Формирование доходов и расходов от объекта недвижимости

В качестве показателей, отражающих эффективность использования объектов недвижимости, предназначенных для извлечения дохода путем сдачи в аренду, как правило, рассматриваются чистый операционный доход и чистый валовой доход. Однако для понимания их необходимо также рассмотреть такие показатели как потенциальный валовой (или рентный) доход, эффективный валовой доход, операционные расходы (издержки).

Потенциальный валовой доход (ПВД; PGI) – потенциально возможный доход в виде рентных поступлений, который может принести объект недвижимости при стопроцентной занятости в течение всего периода владения.

ПВД – гипотетическая величина, поскольку не учитывает потери, возникающие в связи с неполной занятостью объекта и потери, возникающие в связи со сменой арендаторов.

Расчет ПВД следует осуществлять с учетом уровня контрактных и рыночных ставок арендной платы.

Реально получаемый доход от объекта отличается от ПВД. Эти отличия связаны с факторами двух видов.

Факторы, ведущие к снижению ПВД.

Во-первых, всегда существуют периоды времени, когда объект оказывается временно незанятым по причине смены арендаторов. Поэтому необходимо внесение корректировок в ПВД с учетом оборачиваемости сдаваемых в аренду помещений. На основе анализа рыночной информации о оборачиваемости офисных помещений и сроках экспозиции можно оценить эту величину.

Во-вторых, часть помещений может сдаваться в аренду по льготным расценкам.

В-третьих, известно, что ежегодно часть недобросовестных арендаторов, съезжая, не погашает свою задолженность по оплате аренды.

Факторы, увеличивающие величину доходов от недвижимости.

К числу таких факторов относятся оказание услуг по автомобильной парковки, предоставление услуг связи (например, подключение к информационным сетям), предоставление в прокат мебели, офисной техники и пр., предоставление услуг по охране помещений и пр.

Доходы от предоставления такого рода услуг образуют прочие доходы, увеличивающие величину ПВД.

Управляющий может существенно снизить потери от незанятости помещений или неоплаты аренды за счет тщательной договорной работы.

Так, если в договорах аренды предусмотрено предупреждение арендатором о прекращении арендных отношений за определенное время до съезда, то это дает возможности управляющему заранее начать работу по привлечению других арендаторов, что сокращает сроки незанятости помещений.

Действительный (эффективный) валовой доход (ДВД, EGI) от объекта недвижимости представляет собой потенциальный валовой доход, скорректированный с учетом незанятости помещений, потерь от недобросовестных арендаторов, льгот по арендной плате, прочих доходов от объекта недвижимости.

За счет эффективного валового дохода должны быть возмещены операционные расходы.

Операционные расходы (ОР, OC) - расходы на обеспечение нормального функционирования объекта в соответствии с его предназначением и, соответственно, обеспечение воспроизводства действительного валового дохода.

Общий принцип включения или не включения тех или иных фактических расходов, которые несет собственник или управляющий объекта, в состав операционных расходов состоит в том, относятся ли они к объекту как таковому или связаны с конкретным собственником, конкретными условиями приобретения им объекта. В операционные расходы включаются фактические расходы, связанные именно с объектом

На основе учета операционных расходов можно перейти к чистому операционному доходу. Чистый операционный доход есть разница между фактическими доходами от недвижимости и операционными затратами по содержанию объекта недвижимости.

Чистый операционный доход (ЧОД, NOI) – действительный валовой доход за минусом операционных расходов и отчислений на замещение элементов здания и оборудования, срок службы которых менее срока экономической жизни здания.

Уровень операционных расходов прямо влияет на величину чистого операционного дохода, а, следовательно и прибыли от объекта недвижимости. Однако, вместе с тем, уровень и качество операционных расходов прямо влияют на привлекательность помещений для их пользователей, а, следовательно, и уровень доходов от их эксплуатации.

На основе показателя чистого операционного дохода могут быть образованы такие показатели как поток денежных средств до налогообложения (ПДН) или чистый валовый доход (ЧВД).

Чистый валовый доход (поток денежных средств до налогообложения) образуется путем вычитания из чистого операционного дохода платежей по обслуживанию долга, а также затрат на восстановления изношенного капитала (амортизации):

ЧВД = ЧОД – амортизация – обслуживание долга

На основании показателя чистого валового дохода может быть определена конечная эффективность управления объектом недвижимости, которая определяется доходом на собственный капитал (чистой прибылью):

ДСК = ЧВД – налоги на прибыль

Формирование и расчет системы показателей, отражающих доходность объектов недвижимости, является основой для принятия инвестиционных решений, (например, о приобретении, преобразовании или перепрофилировании объекта), об отчуждении объекта, об эффективности работы управляющего и т.д.

Вместе с тем, сам по себе он еще не предоставляет достаточно информации для принятия эффективных управленческих решений.

Оценить, насколько эффективно или неэффективно управление объектом, можно двумя основными путями:

- через сравнение показателей, отражающих доходы и расходы по данному объекту с аналогичными (желательно, лучшими) рыночными данными;

- через сравнение фактических показателей с модельными данными, которые могут быть получены на основе анализа наилучшего и наиболее эффективного использования недвижимости.

Одним из общих показателей эффективности использования объекта недвижимости является величина годовой общей нормы рентабельности (доходности) капитала.

Норма рентабельности (общий коэффициент рентабельности -ОКР) всего инвестированного капитала определяется как отношение величины годового чистого операционного дохода, полученного от объекта недвижимости к общей сумме средств, вложенных в этот объект (при условии типичности вложений к рыночной стоимости данного объекта недвижимости). Данный показатель для целей оценки эффективности можно сравнить с показателем, рассчитанным на базе ННЭИ для данного объекта или со среднерыночным коэффициентом капитализации для объектов недвижимости данного назначения.

Критерием эффективности оперативного управления объектом будет соотношение ОКР=ОКР_ннэи или ОКР≥Ro при этом должно выполняться соотношение ОКР_ннэи≥Ro. Максимальную величину ОКР можно получить достигая максимально высокого уровня значения величины действительного (эффективного) валового дохода, за счет минимизации потерь от недозагрузки и увеличения арендных поступлений, а также минимизируя величину коэффициента операционных расходов KОР=ОР/ЭВД. При этом необходимо также обращать внимание на соответствие КОР среднерыночным данным.