_мi, (7)

где P_i – дифференциальная земельная рента с _i-го объекта оценки, руб./га;

B_ni – валовая продукция, обусловленная плодородием почв _i-го объекта оценки, руб./га;

З_i – затраты на использование земель _i-го объекта оценки при средних в зоне условиях технологических свойств, местоположения земель и индивидуальной урожайности, руб./га;

H_o – норматив минимально необходимой для расширенного воспроизводства рентабельности;

∆P_тi, ∆P_мi – рента, обусловленная соответственно технологическими свойствами и местоположением i-го объекта, руб./га.

Шкала дифференциальной ренты (рентного дохода) сельскохозяйственных угодий составлена путем сложения показателей трех частных шкал дифференциальных рентных доходов сельскохозяйственных угодий по плодородию почв, их технологическим свойствам и местоположению участка. Итоговые показатели государственной кадастровой оценки определены по хозяйствам района и объектам оценки в границах хозяйств (табл. 13, 14) по районам, оценочным зонам и Республике в целом (рис. 14).

Таблица 13

Государственная кадастровая оценка сельскохозяйственных угодий по хозяйствам Чекмагушевского района РБ (фрагмент)

Кадастровый №	Объекты оценки (бывшие хозяйства)	Балл бонитета с/х угодий	Индекс технологических свойств	Удельный экв. км	Рентный доход руб./га	Кадастр. стоимость руб./га
Дифференци рованный	Расчет ный
	СПК им. Бахтизина		1,04
	К-з «Знамя»		1,03
	СПК «Алга»		1,05
…
	ОАО им.Хузина		1,06
	По району:		1,05

Таблица 14

Государственная кадастровая оценка сельскохозяйственных угодий по землепользователям в границах бывшего колхоза «Знамя»Чекмагушевского района РБ (фрагмент)

Объект кадастровой оценки	Балл бонитета с.-х. угодий	Индекс технологических свойств	Удален ность, экв.км	Рентный доход, руб/га	Кадастровая стоимость руб./га
Диффе ренциро ванный	Всего
Колхоз «Знамя»		1,03
В т.ч. Новокутовский с/совет		1,05
КФХ «Светлана»		1,11
КФХ «Колос»		1,11
Фонд перераспределения и т.д.		1,04

Абсолютный рентный доход установлен единым для Российской Федерации в размере 12 руб./ га. Общий уровень всего расчетного рентного дохода установлен путем увеличения дифференциального рентного дохода на 12 руб./га.

Кадастровая стоимость единицы площади (1га) объекта кадастровой оценки определена умножением расчетного рентного дохода с 1 га оцениваемого объекта на срок его капитализации, принятый равным 33 годам. Средний удельный показатель кадастровой стоимости сельскохозяйственных угодий по результатам ГКОЗ 2000-2001 гг в целом по Республике составил 10100 руб./га с колебанием от 3673 руб./га в Краснокамском районе до 21623 руб./га в Кармаскалинском районе. Результаты оценки сельскохозяйственных угодий по состоянию на 1.01.2001 г утверждены постановлением Кабинета Министров РБ от 04.02.2002 г №33.

Введение новой системы налогообложения потребовало завершить работу по оценке не только сельскохозяйственных, но и остальных видов земельных угодий по группам их функционального значения:

I группа – сельскохозяйственные угодья;

II группа – земли под внутрихозяйственными дорогами, прогонами для скота, коммуникациями, полезащитными лесополосами, зданиями и сооружениями для хранения и переработки сельскохозяйственной продукции;

III группа – земли под замкнутыми водоемами;

IV группа – земли под древесно-кустарниковой растительностью, кроме занятых болотами, нарушенные в процессе разработки и прочих;

V группа - земли под лесами, не переведенными в состав лесного фонда.

VI группа – земли, пригодные под оленьи пастбища.

Такая работа была проведена в 2005 г. Предусмотренная федеральными методическими указаниями VI группа земель в Республике не была выделена из-за отсутствия объекта оценки. Результаты оценки утверждены постановлением Правительства РБ от 25.07.2005 г. № 150 и положены в основу исчисления земельного налога и сделок с земельными участками. Ставки налога на земельный участок установлены по фиксированному нормативу (проценту) изъятия части стоимости сельскохозяйственных угодий.

В соответствии с распоряжением Правительства РБ от 03.11.2006 г №1090-Р и постановлением от 22.08.2007 г №234 в Республике путем индексации отдельных экономических показателей была проведена актуализация удельных показателей стоимости (УПКС) государственной кадастровой оценки сельскохозяйственных угодий (ГКОСХУ). В результате этого, средний удельный показатель кадастровой стоимости земель сельскохозяйственного назначения РБ составил 17597 руб./га с колебанием по районам от 3985 руб./га в Татышлинском районе до 39381 руб./га в Кармаскалинском районе. Результаты актуализации в целом по Республике и районам утверждены постановлением Правительства РБ от 22.08.2007г. №234 и показаны на рисунке 20.

Анализ результатов ГКОЗ 2001 г и их актуализации в 2006 г показывает, что повышение УПКС земель сельскохозяйственного назначения по муниципальным районам произошло не в равной пропорции. При этом материалы почвенного обследования не были приведены к сопоставимому стартовому уровню ни в 2001, ни в 2005 гг, что снижает объективность оценки. Приведение этих материалов к единому стартовому уровню позволило бы установить более обоснованные удельные показатели кадастровой стоимости земельных участков и тем самым повысить их социальную эффективность.

Рис. 20 Кадастровая стоимость сельскохозяйственных угодий Республики Башкортостан по состоянию на 01.01.2006 года в сравнении с результатами предыдущей оценки 2001г, руб./га

В целях сопоставимости показателей почвенного плодородия разных лет обследования нами материалы полевых почвенных обследований приведены к единому стартовому уровню. При определении стартовых показателей плодородия почв среднегодовые потери плодородия в расчетном 1991 г в сравнении с показателями за предшествующий период 1968-1989 гг снижены на 40% за счет внедрения комплекса противоэрозионных мероприятий. А прогнозные потери плодородия почв в 2011 г в сравнении с показателями за 1991 г снижены на 30% из-за перевода 1239 тыс. га деградированной пашни в естественные кормовые угодья.

По результатам ГКО сельскохозяйственных угодий 2001 г их актуализации 2005 г определены индексы увеличения кадастровой стоимости сельскохозяйственных угодий по районам (рис. 21). Из приведенных данных видно, что повышение кадастровой стоимости сельскохозяйственных угодий в результате актуализации в 2005 г показателей оценки 2001 г по районам произведено не в равной мере.

Не коррелируют они и с изменением индекса баллов по плодородию IV тура оценки земель в 1989 г и его сопоставимых показателей на 2005 г (рис. 19). Так, по индексу кадастровой стоимости северо-восточные районы отнесены к 2 группе с показателем от 1,66 до 1,85, а по плодородию почв районы входят во все 3 группы с индексом от 1,00 до 1,60. Аналогично и по другим районам.

В процессе ГКОЗ населенных пунктов произведена оценка расположенных в их границах земель сельскохозяйственного использования. Показатели ГКОЗ населенных пунктов утверждены постановлением Кабинета Министров РБ от 27.12.2002 г. №383. В соответствии с постановлениями Правительства РБ от 12.03.2007 г №58 и от 07.11.2007 г №321, от 30.06.2008 г №233 и от 28.12.2008 г. №383 была проведена их актуализация.

от 1,21 до 1,40

Рис. 21 Зонирование территории Республики Башкортостан по увеличению индекса кадастровой стоимости и плодородия сельскохозяйственных угодий Республики Башкортостан

10.3 Платежи за землю.

Постановлением Правительства РБ от 19.01.2005 г №5 утверждены также показатели ГКОЗ садоводческих, огороднических и дачных некоммерческих объединений граждан. Их средние значения колеблются от 2,51 руб./кв. м в Федоровском районе до 23,58 руб./кв. м в Уфимском районе.

Платежи за землю являются существенным и надежным источником формирования бюджета, особенно муниципальных образований. Виды платежей за земельные участки и порядок их взимания определены ЗК РФ и НК РФ. Информационной основой для установления платежей за землю и при сделках с земельными участками являются данные государственной кадастровой оценки земли.

Материалы государственной кадастровой оценки являются исходной основой для исчисления платежей в бюджет и развития рынка земли. ГКОЗ позволила значительно пополнить бюджеты всех уровней. За период с 2001 по 2010 гг поступление средств от платежей и за земли увеличилось с 409,2 до 4772,5 млн. руб.

Только в 2010г в Республике Башкортостан в бюджеты всех уровней за пользование земельными участками на всех видах права поступило 4772,5 млн. руб. Из них поступило в федеральный бюджет 125,3 млн. руб., в бюджет РБ – 628,1 млн. руб. и в бюджеты муниципальных образований – 4019,2 млн. руб. В структуре платежей преобладает арендная плата за пользование земельными участками – 3650,3 млн. руб. Земельный налог составил всего 1122,3 млн. руб. Динамика платежей за землю и соотношение арендной платы и земельного налога за период с 2001 по 2010 г. г приведена на рисунке 22. Однако база для расчета платежей за землю далека от совершенства. Так, актуализация показателей ГКОЗ 2005 г в 2011 г была проведена по тем же материалам без полевого обследования. При этом значение УПС в целом по Республике было повышено на 51% (с 1,80 до 2,71 руб./м²). А по районам увеличение составило от 2% в Бижбулякском и Дуванском районах до 303% в Краснокамском районе.

При оценке земель сельскохозяйственного назначения в 1 группу кроме сельскохозяйственных угодий включены земли под внутрихозяйственными дорогами, коммуникациями, защитные насаждения. Средний удельный показатель стоимости этих земель по итогам актуализации 2011 г в целом по Республике составляет 2,71 руб./га с колебаниями от 1,17 в Хайбуллинском районе до 4,84 в Уфимском районе. В то же время УПС земель под автодорогами колеблется от 331,13 в Нуримановском и Ишимбайском районах до 985,49 руб./га, что делает земли сельскохозяйственного назначения беззащитными от изъятий.

Рис. 22 Доля земельного налога и арендной платы за пользование земельными участками в общей сумме платежей за землю в Республике Башкортостан за 2001-2010 гг

«Методические указания по государственной кадастровой оценке земель сельскохозяйственного назначения», утвержденные приказом Минэкономразвития РФ от 20.09.2010 г №445, предусматривают в 2011 г «на основе данных почвенных обследований» определить «удельные показатели кадастровой стоимости земель» и «удельные показатели земельной ренты». К сожалению, Методические рекомендации не предусматривают обновление исходной информации по почвам и земельным участкам в целом, приведение их в сопоставимое стартовое состояние на год оценки, хотя материалы почвенного и геоботанического обследования утратили свою достоверность и не могут служить надежной основой для оценки плодородия почв. Существенные изменения претерпели состав и соотношение земельных угодий, структура посевных площадей, технология обработки почв, размеры земельных участков.