![]() |
Главная Случайная страница Контакты | Мы поможем в написании вашей работы! | |
|
Оценка земель предусмотрена ст.66 ЗК РФ, а порядок ее проведения определен постановлениями Правительства РФ [28-32,37]. Методической основой ГКОЗ сельскохозяйственного назначения служат утвержденные Роскомземом 15.05.2000 г. Методика, Правила и Технические указания по государственной кадастровой оценке земель [98,108,131]. В основу ГКОЗ сельскохозяйственного назначения положены материалы IV тура качественной оценки земель 1989 г.
В процессе IV тура оценки земель в 1989 г для оценки почв по плодородию приняты следующие показатели: мощность гумусового слоя, содержание гумуса и физической глины в пахотном слое, запасы гумуса в гумусовом горизонте и поправочные коэффициенты за отрицательные свойства почв. За 100 – бальные значения показателей приняты единые для России показатели мощности гумусового горизонта 85 см, содержание гумуса – 7%, запасы гумуса – 600 т/га, содержание физической глины в зависимости от возделываемых культур и гидротермического коэффициента (ГТК) хозяйств. Поправочные коэффициенты на эродированность, каменистость, переувлажность, солонцеватость, карбонатность почв и близость подстилающих пород принимались в пределах от 0,5 до 0,95 в зависимости от степени их выраженности и влияния на возделываемые культуры.
Порядок и результаты расчета стартовых показателей плодородия почв по трем районам показаны в табл.11. Результаты сравнительного анализа показателей оценки IV тура качественной оценки сельскохозяйственных угодий 1989 г и ГКОЗ 2001 и 2005 гг с сопоставимыми показателями на 2011г. показаны на рисунке 19. Из приведенных данных видно, что показатели ГКОЗ 2001 г в основном коррелируют с показателями бонитировки почв 1989 г, т.к. проведены на основе одной и той же исходной информации. Но результаты бонитировки почв и ГКОЗ 2001 г по районам разных лет обследования существенно отличаются между собою.
Таблица 11
Расчет стартовых показателей плодородия почв по районам Республики Башкортостан по материалам полевого почвенного обследования Башкирского филиала института ВолгоНИИгипрозем (фрагмент)
№ п/п | Год обследования | Мощность гумусового горизонта, см | Уменьшение гумусового горизонта, см | Валовый запас гумуса, т/га | Снижение валовых запасов гумуса в почве, т/га | Содержание гумуса в почве, % | Снижение содержания гумуса в почве, % | |||
за период, между обследованиями. | за год | за период между обследованиями | за год | за период между обследованиями | за год | |||||
Абзелиловский район | ||||||||||
19571 19771 19912 20112 | 0,5 0,3 0,2 | 230,4 | 43,6 | 3,35 3,57 2,18 | 7,6 6,6 5,9 5,5 | 1,0 0,7 0,4 | 0,05 0,03 0,02 | |||
Белокатайский район | ||||||||||
19721 19912 20112 | 0,2 | 2,58 1,81 | 5,4 4,5 3,8 | 0,9 0,7 | 0,05 0,04 | |||||
Уфимский район | ||||||||||
19581 19811 19912 20112 | 56,0 51,0 50,0 48,0 | 0,21 0,13 0,09 | 4,67 2,80 1,96 | 8,2 6,8 6,4 5,9 | 1,4 0,4 0,3 | 0,08 0,05 0,03 |
Примечания: 19721, 19811 - отчетные данные Башкирского филиала института ВолгоНИИгипрозем;
19912, 20112- расчетные значения стартовых показателей
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
Рис. 19 Сравнительный анализ показателей оценки сельскохозяйственных угодий IV тура по районам I оценочной зоны с показателями ГКОЗ 2001 г, актуализации 2005 г и сопоставимыми показателями
Технологические свойства почв оценивали по энергоемкости почв и условиям их обработки (контурность, рельеф, каменистость) по формуле 6:
Ит = [Дзэ ۠· Бэп + (Дзт - Дзэ) ۠· 100] ۠· Кр ۠· Кк, (6)
где Ит - интегральный показатель технологических свойств объекта кадастровой оценки;
Дзэ - доля затрат, зависящих от энергоемкости почв;
Бэп - балл энергоемкости почв;
Дзт - доля затрат, зависящих от технологических свойств земельных участков;
Бк - балл контурности участков;
Кр, Кк - коэффициенты влияния рельефа и каменистости.
На основе индексов технологических свойств почв определены технологические индексы их свойств по хозяйствам, по районам, оценочным зонам и Республике в целом.
По энергоемкости почв за эталонные 100 - балльные условия принято удельное сопротивление отвального плуга при вспашке стерни старопахотных черноземов на глубину 20 - 22 см равное 0,50 кгс/кв.см. Баллы плодородия и энергоемкости почв определяли по почвенным разновидностям (табл. 12), а затем сводили по хозяйствам, районам, зонам и Республике в целом. Ранее было показано, что показатели плодородия почв по результатам обследования разных лет существенно отличаются.
Произведенное в процессе реформы перераспределение земель с выделением земельных долей, специального фонда перераспределения, земель крестьянских фермерских хозяйств и т.д. значительно ухудшило технологические свойства участков, что также оказывает заметное влияние на показатели оценки земель. Следовательно, материалы разных лет обследований даже в пределах одного хозяйства и района не сопоставимы.
Таблица 12
Плодородие и энергоемкость почв сельскохозяйственных угодий Шаранского района Республики Башкортостан по ГКОЗ 2001г (фрагмент)
№ почв по республиканскому классификатору | Название почвенных разновидностей | Баллы по | Площадь | ||
плодородию | энергоемкости | га | % | ||
Серая лесная глинистая | 0,2 | ||||
Серая лесная среднесугл. | 1,3 | ||||
Темно-серая глинистая | 0,7 | ||||
Темно-серая лесная тяжелосугл. | 1,0 | ||||
Темно-серая лесная слабосмытая тяжелосугл. | 0,9 | ||||
… | |||||
Овражно-балочные дерновые смытые и намытые тяжелосугл. | 2,5 | ||||
Полностью смытая | 0,0 | ||||
Всего по району | 134 454 | 100,0 |
При оценке земель по местоположению учитывали удаленность участков от пункта сбыта-получения продукции и их грузоемкость, которые в процессе проводимой реформы также претерпели существенные изменения и поэтому нуждаются в корректировке.
На основе данных IV тура оценки земель в 1989 г в процессе Государственной кадастровой оценки сельскохозяйственных угодий определен их рентный доход и кадастровая стоимость по состоянию на 01.01.2001 г. Земельная рента складывается из дифференциальной и абсолютной ренты. Дифференциальная земельная рента объектов оценки определена как разность между стоимостью валовой продукции и ценой производства, скорректированной по индивидуальным факторам затрат - технологическим свойствам и местоположению объекта оценки по формуле:
Pi =Bni – ЗiHo + ∆Pтi + ∆Pмi, (7)
где Pi – дифференциальная земельная рента с i-го объекта оценки, руб./га;
Bni – валовая продукция, обусловленная плодородием почв i-го объекта оценки, руб./га;
Зi – затраты на использование земель i-го объекта оценки при средних в зоне условиях технологических свойств, местоположения земель и индивидуальной урожайности, руб./га;
Ho – норматив минимально необходимой для расширенного воспроизводства рентабельности;
∆Pтi, ∆Pмi – рента, обусловленная соответственно технологическими свойствами и местоположением i-го объекта, руб./га.
Шкала дифференциальной ренты (рентного дохода) сельскохозяйственных угодий составлена путем сложения показателей трех частных шкал дифференциальных рентных доходов сельскохозяйственных угодий по плодородию почв, их технологическим свойствам и местоположению участка. Итоговые показатели государственной кадастровой оценки определены по хозяйствам района и объектам оценки в границах хозяйств (табл. 13, 14) по районам, оценочным зонам и Республике в целом (рис. 14).
Таблица 13
Государственная кадастровая оценка сельскохозяйственных угодий по хозяйствам Чекмагушевского района РБ (фрагмент)
Кадастровый № | Объекты оценки (бывшие хозяйства) | Балл бонитета с/х угодий | Индекс технологических свойств | Удельный экв. км | Рентный доход руб./га | Кадастр. стоимость руб./га | |
Дифференци рованный | Расчет ный | ||||||
СПК им. Бахтизина | 1,04 | ||||||
К-з «Знамя» | 1,03 | ||||||
СПК «Алга» | 1,05 | ||||||
… | |||||||
ОАО им.Хузина | 1,06 | ||||||
По району: | 1,05 |
Таблица 14
Государственная кадастровая оценка сельскохозяйственных угодий по землепользователям в границах бывшего колхоза «Знамя»Чекмагушевского района РБ (фрагмент)
Объект кадастровой оценки | Балл бонитета с.-х. угодий | Индекс технологических свойств | Удален ность, экв.км | Рентный доход, руб/га | Кадастровая стоимость руб./га | |
Диффе ренциро ванный | Всего | |||||
Колхоз «Знамя» | 1,03 | |||||
В т.ч. Новокутовский с/совет | 1,05 | |||||
КФХ «Светлана» | 1,11 | |||||
КФХ «Колос» | 1,11 | |||||
Фонд перераспределения и т.д. | 1,04 |
Абсолютный рентный доход установлен единым для Российской Федерации в размере 12 руб./ га. Общий уровень всего расчетного рентного дохода установлен путем увеличения дифференциального рентного дохода на 12 руб./га.
Кадастровая стоимость единицы площади (1га) объекта кадастровой оценки определена умножением расчетного рентного дохода с 1 га оцениваемого объекта на срок его капитализации, принятый равным 33 годам. Средний удельный показатель кадастровой стоимости сельскохозяйственных угодий по результатам ГКОЗ 2000-2001 гг в целом по Республике составил 10100 руб./га с колебанием от 3673 руб./га в Краснокамском районе до 21623 руб./га в Кармаскалинском районе. Результаты оценки сельскохозяйственных угодий по состоянию на 1.01.2001 г утверждены постановлением Кабинета Министров РБ от 04.02.2002 г №33.
Введение новой системы налогообложения потребовало завершить работу по оценке не только сельскохозяйственных, но и остальных видов земельных угодий по группам их функционального значения:
I группа – сельскохозяйственные угодья;
II группа – земли под внутрихозяйственными дорогами, прогонами для скота, коммуникациями, полезащитными лесополосами, зданиями и сооружениями для хранения и переработки сельскохозяйственной продукции;
III группа – земли под замкнутыми водоемами;
IV группа – земли под древесно-кустарниковой растительностью, кроме занятых болотами, нарушенные в процессе разработки и прочих;
V группа - земли под лесами, не переведенными в состав лесного фонда.
VI группа – земли, пригодные под оленьи пастбища.
Такая работа была проведена в 2005 г. Предусмотренная федеральными методическими указаниями VI группа земель в Республике не была выделена из-за отсутствия объекта оценки. Результаты оценки утверждены постановлением Правительства РБ от 25.07.2005 г. № 150 и положены в основу исчисления земельного налога и сделок с земельными участками. Ставки налога на земельный участок установлены по фиксированному нормативу (проценту) изъятия части стоимости сельскохозяйственных угодий.
В соответствии с распоряжением Правительства РБ от 03.11.2006 г №1090-Р и постановлением от 22.08.2007 г №234 в Республике путем индексации отдельных экономических показателей была проведена актуализация удельных показателей стоимости (УПКС) государственной кадастровой оценки сельскохозяйственных угодий (ГКОСХУ). В результате этого, средний удельный показатель кадастровой стоимости земель сельскохозяйственного назначения РБ составил 17597 руб./га с колебанием по районам от 3985 руб./га в Татышлинском районе до 39381 руб./га в Кармаскалинском районе. Результаты актуализации в целом по Республике и районам утверждены постановлением Правительства РБ от 22.08.2007г. №234 и показаны на рисунке 20.
Анализ результатов ГКОЗ 2001 г и их актуализации в 2006 г показывает, что повышение УПКС земель сельскохозяйственного назначения по муниципальным районам произошло не в равной пропорции. При этом материалы почвенного обследования не были приведены к сопоставимому стартовому уровню ни в 2001, ни в 2005 гг, что снижает объективность оценки. Приведение этих материалов к единому стартовому уровню позволило бы установить более обоснованные удельные показатели кадастровой стоимости земельных участков и тем самым повысить их социальную эффективность.
Рис. 20 Кадастровая стоимость сельскохозяйственных угодий Республики Башкортостан по состоянию на 01.01.2006 года в сравнении с результатами предыдущей оценки 2001г, руб./га
В целях сопоставимости показателей почвенного плодородия разных лет обследования нами материалы полевых почвенных обследований приведены к единому стартовому уровню. При определении стартовых показателей плодородия почв среднегодовые потери плодородия в расчетном 1991 г в сравнении с показателями за предшествующий период 1968-1989 гг снижены на 40% за счет внедрения комплекса противоэрозионных мероприятий. А прогнозные потери плодородия почв в 2011 г в сравнении с показателями за 1991 г снижены на 30% из-за перевода 1239 тыс. га деградированной пашни в естественные кормовые угодья.
По результатам ГКО сельскохозяйственных угодий 2001 г их актуализации 2005 г определены индексы увеличения кадастровой стоимости сельскохозяйственных угодий по районам (рис. 21). Из приведенных данных видно, что повышение кадастровой стоимости сельскохозяйственных угодий в результате актуализации в 2005 г показателей оценки 2001 г по районам произведено не в равной мере.
Не коррелируют они и с изменением индекса баллов по плодородию IV тура оценки земель в 1989 г и его сопоставимых показателей на 2005 г (рис. 19). Так, по индексу кадастровой стоимости северо-восточные районы отнесены к 2 группе с показателем от 1,66 до 1,85, а по плодородию почв районы входят во все 3 группы с индексом от 1,00 до 1,60. Аналогично и по другим районам.
В процессе ГКОЗ населенных пунктов произведена оценка расположенных в их границах земель сельскохозяйственного использования. Показатели ГКОЗ населенных пунктов утверждены постановлением Кабинета Министров РБ от 27.12.2002 г. №383. В соответствии с постановлениями Правительства РБ от 12.03.2007 г №58 и от 07.11.2007 г №321, от 30.06.2008 г №233 и от 28.12.2008 г. №383 была проведена их актуализация.
|
Рис. 21 Зонирование территории Республики Башкортостан по увеличению индекса кадастровой стоимости и плодородия сельскохозяйственных угодий Республики Башкортостан
10.3 Платежи за землю.
Постановлением Правительства РБ от 19.01.2005 г №5 утверждены также показатели ГКОЗ садоводческих, огороднических и дачных некоммерческих объединений граждан. Их средние значения колеблются от 2,51 руб./кв. м в Федоровском районе до 23,58 руб./кв. м в Уфимском районе.
Платежи за землю являются существенным и надежным источником формирования бюджета, особенно муниципальных образований. Виды платежей за земельные участки и порядок их взимания определены ЗК РФ и НК РФ. Информационной основой для установления платежей за землю и при сделках с земельными участками являются данные государственной кадастровой оценки земли.
Материалы государственной кадастровой оценки являются исходной основой для исчисления платежей в бюджет и развития рынка земли. ГКОЗ позволила значительно пополнить бюджеты всех уровней. За период с 2001 по 2010 гг поступление средств от платежей и за земли увеличилось с 409,2 до 4772,5 млн. руб.
Только в 2010г в Республике Башкортостан в бюджеты всех уровней за пользование земельными участками на всех видах права поступило 4772,5 млн. руб. Из них поступило в федеральный бюджет 125,3 млн. руб., в бюджет РБ – 628,1 млн. руб. и в бюджеты муниципальных образований – 4019,2 млн. руб. В структуре платежей преобладает арендная плата за пользование земельными участками – 3650,3 млн. руб. Земельный налог составил всего 1122,3 млн. руб. Динамика платежей за землю и соотношение арендной платы и земельного налога за период с 2001 по 2010 г. г приведена на рисунке 22. Однако база для расчета платежей за землю далека от совершенства. Так, актуализация показателей ГКОЗ 2005 г в 2011 г была проведена по тем же материалам без полевого обследования. При этом значение УПС в целом по Республике было повышено на 51% (с 1,80 до 2,71 руб./м2). А по районам увеличение составило от 2% в Бижбулякском и Дуванском районах до 303% в Краснокамском районе.
При оценке земель сельскохозяйственного назначения в 1 группу кроме сельскохозяйственных угодий включены земли под внутрихозяйственными дорогами, коммуникациями, защитные насаждения. Средний удельный показатель стоимости этих земель по итогам актуализации 2011 г в целом по Республике составляет 2,71 руб./га с колебаниями от 1,17 в Хайбуллинском районе до 4,84 в Уфимском районе. В то же время УПС земель под автодорогами колеблется от 331,13 в Нуримановском и Ишимбайском районах до 985,49 руб./га, что делает земли сельскохозяйственного назначения беззащитными от изъятий.
Рис. 22 Доля земельного налога и арендной платы за пользование земельными участками в общей сумме платежей за землю в Республике Башкортостан за 2001-2010 гг
«Методические указания по государственной кадастровой оценке земель сельскохозяйственного назначения», утвержденные приказом Минэкономразвития РФ от 20.09.2010 г №445, предусматривают в 2011 г «на основе данных почвенных обследований» определить «удельные показатели кадастровой стоимости земель» и «удельные показатели земельной ренты». К сожалению, Методические рекомендации не предусматривают обновление исходной информации по почвам и земельным участкам в целом, приведение их в сопоставимое стартовое состояние на год оценки, хотя материалы почвенного и геоботанического обследования утратили свою достоверность и не могут служить надежной основой для оценки плодородия почв. Существенные изменения претерпели состав и соотношение земельных угодий, структура посевных площадей, технология обработки почв, размеры земельных участков.
Дата публикования: 2015-04-10; Прочитано: 893 | Нарушение авторского права страницы | Мы поможем в написании вашей работы!