По использованию чужих жилых помещений

Ограниченные вещные права пользования жилыми помещения­ми по сути представляют собой разновидности также известного еще

¹ Ср. п. 1 ст. 263 ГК и п. 1 ст. 50 Федерального закона от 15 июня 1996 г. № 72-ФЗ «О товариществах собственников жилья». Подробнее об этом см. особенно: Ко­пылов Л. В. Строение на чужой земле: от суперфиция до права застройки // Граждан­ское право России при переходе к рынку. М., 1995. С. 93-114.

² Примечательно, что, например, и в Австрии право застройки («вещное, отчуж­даемое и наследуемое право иметь строительное сооружение на поверхности или под
поверхностью чужого земельного участка») первоначально касалось только публич­ных земель и его практическое значение было ничтожным, тогда как после отпаде­ния этих ограничений оно получило значительное развитие (см.: Koziol H Weber R А. а. О. S. 387-388).

римскому праву узуфрукта, т.е. вещного права на получение выгод (в том числе плодов и доходов) от использования чужой недвижимой вещи при сохранении ее субстанции¹. В отличие от сервитута узуф­рукт предусматривает обязанность собственника обремененной им недвижимости совершать определенные действия в пользу управомоченного лица (узуфруктуария), например предоставлять ему вещь для использования, производить определенные выдачи или выплаты и т.п. Как особое вещное право узуфрукт неизвестен российскому за­конодательству, пока ограничившемуся закреплением его отдельных разновидностей применительно к жилым помещениям.

Во-первых, речь идет о правах членов семьи собственника жилого помещения, предусмотренных ст. 292 ГК. За данными гражданами за­кон признает «право пользования этим помещением на условиях, предусмотренных жилищным законодательством». Таким образом, удовлетворение ими своих жилищных потребностей не зависит от воли собственника жилья. При этом данное право пользования сохра­няется за ними и при переходе права собственности на жилье к дру­гому лицу (например, при продаже этого жилья как предмета зало­га, гарантировавшего банку-ссудодателю погашение выданного им собственнику жилья кредита) (ср. п. 2 ст. 292 и п. 1 ст. 558 ГК).

Следовательно, при отчуждении гражданином-собственником своего жилья без согласия совместно проживающих с ним членов его семьи они вправе продолжать пользование прежним помещением на законном основании и не могут быть выселены из него по требова­нию нового собственника. Более того, при наличии в числе членов семьи такого собственника несовершеннолетнего лица любое отчуж­дение жилья вообще допускается только с предварительного согласия органа опеки и попечительства (п. 4 ст. 292 ГК). Закон здесь, по сути, ограничивает собственника недвижимости в праве распоряжения ею.

Кроме следования такого «права пользования жильем» за недви­жимостью, характерного для вещного права, оно защищается зако­ном от всяких посягательств любых лиц, включая и самого собствен­ника жилого помещения (п. 3 ст. 292 ГК), а его содержание импера­тивно определяется жилищными законами. Все это не оставляет сомнений в его вещно-правовом характере. Специфику этого инсти­тута составляет теперь обязанность взрослых (дееспособных) членов

¹ См. § 1030 и 1068 Германского гражданского уложения; ч. 1 ст. 745 Швейцар­ского гражданского кодекса; § 509 австрийского Общего гражданского уложения.

Раздел IV

Вещное право

Ограниченные вещные права

Глава 23 § 2 (4)

семьи такого собственника солидарно с ним отвечать за выполнение обязательств по пользованию жилым помещением, включая обяза­тельства по его оплате.

Во-вторых, это право пожизненного пользования жилым помеще­нием (жилым домом, его частью, квартирой и т.п.) или иным объек­том недвижимости (земельным участком, дачей и т.д.), которое воз­никает у граждан на основании либо договора купли-продажи недви­жимости под условием пожизненного содержания с иждивением (п. 1 ст. 602 ГК), либо в силу завещательного отказа (п. 2 ст. 1137 ГК).

Содержание данного права определено законом, а не договором или завещательным отказом и заключается в возможности прожива­ния в жилом помещении, принадлежащем другому лицу, т.е. в огра­ниченном (целевом) использовании чужого недвижимого имущества, исключающем для управомоченного лица какие-либо возможности распоряжения этим имуществом. Это право сохраняется за управомоченными лицами (пользователями) независимо от возможной впоследствии смены собственника недвижимости и пользуется аб­солютной защитой, в том числе и в отношении собственника. Ска­занное относится и к праву пожизненного пользования земельным уча­стком или иным (кроме жилого помещения) объектом недвижимости. Вместе с тем не следует относить к ограниченным вещным пра­вам ни право члена жилищного или иного потребительского коопе­ратива на квартиру, дачу или иной объект недвижимости, принадле­жащий кооперативу до полной уплаты гражданином паевого взноса (ср. п. 4 ст. 218 ГК)¹, ни право нанимателя жилого помещения по договору социального найма в домах государственного или муници­пального жилищного фонда². В первом случае речь идет не о вещных, а о корпоративных отношениях, основанных на членстве граждани­на-пайщика в соответствующем кооперативе. Во втором случае сле­дует учесть, что ныне действующее жилищное законодательство уже не предоставляет нанимателям такого жилья того широкого объема правомочий и средств их защиты, который был у них ранее.

¹ Такое мнение впервые было высказано Ю.К. Толстым (Гражданское право.
Часть первая. Учебник / Под ред. Ю.К. Толстого, AM. Сергеева. М., 1996. С. 288) и вслед за ним Н.П. Антиповым (Гражданское право России. Часть первая. Учебник /Под ред. З.И. Цыбуленко. М, 1998. С. 329).

² См.: Щенниково Л.В. Вещные права в гражданском праве России. М., 1996.
С. 18, 105.