Оценка стоимости зданий и сооружений как инвестиционного ресурса

Существующие здания, сооружения, инженерные сети к ним, установленное в них технологическое и другое оборудование имеют свою стоимость. Эта стоимость и является основой для определения их цены, как инвестиционного ресурса. Стоимость недвижимости, приносящей доход, согласно мировой практике может быть определена следующими методами:

1) На основе балансовой стоимости имущества. В зарубежной практике он именуется как метод книжного остатка. Сущность этого метода состоит в том, что по данным бухгалтерской отчетности определяется балансовая остаточная стоимость рассматриваемого имущества. Она рассчитывается путем вычитания из первоначальной стоимости соответствующих фондов по балансу суммы начисленного их износа. Достоинство этого метода состоит в простоте и малой трудоемкости расчетов. Однако этот метод имеет и существенные недостатки, так как реальная стоимость зданий, сооружений, установленного в них оборудования далеко не совпадает с их остаточной стоимостью по балансу. Во-первых, - в балансе не всегда учтены все фонды и отражена их стоимость. Во- вторых, - реальный физический износ их может существенно отличаться от степени износа по балансу. В-третьих, - учетная стоимость фондов в балансе отражается в ценах на момент покупки, а на момент оценки рыночные цены на оборудование, другие фонды, как правило, изменяются.

Указанные недостатки можно устранить путем проведения инвентаризации. При корректировке первоначальной балансовой стоимости она рассчитывается по рыночным ценам имущества на момент оценки. В итоге уточняется реальная стоимость всех наличных зданий, сооружений, установленного в них технологического и другого оборудования в соответствии с реальными ценами товарного рынка и рынка строительной продукции, а также с учетом их –реального физического износа.

Изложенные недостатки, как показано, достаточно легко устранимы, но они – не основные у излагаемого метода. Наиболее серьезный недостаток определения стоимости зданий и сооружений на основе данных бухгалтерского баланса состоит в том, что при этом не учитывается их действительная ценность, как фактора, источника получения прибыли на существующем, расположенном в этих зданиях и сооружениях оборудовании или на новом оборудовании, которое будет установлено согласно осуществляемому инвестиционному проекту.

2)На устранение указанного недостатка направлен метод расчета стоимости имущества способом дисконтирования денежного потока. Сущность этого метода состоит в рассмотрении и анализе потока всех денежных поступлений, затрат на производство продукции, налоговых и других отчислений и платежей, затрат на капитальный ремонт, капитальных вложения, пополнение оборотных средств и т.д. и в определении отраслевого уровня рентабельности капитала.

где: В – сумма выручки от реализации производимой продукции, услуг;

М – материальные затраты на производство продукции, услуг;

Т – затраты на оплату труда работников за производство товаров,

услуг;

Н – налоги

К_о- капитальные вложения и затраты на капитальный ремонт ос-

новных фондов;

С_о- отчисления на пополнение оборотных средств;

Е - коэффициент дисконтирования.

Достоинством рассмотренного метода является то, что он направлен на оценку стоимости основных фондов по их потребительной стоимости, способности приносить реальную прибыль. Недостатки метода состоят в том, что грамотное рассмотрение денежного потока и назначение коэффициента его дисконтирования (нормы доходности на капитал) требует знаний высококвалифицированных специалистов различного профиля: экономистов, технологов, специалистов по труду, маркетингу, сбыту и т.д.

3)Несколько упрощенным, менее трудоемким, но и менее точным является метод определения стоимости имущества, основных фондов способом капитализации прибыли. Суть этого метода состоит в определении реальной прибыли, остающейся в распоряжении владельца оцениваемого имущества, основных фондов и соотнесении величины этой прибыли к норме доходности капитала (норме дисконта). То есть, цена имущества, основных фондов Ц при этом методе определится по формуле:

Ц = П / Е

где: П – годовая прибыль, получаемая в результате эксплуатации

оцениваемых зданий, сооружений, технологического и дру-

гого оборудования, составляющих производственно-техно-

логический комплекс, линию;