Поняття та способи визначення ставки капіталізації та ставки дисконту під час оцінки нерухомого майна, у тому числі земельних ділянок

Ставка капіталізації - коефіцієнт, що використовується для визначення вартості об’єкта, виходячи з очікуваного доходу від його використання, за умови, коли доход прогнозується незмінним протягом періодів прогнозування. Ставка капіталізації характеризує норму доходу на інвестований капітал (власний та/або позиковий) та його норму повернення.

Ставка дисконту - коефіцієнт, що використовується для визначення поточної вартості, виходячи з грошових потоків, що прогнозуються в майбутньому, за умови їх зміни протягом періодів прогнозування. Ставка дисконту характеризує норму доходу на інвестований капітал та його норму повернення в післяпрогнозний період, відповідно до якої на дату оцінки покупець може інвестувати кошти в придбання об’єкта оцінки з урахуванням компенсації всіх ризиків, пов’язаних з інвестуванням.

Ставка капіталізації та ставка дисконту визначаються шляхом аналізу інформації про доходи від використання подібного майна та їх ринкової ціни, або шляхом порівняльного аналізу дохідності інвестування в альтернативні об’єкти інвестування (депозити, цінні папери, майно тощо).

Ставка дисконту визначається:

Ø Методом кумулятивної побудови (підсумовування): ставка дисконту = безризикова ставка + премії за ризик (інвестиційний менеджмент, низька ліквідність, специфічний ризик, ризик інфляційних чекань та ін.).

Ø Методом оцінки капітальних активів (CAPM).

Ø Методом середньозваженої вартості капіталу (WACC).

Ставка капіталізації визначається:

Ø Методом Эллвуда.

Ø Методом екстракції.

Ø Методом, заснованим на взаємозв'язку ставки дисконту і норми капіталізації (метод Гордона).