Главная Случайная страница Контакты | Мы поможем в написании вашей работы! | ||
|
Принцип наилучшего и наиболее эффективного использования (ЛНЭИ) основан на определении стоимости недвижимости в случае использования объекта наилучшим, наиболее эффективным образом, даже если текущее использование объекта другое.
Наиболее вероятное и рентабельное на момент оценки использование объекта обеспечивает самую высокую текущую стоимость недвижимости.
Для варианта ЛНЭИ оцениваемого объекта существует несколько ограничений:
- максимальная эффективность;
- финансовая обоснованность;
- физическая осуществимость;
- соответствие законодательству.
Максимальная эффективность определяется дисконтированием будущих доходов альтернативных вариантов использования с учетом риска инвестиций.
Под финансовой обоснованностью понимается обоснование целесообразности финансирования инвестиционного проекта, отражающей способность этого проекта обеспечить доход, достаточный для возмещения расходов инвесторов и получения ожидаемого дохода на вложенных капитал.
Обоснование технологической и физической осуществимости варианта ЛНЭИ основано на анализе соотношения качества, затрат и сроков реализации проекта, доступности транспорта, возможности подключения к коммунальным удобствам.
Для установления соответствия варианта использования законодательству необходим анализ строительных и экологических нормативов: ограничение этажности, запрет на строительство в данном месте, зонирование, перспективы развития города и района, негативное настроение местного населения, пожаробезопасность и др.
Принцип ЛНЭИ важен при анализе земельного участка. В случае отличия текущего использования земли от наилучшего и наиболее эффективного, стоимость пустующего земельного участка может превышать стоимость имеющихся на нем улучшений, и может быть принято решение об их сносе с целью использования участка оптимальным образом.
Если текущее использование земельного участка отлично от наилучшего варианта использования, но стоимость имеющихся на нем зданий и сооружений превышает его стоимость, то текущее использование будет продолжаться до тех пор, пока стоимость земли при условии ее наилучшего использования не превысит стоимость имущества при текущем использовании.
Результаты анализа лучшего и наиболее эффективного использования учитываются при определении стоимости недвижимости, при выборе варианта строительства и реконструкции, при анализе инвестиционных проектов.
В данной работе из предложенных вариантов (офис, банк; склад, автогараж; пищевое производство, СТО, мастерская ремонта; столовая, ресторан, кафе; магазин, супермаркет, аптека), для данного расположения объекта, наилучшее и наиболее эффективное использование недвижимости является вариант размещения в здании пункта общественного питания. Это обусловлено тем, что улица Красный Проспект – одна из главных улиц, на которой расположены административные и общественно-торговые здания, с большим количеством работающих.
Дата публикования: 2015-01-10; Прочитано: 1223 | Нарушение авторского права страницы | Мы поможем в написании вашей работы!