Основы ценообразования в строительстве. Сметно-нормативная база ценообразования в строительстве

В основе расчета стоимости строительства лежит сметный порядок ценообразования.
Порядок определения сметной стоимости строительства на территории Российской Федерации утвержден Постановлением Госстроя России от 05.03.2004 N 15/1 (МДС 81-35.2004).
В основе определения предполагаемой стоимости строительства лежат сметные нормативы (сметные нормы). Под сметными нормативами следует понимать совокупность ресурсов (затрат труда работников строительства, времени работы строительных машин, потребности в материалах, изделиях и конструкциях и т.п.), установленную на принятый измеритель строительных, монтажных или других работ.
Главной функцией сметных норм является определение нормативного количества ресурсов, минимально необходимых и достаточных для выполнения соответствующего вида работ, как основы для последующего перехода к стоимостным показателям.
Сметные нормативы, образующие систему ценообразования и сметного нормирования в строительстве, подразделяются на следующие виды:
1) государственные сметные нормативы (ГСН);
2) отраслевые сметные нормативы (ОСН);
3) территориальные сметные нормативы (ТСН);
4) фирменные сметные нормативы (ФСН);
5) индивидуальные сметные нормативы (ИСН).
К государственным сметным нормативам относятся сметные нормативы, входящие в состав 8 группы подгрупп 81, 82 и 83 "Документы по экономике".
К отраслевым сметным нормативам относятся сметные нормативы, введенные для строительства, осуществляемого в пределах соответствующей отрасли.
К территориальным сметным нормативам относятся сметные нормативы, введенные для строительства, осуществляемого на территории соответствующего субъекта Российской Федерации.
Территориальные сметные нормативы предназначены для организаций, осуществляющих строительство или капитальный ремонт на территории соответствующего субъекта Российской Федерации, независимо от их ведомственной подчиненности и источников финансирования выполняемых работ.
К фирменным сметным нормативам или собственной нормативной базе пользователя относятся сметные нормативы, учитывающие реальные условия деятельности конкретной организации - производителя работ. Как правило, эта нормативная база основывается на нормативах государственного, отраслевого или территориального уровня с учетом особенностей и специализации подрядной организации.
Индивидуальные сметные нормы и расценки разрабатываются с учетом конкретных условий производства работ со всеми усложняющими факторами и утверждаются застройщиком (заказчиком) в составе рабочего проекта.
Применение фирменных и индивидуальных сметных нормативов для определения стоимости строительства, финансирование которого производится с привлечением средств федерального бюджета, рекомендуется после их согласования с соответствующим уполномоченным федеральным органом исполнительной власти в области строительства.
Сметные нормативы подразделяются на элементные и укрупненные. К элементным сметным нормативам относятся государственные элементные сметные нормы (ГЭСН-2001) и индивидуальные элементные сметные нормы, а также нормы по видам работ. К укрупненным сметным нормативам относятся сметные нормативы, выраженные в процентах, и иные укрупненные сметные нормы.
Сметная стоимость строительства, рассчитанная на основе сметных норм, - это сумма денежных средств, необходимых для осуществления строительства в соответствии с проектными материалами. Сметная стоимость является основой для определения размера капитальных вложений, финансирования строительства, формирования договорных цен на строительную продукцию, расчетов за выполненные подрядные (строительно-монтажные, ремонтно-строительные и др.) работы, оплаты расходов по приобретению оборудования и доставке его на стройки, а также возмещения других затрат за счет средств, предусмотренных сводным сметным расчетом.
Основанием для определения сметной стоимости строительства могут являться:
1) исходные данные заказчика для разработки сметной документации, предпроектная и проектная документация, включая чертежи, ведомости объемов строительных и монтажных работ, спецификации и ведомости потребности оборудования, решения по организации и очередности строительства, принятые в проекте организации строительства (ПОС), пояснительные записки к проектным материалам, а на дополнительные работы - листы авторского надзора и акты на дополнительные работы, выявленные в период выполнения строительных и ремонтных работ;
2) действующие сметные нормативы, а также отпускные цены и транспортные расходы на материалы, оборудование, мебель и инвентарь;
3) отдельные относящиеся к соответствующей стройке решения органов государственной власти.
Сметная документация составляется в определенной последовательности, переходя от мелких к более крупным элементам строительства, представляющим собой вид работ (затрат) - объект - пусковой комплекс - очередь строительства - строительство (стройка) в целом.
Сметная стоимость строительства (ремонта) в соответствии с технологической структурой капитальных вложений и порядком осуществления деятельности строительно-монтажных организаций может включать в себя:
1) стоимость строительных (ремонтно-строительных) работ;
2) стоимость работ по монтажу оборудования (монтажных работ);
3) затраты на приобретение (изготовление) оборудования, мебели и инвентаря;
4) прочие затраты.
Сметная документация состоит из локальных смет, локальных сметных расчетов, объектных смет, объектных сметных расчетов, сметных расчетов на отдельные виды затрат, сводных сметных расчетов стоимости строительства (ремонта), сводок затрат и др.
Локальные сметы относятся к первичным сметным документам и составляются на отдельные виды работ и затрат по зданиям и сооружениям или по общеплощадочным работам на основе объемов, определившихся при разработке рабочей документации (РД).
Локальные сметные расчеты составляются в случаях, когда объемы работ и размеры затрат окончательно не определены и подлежат уточнению на основании РД, или в случаях, когда объемы работ, характер и методы их выполнения не могут быть достаточно точно определены при проектировании и уточняются в процессе строительства.
Объектные сметы объединяют в своем составе на объект в целом данные из локальных смет и относятся к сметным документам, на основе которых формируются договорные цены на объекты.
Объектные сметные расчеты объединяют в своем составе на объект в целом данные из локальных сметных расчетов и локальных смет и подлежат уточнению, как правило, на основе РД.
Сметные расчеты на отдельные виды затрат составляются в тех случаях, когда требуется определить лимит средств в целом по стройке, необходимых для возмещения затрат, которые не учтены сметными нормативами (компенсации в связи с изъятием земель под застройку; расходы, связанные с применением льгот и доплат, установленных решениями органов государственной власти, и т.п.).
Сводные сметные расчеты стоимости строительства (ремонта) предприятий, зданий и сооружений (или их очередей) составляются на основе объектных сметных расчетов, объектных смет и сметных расчетов на отдельные виды затрат.
При составлении смет (расчетов) могут применяться следующие методы определения стоимости:
1) ресурсный;
2) ресурсно-индексный;
3) базисно-индексный;
4) на основе укрупненных сметных нормативов, в том числе банка данных о стоимости ранее построенных или запроектированных объектов-аналогов.
При ресурсном методе определения стоимости осуществляется калькулирование в текущих (прогнозных) ценах и тарифах ресурсов (элементов затрат), необходимых для реализации проектного решения.
Ресурсно-индексный метод предусматривает сочетание ресурсного метода с системой индексов на ресурсы, используемые в строительстве.
Базисно-индексный метод определения стоимости строительства основан на использовании системы текущих и прогнозных индексов по отношению к стоимости, определенной в базисном уровне цен. Для пересчета базисной стоимости в текущие (прогнозные) цены могут применяться индексы:
- к статьям прямых затрат (на комплекс или по видам строительно-монтажных работ);
- к итогам прямых затрат или полной сметной стоимости (по видам строительно-монтажных работ, а также по отраслям народного хозяйства).
При методе применения банка данных о стоимости ранее построенных или запроектированных объектов используются стоимостные данные по ранее построенным или запроектированным аналогичным зданиям и сооружениям.
Основанием для определения лимита капитальных вложений и открытия финансирования строительства служит утвержденный в установленном порядке сводный сметный расчет стоимости строительства. Сводные сметные расчеты стоимости строительства предприятий, зданий, сооружений или их очередей рассматриваются как документы, определяющие сметный лимит средств, необходимых для полного завершения строительства всех объектов, предусмотренных проектом.
Сводный сметный расчет стоимости производственного и жилищного строительства имеет следующую структуру:
1) подготовка территории строительства;
2) основные объекты строительства;
3) объекты подсобного и обслуживающего назначения;
4) объекты энергетического хозяйства;
5) объекты транспортного хозяйства и связи;
6) наружные сети и сооружения водоснабжения, канализации, теплоснабжения и газоснабжения;
7) благоустройство и озеленение территории;
8) временные здания и сооружения;
9) прочие работы и затраты;
10) содержание службы заказчика-застройщика (технического надзора) строящегося предприятия;
11) подготовка эксплуатационных кадров;
12) проектные и изыскательские работы, авторский надзор.
По каждой позиции установленным порядком определяется сметный размер средств, необходимых для строительства.
Общая сумма средств по сводному сметному расчету покажет общую сметную стоимость строительства.
Следует иметь в виду, что сметная стоимость строительства - это та цель с точки зрения расходования средств, выделенных на строительство, к которой следует стремиться. На практике же реальные (фактические) затраты на строительство могут отличаться от предусмотренных сметных затрат. В результате возникает экономия или перерасход сметной стоимости. Каким образом поступать с экономией сметных средств или как покрывать перерасход, решается в каждом конкретном случае, в зависимости от источников финансирования строительства и условий заключенных договоров между участниками строительства.
Например, если финансирование строительства осуществляется за счет средств коммерческой организации, то использование экономии средств, выделенных на строительство, определяется условиями заключенных договоров между инвестором и заказчиком. Эти средства могут остаться (полностью или частично) в распоряжении заказчика как его дополнительное вознаграждение либо вернуться к инвестору. В случае возникновения перерасхода заказчик строительства должен согласовать обоснованный перерасход с инвестором, который примет решение о покрытии данного перерасхода. Если перерасход средств необоснованный, инвестор вправе отказаться от покрытия перерасхода. Тогда источник покрытия затрат сверх сметной стоимости будет искать сам заказчик.
При подборе подрядной строительной организации сметная стоимость строительно-монтажных работ, включаемая в соответствующие графы сводного сметного расчета (сметная стоимость основного строительства - графа 2, других объектов - графы 3 - 7), является ориентиром для согласования договорной стоимости этих работ. Но это не значит, что заказчик и подрядчик при определении цены заключаемого договора строительного подряда должны руководствоваться исключительно сметным порядком ценообразования, установленным Госстроем России. Сметная стоимость может являться в этом случае разумным компромиссом. Однако не следует забывать, что заказчик и подрядчик преследуют различные цели в своей коммерческой деятельности. Если первый заинтересован в уменьшении стоимости строительства, то второй, наоборот, хочет получить как можно больше экономических выгод от своей деятельности. Заказчик для достижения своих целей проводит подрядные торги, направленные на понуждение потенциальных подрядчиков соглашаться на цену ниже предусмотренной соответствующими сметными нормативами. Подрядчик же старается навязать заказчику свою смету, основанную на фирменных или индивидуальных сметных нормативах. В таких условиях только рынок, определяющий соотношение спроса и предложения, может урегулировать цену на строительную продукцию.
В конечном итоге согласованный заказчиком и подрядчиком порядок определения цены договора строительного подряда находит свое отражение в условиях заключаемого договора. В зависимости от способа определения цены договора строительного подряда договоры подразделяются на:
а) договоры с твердой (фиксированной) ценой, когда заказчик уплачивает подрядчику твердую (фиксированную) сумму за весь объем выполненных работ по договору или за единицу работ. Основанием для определения твердой (фиксированной) цены договора строительного подряда может являться утвержденная сторонами смета, равно как и сумма, не подтвержденная какими-либо расчетами, но согласованная между сторонами договора;
б) договоры с ценой, установленной методом "затраты плюс", когда заказчик покрывает подрядчику фактически понесенные издержки подрядчика плюс вознаграждение, определенное в фиксированной сумме или в процентах от произведенных расходов;
в) договоры со смешанной ценой, когда заказчик покрывает подрядчику понесенные издержки, плюс вознаграждение, с одновременным согласованием максимальной цены подлежащей выполнению работы.
Определение договором твердой (фиксированной) цены, не основанной на расчете или смете, не говорит о том, что в составе документации на строительство не должно быть сметы. И наоборот: наличие сметы в документации не ограничивает стороны договора в возможности определения договорной цены, отличной от сметы.

65. Договорная цена. Порядок установления и согласования.

ДОГОВОРНАЯ ЦЕНА — цена, которая устанавливается но взаимному соглашению производителя и потребителя продукции в порядке, определенном органами ценообразования устанавливаются обычно на продукцию, которая производится небольшой партией. Основой является себестоимость продукции или смета затрат на определенные виды работ. Уровень рентабельности в устанавливается по договоренности. Учитывается сложность, оригинальность изделия, срок выполнения заказа, потребительские свойства изделия и его эффективность, в том числе величина эффекта, которую получает потребитель при использовании изделия. Прибыль, заложенная в обычно не должна превышать величину эффекта, получаемого при использовании изделия. Рентабельность продукции, как правило, существенно выше, чем при других условиях ценообразования.. может быть: 1) твердой, зафиксированной на определенном уровне в момент подписания контракта; 2) ценой с последующей фиксацией, которая устанавливается в согласованные сторонами сроки; 3) скользящей ~ изменяемой по согласованной схеме в течение периода действия контракта согласовываются на один заказ или на строго определенное время.

Определение стоимости строительной продукции осуществляют заказ­чик (застройщик) и подрядчик в процессе заключения договора на строительство зданий и сооружений. В ходе такой работы рекомендуют составлять:

· 1) при разработке предпроектной или проектно-сметной документа­ции по заказу инвестора - инвесторские сметы (расчеты, кальку­ляции издержек и др.);

· 2) при подготовке окончательного договора, в том числе при подряд­ных торгах на основании передаваемой инвестором тендерной до­кументации, - расчеты (сметы, калькуляции издержек производ­ства) подрядчика.

Сметы (расчеты) инвестора и подрядчика можно составлять различ­ными методами, выбор которых осуществляют в каждом отдельном слу­чае исходя из договорных отношений, условий тендера и общей эконо­мической ситуации. Расчеты (сметы, калькуляции издержек производства) подрядчика рекомендуют составлять в текущем (прогнозном) уровне показателей с использованием согласованных данных об объемах работ и потребности в ресурсах, содержащихся в документах инвестора (заказчика). Кроме того, учитывают экономические связи и цены, сложившиеся для данно­го подрядчика. На базе текущего (прогнозного) уровня стоимости объектов, зафик­сированных в составе сметной документации, заказчики и подрядчики формируют договорные цены на строительную продукцию.

Договорная цена на данную продукцию (выполнение подрядных ра­бот или оказание услуг) - это цена, определенная заказчиком и подряд­чиком при заключении договора подряда (контракта) на капитальное строительство (капитальный ремонт) зданий и сооружений, в том чис­ле по результатам проведения подрядных торгов.

Договорную цену формируют с учетом спроса и предложения на строительную продукцию, сложившихся условий на рынке труда, конъ­юнктуры стоимости материалов, применяемых машин и оборудова­ния, а также обеспечения прибыли подрядной организации для разви­тия производства.

Договорные цены могут быть открытыми (уточняемыми в соответ­ствии с договором подряда в ходе строительства) или твердыми (фик­сированными).

Твердая договорная цена - цена, зафиксированная на определенном уровне и привязанная к конкретному сроку, приведенному в договоре подряда (контракте). При отсутствии в договоре фиксированной даты за нее принимают дату подписания договора (контракта).

Формирование договорных цен, как правило, реализуется на конкурс­ной основе через проведение подрядных торгов. Их осуществление по вновь начинаемым объектам для федеральных государственных нужд яв­ляется обязательным. При проведении подрядных торгов договорную цену стройки устанавливают после сравнения и оценки предложений, которые представили подрядчики. Если торги не проводились - на основании со­гласования цены между заказчиком и подрядчиком. Подготовка материа­лов обоснования договорной (свободной) цены на строительство является обязанностью стороны, которой поручают сделать соответствующие рас­четы. Часто в роли исполнителя данной работы выступает подрядчик.

Исходя из совместного решения, оформляют протокол согласования (ведомость) договорной цены на строительную продукцию. Этот доку­мент служит неотъемлемой частью договора подряда.

После определения договорной цены на строительную продукцию и уточнения стоимости оборудования заказчик (в случае необходимо­сти) вносит коррективы в инвесторскую смету для установления обще­го размера средств, требующихся для осуществления строительства. За итогом договорной цены на строительную продукцию показывают отдельной строкой сумму налога на добавленную стоимость.

66. Финансовые показатели деятельности строительного предприятия. Доход строительной организации: состав, структура. Виды прибыли строительной организации. Финансовый план строительного предприятия (баланс доходов и расходов).

Понятие доходов меняется и при принятии определенных
законодательных и нормативных документов. Приведем понятие доходов, из документов по бухгалтерскому учету. Согласно ПБУ 9/99 «Доходы организации» доходы организации в зависимости от их характера, условия получения и направлений деятельности организации подразделяются

а) доходы от обычных видов деятельности;

б) операционные доходы;

в) внереализационные доходы.

Доходы, отличные от доходов от обычных видов деятельности, считаются прочими поступлениями. К прочим поступлениям относятся также чрезвычайные доходы Доходами от обычных видов деятельности является выручка от продажи продукции и товаров, поступления, связанные с выполнением работ, оказанием услуг (далее – выручка). В организациях, предметом деятельности которых является предоставление за плату во временное пользование своих товаров по договору аренды, выручкой считаются поступления, получение которых связано с этой деятельностью (арендная плата).

Доходы, получаемые организацией от предоставления за плату во временное пользование (временное владение и пользование) своих активов, прав, возникающих из патентов на изобретения, промышленные образцы и других видов интеллектуальной собственности, и от участия в уставных капиталах других организаций. Когда это является предметом деятельности организации, также относят к доходам от обычных видов деятельности

Операционными доходами являются:

· поступления, связанные с предоставлением за плату во временное пользование активов организации;

· поступления, связанные с предоставлением за плату прав, возникающих из патентов на изобретения, промышленные образцы и других видов интеллектуальной собственности;

· поступления, связанные с участием в уставных капиталах других организаций (включая проценты и иные доходы по ценным бумагам);

· прибыль, полученная организацией в результате совместной деятельности (по договору простого товарищества);

· поступления от продажи основных средств и иных активов, отличных от денежных средств (кроме иностранной валюты) продукции, товаров;

· проценты, полученные за предоставление в пользование денежных средств организации, а также проценты за использование средств, находящихся на счете организации в этом банке.

Чрезвычайными доходами считаются: поступления, возникающие как последствия чрезвычайных обстоятельств хозяйственной деятельности (стихийного бедствия, пожара, аварии, национализации и т.п.); страховое возмещение, стоимость материальных ценностей, относящихся от списания непригодных к восстановлению и дальнейшему использованию активов.

С 01.01.2002 года доходы для целей налогообложения классифицируются следующим образом: доходы от реализации товаров (работ, услуг), имущества и имущественных прав; внереализационные доходы.