Нормативные, методологические и аналитические основы оценки стоимости недвижимости

Оценка стоимости недвижимости - прикладная экономическая наука и дисциплина, принципы и методы которой основываются как на теоретических представлениях, так и на практическом опыте использования определенных приемов оценки.

В рамках изучения дисциплины «Экономика недвижимости» и настоящего учебника даются лишь основные подходы к изучению вопросов оценки стоимости недвижимости.

В современной экономической практике и литературе понятие «оценка стоимости недвижимости» используется в двух основных смыслах.

Во-первых, под оценкой стоимости недвижимости понимается особая разновидность профессиональной оценочной деятельности, который должен соответствовать определенным нормативно установленным требованиям. При этом, в целом, в сферу оценочной деятельности входит не только оценка стоимости недвижимости, но также оценка стоимости машин и оборудования, оценка стоимости нематериальных активов и интеллектуальной собственности, оценка стоимости предприятия (бизнеса).

Во-вторых, оценка стоимости недвижимости – это процесс установления стоимости объекта (объектов) недвижимости, необходимый при совершении любой операции с недвижимым имуществом, причем для определенных случаев российское законодательство прямо указывает на обязательность оценки.

Нормативные основы оценки заложены, прежде всего, в Законе РФ «Об оценочной деятельности в РФ» (1998 г. с последующими изменениями), а также в Стандартах оценки, обязательных к применению субъектами оценочной деятельности (Приняты Постановлением Правительства РФ 6 июля 2001 г. № 519). Кроме того, на необходимость оценки указывают и иные нормативные акты как федерального уровня, так и уровня субъектов РФ.

Особое внимание, которое уделяют органы государственной власти вопросам оценочной деятельности, в частности, в сфере недвижимости, связано с тем, что точность определения стоимости имущества прямо влияет на выгоды и издержки, связанные с тем или иным решением относительно данного имущества.

Чем точнее определена стоимость недвижимости, тем рациональнее используются средства приобретателя недвижимости, тем более обоснованной является цена, назначаемая продавцом недвижимости.

Потребность в оценке недвижимости прямо вытекает из особенностей рынка недвижимости, говоря в целом, из несовершенства данного рынка. В первом модуле говорилось уже, что это несовершенство находит свое отражение в ограниченности числа сделок на рыке, индивидуальности ценообразования, закрытости информации о сделках и ценах, отсутствии прямых аналогов у объектов недвижимости. Все это не дает возможности использовать для принятия решений об определении цены объекта известных сведений о рыночных ценах. Для обоснования таких решений и необходима оценка.

Методологические основы оценки заключены в экономической теории, в общетеоретических подходах к проблемам стоимости.

Основные теоретические подходы к проблемам стоимости и цены заложены в трудах таких классиков экономической теории как А.Смит, К.Маркс, Ж.Б.Сэй, Е.Бем-Баверк, Дж. Кларк, А.Маршалл, которыми были сформулированы три основных подхода к определению понятий стоимости и цены:

1 с точки зрения издержек, затрат на производство товара (трудовая теория стоимости, теория факторов производства): ц ена есть выражение стоимости товара;

2 с точки зрения полезности товара и его ценности (теория предельной полезности и ее развитие – теория предельной производительности): ц ена есть отражение ценности товара;

3 с позиций взаимодействия спроса и предложения (теория синтеза): ц ена – результат взаимодействия спроса и предложения.

На основе указанных экономико-теоретических концепций возникли три отличных друг от друга подхода к определению формирования цены.

Все указанные концепции находят непосредственное отражение в процессе определения стоимости объектов недвижимости, получившим название «оценка стоимости недвижимости».

Влияние экономико-теоретических подходов к вопросам стоимости и цены на проблематику оценки стоимости можно кратко изложить в виде следующей таблицы (Рис.4.1.).

Рис. 4.1.