Сведение стоимостных показателей в итоговую оценку стоимости недвижимости

Заключительным этапом оценки является согласование результатов, полученных доходным, затратным и сравнительным подходами, и приведение стоимостных показателей к единой рыночной стоимости объекта.

С = С_з.п.·К₁ + С_с.п.·К₂ + С_д.п.·К₃

К₁ + К₂ + К₃ = 1 – экспериментальные весовые коэффициенты.

При определении весовых коэффициентов учитывается значимость и применимость каждого подхода в конкретной ситуации.

Основные элементы сравнения:

- соответствие целям оценки;

- достоверность используемой для анализа информации;

- соответствие оцениваемому типу и характеру использования недвижимости.

Затратный подход имеет наименьший вес и принимается 10 %, т.к. дисбаланс спроса и предложения на рынке таких объектов приводит к превышению рыночных арендных ставок и цен продаж над стоимостью воспроизводства.

Удельный вес сравнительного подхода будет наибольшим, составит 75%. Анализ проводился на основе достоверной информации о достаточном количестве сопоставимых объектов.

Оцениваемый объект относится к доходной недвижимости, однако использованные в расчете прогнозы и данные о доходах могут быть неточными. Поэтому удельный вес доходного подхода – 15 %.

Рыночная стоимость оцениваемого объекта равна:

С = 0,1·15519840+ 0,75*3376740+ 0,15·12276520= 5926017(руб.)

Заключение

В данной работе был оценен объект недвижимости: площадью здания 280 м² (здание находится в хорошем состоянии) и площадью земельного участка 900 м² (из них 20 % покрыто асфальтобетонном). Здание представляет собой одноэтажную необорудованную пристройку.

Объект находится в районе средней отдаленности, на главной дороге, по адресу 630091, г. Новосибирск, ул. Державина д.26. Объект используется как помещение быстрого питания, что является ЛНЭИ этого объекта.

Оценка проводилась для нахождения рыночной цены недвижимости, для обмена. Для этого использовались три подхода: затратный, сравнительный и доходный.

Стоимость объекта: полученная затратным подходам, равна 15519840рублей; полученная сравнительным подходам, равна 3376740 рублей; полученная доходным подходам, равна 12276520рублей.

Итоговая рыночная стоимость объекта недвижимости равна 5926017 рублей.

Эта цена объекта может быть использована для покупки доли имущества.

Список литературы

1. Оценка недвижимости: Учеб. / Под ред. А.Г. Грязновой, М.А. Федотовой.- М.: Финансы и статистика, 2002. – 496 с.

2. Мжельская И.В. Оценка доходной недвижимости: Учеб. пособие / И.В. Мжельская – Новосибирск: Изд-во СГУПСа, 2002 – 133 c.

3. Оценка рыночной стоимости недвижимости: Учеб. и практ. пособие / Под ред. В.Н. Зарубина, В.М. Рутгайзера.- М.: Дело, 1998. – 384 с.

4. ВСН 53-86. Правила оценки физического износа жилых зданий / Гос. ком. по гражд. стр-ву и архитектуре при Госстрое СССР.–М., 1988.–70 с.

5. Щербакова Н.А. Экономика недвижимости: Учеб. пособие / Н.А. Щербакова. – Ростов н/Д: Феникс, 2002. – 320 с.

6. Журнал «Недвижимость», г. Новосибирск, №20 за 2006 год