Определение рыночной стоимости объекта оценки

Определение стоимости недвижимости является сложным аналити­ческим процессом, охватывающим весь спектр внешних и внутренних взаимосвязей объекта оценки. Данные, полученные в результате анали­за социально-экономической ситуации в регионе, анализа месторасполо­жения и рынка недвижимости, а также характеристики объекта оценки являются основой для формализации и количественного измерения эко­номических взаимосвязей.

Для учета различных факторов, непосредственно влияющих на цену недвижимости, оценщиком применяются три подхода к оценке: затрат­ный метод, метод сравнительного анализа продаж (сравнительный ме­тод) и доходный. Приоритет применения каждого из указанных подходов к оценке зависит от специфики конкретного объекта и определяется его эффективностью и, как следствие, точностью его результатов.

Рыночная стоимость объекта (PC) определяется по формуле:

PC = PC_кв. + SPC_улучш.;

где PC_кв.— рыночная стоимость квартиры, руб.;

PC_улучш — рыночная стоимость дополнительно выполненных работ, повышающих комфортность проживания, руб.

В процессе оценки недвижимости использованы три традиционных метода:

Затратный метод основан на принципе замещения, а также принципе наилучшего и наиболее эффективного использования, сбалансированности, экономической величины и экономического разделения. В целях анализа земля рассматривается отдельно от зданий и сооружений.

Метод сравнительного анализа продаж (САП) также основан на применении принципа замещения. Согласно ему для сравнения выбирают конкурирующие с оцениваемой собственностью объекты. При этом как правило, между оцениваемым объектом и выбранными объектами существуют различия, которые корректируются в соответствии с принципом вклада.

Доходный метод — это метод определения текущей стоимости будущих выгод, которые принесут использование и возможная дальнейшая продажа собственности (Принцип ожидания).

Пример выполнения.

Ниже приводятся расчеты по определению реальной (текущей) рыночной стоимости объекта недвижимости по, состоянию на (число, месяц) 20хх г.