Методы оценки имущества

При оценке важно не только определить метод, но также и принципы, согласно которым возникает возможность использования того или иного метода. (табл.)

Таблица – Принципы, лежащие в основе выбора подхода к оценке

Принципы оценки, основанные на представлении владельца	Принципы, связанные с рыночной средой	Принципы, связанные с эксплуатацией имущества
- принцип полезности - принцип замещения - принцип ожидания	- зависимость (от внешней среды и среды, созданной внутри имущественного комплекса) - принцип соответствия спроса и предложения - конкуренция - принцип изменения стоимости во времени (дата оценки всегда должна указываться)	- принцип влияния факторов производства (менеджмент (система управления имущественным комплексом), трудовые ресурсы, капитал, земля) - влияние на стоимость пропорциональности (сбалансированности) имущественного комплекса - принцип эффективного использования

В теории и практике оценки традиционно существует классификация подходов к оценке бизнеса по используемым исходным данным. Стандарт BSV-I дает следующее определение этим подходам:

- Рыночный подход (market approach) - общий способ определения стоимости предприятия и/или его собственного капитала, в рамках которого используется один или более методов, основанных на сравнении данного предприятия с аналогичными уже проданными капиталовложениями. (сам подход регламентируется стандартом BSV-VI )

- Доходный подход (income approach) - общий способ определения стоимости предприятия и/или его собственного капитала, в рамках которого используется один или более методов, основанных на пресечете ожидаемых доходов. (сам подход регламентируется стандартом BSV-VII )

- Подход на основе активов (asset based approach) - общий способ определения стоимости предприятия и/или его собственного капитала, в рамках которого используется один или более методов, основанных непосредственно на исчислении стоимости активов предприятия за вычетом обязательств. (сам подход регламентируется стандартом BSV-IV )

Перечисленным подходам соответствуют методы оценки имущества. Следует отметить, что ни один из перечисленных подходов и методов не только не является взаимоисключающими, но и дополняют друг друга. Обычно при оценке бизнеса в зависимости от целей оценки, искомой стоимости, поставленных условий, состояния самого объекта и состояния экономической среды используют сочетание двух-трех методов наиболее подходящих в данной ситуации.

Окончательный выбор необходимых методов проводится с позиций здравого смысла. Например: если цель оценки – определение ликвидационной стоимости, то применение метода компании-аналога и методов доходного подхода не имеет смысла; инвестиционная стоимость будет определяться методами доходного подхода.

Проводя выбор необходимых методов для проведения процесса оценки бизнеса необходимо представлять преимущества и недостатки, которые несет в себе каждый подход и метод.

ЗАТРАТНЫЙ ПОДХОД

Алгоритм указанного подхода к оценке стоимости объекта оценки можно представить в следующем виде:

PV = РР + (PS – Фи).

где:

PV – рыночная стоимость объекта оценки;

РР – стоимость земельного участка;

PS – стоимость улучшений, находящихся на земельном участке;

Фи – стоимость всех видов износа.

Затратный подход может быть успешно применен при переоценке основных фондов предприятия, оценке недвижимости и движимого имущества не приносящей дохода (частная собственность граждан (дома, земельные участки, автомобили, мебель, ювелирные изделия, предметы жизнеобеспечения, интерьера и т. д.), собственности Российской Федерации, субъекта Российской Федерации, муниципального образования, предназначенные для обеспечения жизнедеятельности соответствующих органов власти, связи, управления и обороны, нематериальных активов и интеллектуальной собственности, собственность религиозных образований, памятников архитектуры и т. п.

РЫНОЧНЫЙ ПОДХОД

(подход с точки зрения сравнительного анализа продаж).

Алгоритм названного подхода к оценке стоимости объекта оценки выглядит следующим образом:

PV = S + ADI.

где:

PV – стоимость объекта оценки;

S – цена продажи сопоставимого объекта;

ADI – денежное выражение совокупной поправки к цене продажи, отражающей количественные и качественные различия между характеристиками оцениваемого объекта и его аналога.

Рыночный подход предполагает, что имеется развитый рынок купли-продажи аналогичных объектов оценки и может быть успешно применен для оценки недвижимости и движимого имущества не приносящей дохода (частная собственность граждан – дома, земельные участки, автомобили, мебель, ювелирные изделия, предметы жизнеобеспечения, интерьера и т. д.), машин и оборудования, транспортных средств, офисных и складских помещений, объектов социально- бытового и культурного назначения, небольших предприятий (бензоколонки, парикмахерские, предприятия торговли, рестораны и т.п.) и т.д.

ПОДХОД, ОСНОВАННЫЙ НА ДИСКОНТИРОВАНИИ И КАПИТАЛИЗАЦИИ ДОХОДОВ

Указанный подход базируется на двух методах:

- метод дисконтирования будущих доходов.

- метод капитализации доходов;

Алгоритм расчета стоимости, основанного на методе дисконтирования будущих доходов, определяется по формуле:

PV= FV/(1+r)

где:

PV – рыночная стоимость объекта оценки;

FV – денежный поток i-го периода;

r – ставка дисконтирования i-го периода;

n – количество периодов.

Расчет стоимости осуществляется в следующей последовательности:

1. сбор и анализ данных (финансовой отчетности, как правило за пять лет, экономической, отраслевой и рыночной информации, корректировка финансовой отчетности, анализ финансовых показателей и другое);

2. прогнозирование годовых денежных потоков;

3. определение ставки дисконтирования для прогнозируемого потока доходов;

4. определение стоимости объекта оценки.

Алгоритм расчета стоимости, на основе метода капитализации, основан на формуле;

PV= Y/R.

где:

PV – рыночная стоимость предприятия;

Y – будущий доход;

R – коэффициент капитализации будущего (прошедшего) года.

Расчет стоимости осуществляется в следующей последовательности:

1. сбор и анализ данных (финансовой отчетности, как правило за пять лет, экономической, отраслевой и рыночной информации, корректировка финансовой отчетности, анализ финансовых показателей и другое);

2. прогнозирование будущего дохода (прибыли);

3. определение коэффициента капитализации;

4. определение стоимости объекта оценки.

Взаимосвязь между ставкой дисконтирования и ставкой капитализации.

Термины «ставка дисконтирования» и «коэффициент капитализации» не являются идентичными и взаимозаменяемыми, хотя они между собой тесно связаны.

В отличие от коэффициента капитализации, ставка дисконтирования не используется как делитель или множитель для определения стоимости объекта оценки. Ставка дисконтирования используется для приведения к настоящему времени доходов (расходов) будущих периодов.

Коэффициент капитализации обычно вычисляется на основе ставки дисконтирования путем вычитания ожидаемого среднегодового темпа роста или спада доходов, поэтому коэффициент капитализации обычно ниже ставки дисконтирования.

Для определения ставки дисконтирования и соответствующего коэффициента капитализации применяют следующие методы:

- кумулятивный метод;

- метод САРМ (модель оценки капитальных активов).

Кумулятивный метод

Кумулятивный метод основан на предпосылке, что ставка дисконтирования состоит из ряда факторов риска, которые характеризуют будущий доход и, как правило, определяется следующим образом:

1. свободная от риска ставка дохода;

2. надбавка за риск вложения в акции, по сравнению с вложениями в доходные инвестиции;

3. надбавка за риск, связанный с размером бизнеса оцениваемого объекта оценки;

4. другие факторы риска;

5. определение ставки дисконтирования;

6. определение темпа прироста или спада доходов;

7. определение коэффициента капитализации для будущего года;

8. определение коэффициента капитализации для текущего года.

Метод САРМ.

Метод САРМ, используемый для определения ставки дисконтирования и коэффициента капитализации, основан на анализе информации о компаниях-аналогах.

На практике модель САРМ применяется таким же образом, как и метод кумулятивного построения ставки дисконтирования, за исключением того, что корректировки оцениваемого объекта оценки производятся со средними данными компаний-аналогов за представительный период.

Расчет ставки дисконтирования и коэффициента капитализации осуществляется в следующем порядке:

1. свободная от риска ставка дохода;

2. надбавка за риск вложения в акции оцениваемого объекта оценки умноженная на коэффициент «бета» компании-аналога;

3. надбавка за риск, связанный с размером оцениваемым объектом оценки и компанией-аналогом;

4. другие факторы риска;

5. определение ставки дисконтирования;

6. определение темпа прироста или спада доходов;

7. определение коэффициента капитализации для будущего года;

8. определение коэффициента капитализации для текущего года.

Приведенная модель совпадает с кумулятивным методом, за исключением того, что на втором этапе надбавка за риск умножается на коэффициент «бета», а на третьем этапе надбавка за риск, связана с размером оцениваемого объекта оценки и компании-аналога.

Коэффициент «бета» – это мера относительной изменчивости общей доходности обыкновенных акций, которая включает в себя: выплаченные дивиденды плюс или минус изменения стоимости акций за определенный период.

Непременными условиями применения указанных методов являются:

- возможность определения будущего дохода с разумной степенью вероятности;

- должна существовать разумная вероятность, что деятельность объекта оценки будет развиваться прогнозируемыми темпами.

ПОДХОД, ОСНОВАННЫЙ НА ИНФОРМАЦИИ О КОМПАНИИ-АНАЛОГЕ

Оценка стоимости объекта оценки, основанной на информации о компании-аналоге заключается в следующем. Выбранный оценочный мультипликатор компании-аналога перемножается на результат деятельности объекта оценки.

В зависимости от выбора оценочного мультипликатора, можно выделить следующие методы оценки:

метод P/E – отношение цена/прибыль;

метод P/GCF – отношение цена/валовой денежный поток;

метод P/D – отношение цена/дивиденды;

метод P/R – отношение цена/выручка (валовой доход);

метод P/BV – отношение цена/балансовая стоимость;

метод P/NAV – отношение цена/чистые активы (нетто-активы).

Подход, основанный на сравнении оцениваемого объекта оценки с компанией-аналогом, применяют тогда, когда есть сопоставимые компании.

Расчет стоимости осуществляется в следующей последовательности:

1. сбор и анализ данных об оцениваемом объекте оценке (финансовой отчетности, как правило, за пять лет, экономической, отраслевой и рыночной информации, корректировка финансовой отчетности, анализ финансовых показателей и другое);

2. подбор компаний-аналогов и финансовых отчетов по ним (балансов);

3. выбор оценочных мультипликаторов (цена/прибыль, цена/валовой доход, денежный поток и т. д.);

4. определение временного периода, за который рассматривается деятельность объекта оценки (как правило, - последний финансовый год);

5. сужение перечня компаний-аналогов и расчет мультипликаторов для отобранных компаний-аналогов;

6. основываясь на сравнении финансовых показателей объекта оценки и компаний-аналогов, производится отбор конкретного аналога;

7. показатель деятельности объекта оценки умножается на оценочный мультипликатор выбранных компаний-аналогов;

8. выбор оценки стоимости из ряда полученных оценок;

9. корректировка полученной стоимости с учетом скидок, например, на низкую ликвидность, неконтрольный пакет акций и т.д.;

10. получение окончательной стоимости объекта оценки.

Подход, основанный на анализе информации о компании-аналоге наиболее пригоден для объектов оценки, у которых имеются сопоставимые аналогичные компании, например, энергодобывающие и энергосбытовые предприятия, нефтеперерабатывающие предприятия, предприятия промышленности строительных материалов и т. д.

ПОДХОД, ОСНОВАННЫЙ НА СТОИМОСТИ ЧИСТЫХ АКТИВОВ

Оценка стоимости объекта оценки, с использованием подхода, основанного на стоимости чистых активов, в общем виде, состоит в следующем.

Производится оценка рыночной стоимости составляющих предприятия (см. выше) с последующей корректировкой баланса и расчете чистых активов (собственного рыночного капитала).

Оценка стоимости объекта оценки, с использование подхода, основанном на стоимости чистых активов, осуществляются следующим образом:

1. получение и корректировка финансового отчета (баланса);

2. определение рыночной стоимости материальных и нематериальных активов;

3. корректировка пассивов;

4. расчет стоимости чистых активов.