Территориальное зонирование как способ определения правового режима земель

Вообще оно заимствовано из зарубежного опыта, а именно от США – родины зонирования, где это единственный способ. Но в РФ это пока на примитивном уровне: лишь в нескольких городах это проведено, например, в Екатеринбурге, Москве.

Как было сказано выше, наиболее распространено зонирование в категории земель населенных пунктов, в пределах территориальных границ.

Следовательно, особо это регулируется в градостроительном кодексе, но там это называется не зонирование территории, а градостроительное зонирование.

В частности, статья 1 ГрК говорит:

градостроительное зонирование - зонирование территорий муниципальных образований в целях определения территориальных зон и установления градостроительных регламентов;

территориальные зоны - зоны, для которых в правилах землепользования и застройки определены границы и установлены градостроительные регламенты;

правила землепользования и застройки - документ градостроительного зонирования, который утверждается нормативными правовыми актами органов местного самоуправления, нормативными правовыми актами органов государственной власти субъектов Российской Федерации - городов федерального значения Москвы и Санкт-Петербурга и в котором устанавливаются территориальные зоны, градостроительные регламенты, порядок применения такого документа и порядок внесения в него изменений;

градостроительный регламент - устанавливаемые в пределах границ соответствующей территориальной зоны виды разрешенного использования земельных участков, равно как всего, что находится над и под поверхностью земельных участков и используется в процессе их застройки и последующей эксплуатации объектов капитального строительства, предельные (минимальные и (или) максимальные) размеры земельных участков и предельные параметры разрешенного строительства, реконструкции объектов капитального строительства, а также ограничения использования земельных участков и объектов капитального строительства;

Следовательно, зонирование территорий – это процедура, осуществляемая определенными органами, в результате которой проводится согласование предполагаемого режима использования земель и объектов недвижимости на них с собственниками, владельцами и пользователями этих земель.

В результате зонирования определяются не только правовой режим участка, но и условия создания и эксплуатации объектов недвижимости на них.

Зонирование территорий – это особая процедура, результатом которой является принятие НПА – правил землепользования и застройки, уполномоченным на то органом.

Правила землепользования и застройки содержат градостроительные регламенты, на основании которых в комплексе определяются правовой режим земельных участков в составе зон и условия создания зданий, эксплуатации этих земель, т.е. виды разрешенного использования земельных участков и иных объектов недвижимости.

На какие территории распространяется зонирование (и соответственно правила землепользования и застройки, регламенты)?

- Граница территории города.

- Межселенная территория – территория, находящаяся вне границы поселения, когда планируется застройка такой территории.

Что касается других категорий земель, то зонирование предусмотрено и в землях промышленности и в других землях, но подробнее чем про населенные пункты не написано нигде, ибо про нас. Пункты написан ГрК.

*ОЧЕНЬ ВАЖНО отметить, что помимо территориального зонирование есть функциональное зонирование.

Суть его в том, что они устанавливаются на основе норм законодательства для ограничения права лиц (во имя экологии, санитарии, етс) на землю или определения видов целевого использования земель.

Например, ФЗ «Об ООПТ» говорит, что на землях занятых некоторыми ООПТ должны выделяться функциональные зоны (т.е. проводиться функциональное зонирование).

Пример:

Первый пример: категория – земли ООПТ, вид – национальный парк, функциональная зона – зона познавательного туризма, заповедная зона, етс.

Вторым примером является экологическое зонирование Байкальской природной территории, с выделением центральной экологической зоны, буферной экологической зоны, экологической зоны атмосферного влияния.

Третий пример – это установление рыбохозяйственных заповедных зон. Т.е. водных объектов или частей, с прилегающей территорией, на которых ставится особый режим хозяйственной деятельности во имя сохранения водных биоресурсов, то зоны – земель водного фонда.

Четвертый пример: зонирование территории для размещения садоводческих, огороднических и дачных некоммерческих объединений. Согласно ФЗ «О СОДНО». Данные зоны могут выделяться на разных категориях земель, порядок зонирования в законе не установлен.

Главное отличие функциональной зоны от территориальной в том, что для установления территориальной зоны нужно соблюдение определенного регламента – правил землепользования и застройки. А функциональные зоны устанавливаются просто в административном порядке. Например, в ООПТ о них указывается в Положении о конкретной ООПТ.

Второе отличие в том, что виды разрешенного использования как третьего способа определения правового режима устанавливаются строго на основе только территориального зонирования, а не функционального.

Эти два зонирования не имеют практически ничего общего.

*Помимо функционального и территориального зонирования есть также и оценочное зонирование, которое проводится в процессе государственной кадастровой оценки земель. Это делается для того, чтобы по результатам оценочного зонирования составить карту оценочных зон и установить кадастровую стоимость единицы площади в границе этой зоны.

кадастровое зонирование – это деление территории Всей РФ в установленном порядке для нумерации объектов кадастрового учета.

Эти виды зонирования вообще не имеют отношения к правовому режиму земель (во всяком случае весьма отдаленное).

Есть также еще санитарно-эпидимиологические нормы о зонировании, которые также не влияют на определение правового режима, а имеют юридическое значение только в рамках обеспечения санитарной безопасности.