Введение. 1. Постановка задачи оценки

Содержание

Введение

1. Постановка задачи оценки

2. Анализ рынка коммерческой недвижимости города Новосибирска

3. Предприятия общественного питания города Новосибирска

4. Анализ наилучшего и эффективного использования недвижимости (ЛНЭИ)

5. Определение стоимости объекта различными подходами к оценке недвижимости

5.1 Использование затратного подхода

5.2 Оценка стоимости недвижимости с использованием сравнительного подхода

5.3 Оценка стоимости недвижимости с использованием доходного подхода

6. Сведение стоимостных показателей в итоговую оценку стоимости недвижимости

Заключение

Список использованной литературы

Введение

В процессе проведения экономических реформ в России введено деление имущества на движимое и недвижимое. С 1994 г., согласно ст. 130 Гражданского кодекса Российской Федерации, «к недвижимым вещам (недвижимому имуществу, недвижимости) относят земельные участки, участки недр, обособленные водные объекты и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе леса, многолетние насаждения, здания, сооружения». К недвижимости относятся также подлежащие государственной регистрации воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания, космические объекты.

Законом к недвижимости может быть отнесено и иное имущество. Так, согласно ст. 132 ГК РФ, «предприятие в целом как имущественный комплекс, используемый для осуществления предпринимательской деятельности, признается недвижимостью».

Рынок недвижимости – это сектор национальной рыночной экономики, представляющий собой совокупность объектов недвижимости, экономических субъектов, оперирующих на рынке, процессов функционирования рынка, т.е. процессов производства (создания), потребления (использования) и обмена объектов недвижимости и управления рынком, и механизмов, обеспечивающих функционирование рынка (инфраструктуры рынка).

Рынок недвижимости представляет собой сферу вложения капитала в объекты недвижимости и систему экономических отношений, возникающих при операциях с недвижимостью, которые появляются при купле – продаже недвижимости, ипотеке, сдаче объектов недвижимости в аренду и т.д.

Основными сегментами рынка недвижимости являются рынок земли, рынок жилья и рынок нежилых помещений (в соответствии с основными типами недвижимости).

Все объекты недвижимости уникальны, поэтому при их использовании в качестве залога, при принятии решений о финансировании инвестиций в недвижимость требуется тщательный анализ финансовой, правовой, технической стороны каждого конкретного объекта. При этом необходимо определить стоимость объекта, который использован в качестве залогового обеспечения ипотечного кредита, и инвестиционный доход, который способен принести объект в будущем.

В рыночных условиях независимая профессиональная оценка имущества является необходимым элементом при совершении практически любой операции с недвижимостью, начиная от купли – продажи и сдачи в аренду до принятия решений о реализации и финансировании проектов строительства или реконструкции объектов недвижимости, их внесении в уставный капитал и т.д.

Оценка недвижимости – особая сфера профессиональной деятельности на рынке недвижимости, требующая высокой квалификации оценщика, понимания принципов и методов оценки, свободной ориентации на рынке недвижимости, знания состояния и тенденций спроса и предложения на различных сегментах рынка. Профессиональная оценка необходима при решении вопросов о купле- продаже, обмене, выдаче и получении кредитов под залог имущества, при преобразовании и ликвидации предприятия, при страховании имущества, в целях переоценки основных фондов и т.д.

Правовые основы оценочной деятельности определены в Законе РФ «Об оценочной деятельности». На федеральном уровне в качестве методических документов действуют два государственных стандартов РФ: «Единая система оценки имущества» (ЕСОИ); «Основные положения. Термины и определения».

Цель курсовой работы: закрепление теоретических знаний и приобретение практических навыков в области экономики и оценки недвижимости на основе самостоятельного изучения и обобщения законодательных актов, специальной экономической литературы, и проведение расчетов по определению стоимости объекта коммерческой недвижимости.

Задачи работы: 1) определение проблемы по оцениваемому объекту; 2) изучение методов оценки недвижимости (затратного, сравнительного, доходного); 3) сведение полученных стоимостных показателей в итоговую оценку стоимости недвижимости и определение заданной стоимости объекта недвижимости.

В курсовой работе необходимо определить стоимость одноэтажного необорудованного объекта коммерческой недвижимости, площадью 280 м². Объект расположен в центральном районе, на второстепенной улице. Земельный участок, на котором расположено здание, имеет площадь 900 м², из которых 180 м² имеет асфальтобетонное покрытие.

В первом разделе дается задача оценки, подробно описывается здание и земельный участок, устанавливаются оцениваемые имущественные права, указывается дата оценки, отражаются другие условия оценки.

Во втором разделе описывается сущность ЛНЭИ, затем производиться его анализ и выбирается вариант, который обеспечивает максимальный доход.

Третий раздел содержит оценку стоимости недвижимости различными подходами: затратным, сравнительным, доходным.

Метод затрат базируется на принципе, что покупатель обычно не заплатит за собственность больше, чем затраты на приобретение (постройку) аналогичной собственности равнозначного качества.

Суть метода сравнения заключается в определении цены, которую заплатит покупатель за недвижимость аналогичной полезности.

Доходный подход основан на том, что стоимость недвижимости, в которую вложен капитал, должна соответствовать текущей оценки качества и количества дохода, который эта недвижимость способна принести.

В четвертом разделе все сведенья о стоимостных показателей сводятся в итоговую оценку стоимости недвижимости.