Оценка объекта методами затратного подхода

Затратный подход применяется для оценки объектов на пассивных рынках или объектов специального назначения, т. е. там, где есть сложности с применением двух других подходов. В основе затратного подхода лежит принцип замещения. Стоимость воспроизводства (восстановительная стоимость) или стоимость замещения определяется расходами в текущих ценах на строительство объектов, имеющих с оцениваемым ооъектом эквивалентную полезность.

Стоимость воспроизводства (восстановительная стоимость) выражается издержками в текущих ценах на строительство точной копии оцениваемого объекта.

В затратном подходе стоимость объекта недвижимости равна восстановительной стоимости улучшений данного объекта за вычетом Накопленного износа плюс стоимость участка земли, на котором объект расположен.

Последовательность применения затратного подхода следующая:

- определение рыночной стоимости земельного участка методами сравнительного или доходного (или обоими) подходов;

определение стоимости воспроизводства (замещения) улучшений объекта недвижимости;

- определение накопленного износа объекта (суммы физического, функционального и внешнего износов);

- вычитание накопленного износа из стоимости воспроизводства (замещения) улучшений объекта недвижимости;

- расчет общей стоимости объекта путем суммирования всех стоимостей.

Стоимость земельного участка определяется методами сравнительного или доходного (или обоими) подходов.

Стоимость замещения или стоимость воспроизводства улучшений определяется с использованием ресурсных или базисных (индексных, компенсационных) методов (при этом предпочтение (следует отдавать ресурсным методам). При определении стоимости замещения или воспроизводства необходимо учитывать прибыль предпринимателя и все виды износа улучшений.

Ресурсные методы определения стоимости замещения или стоимости воспроизводства состоят в калькулировании в текущих (прогнозных) ценах и тарифах всех ресурсов (элементов затрат), необходимых для создания улучшений.

Базисные методы основаны на использовании системы текущих и прогнозных индексов пересчета сметной стоимости по отношению к стоимости, определенной в базисном уровне цен. Индексы пересчета сметной стоимости из базисного уровня цен в цены, действующие на дату оценки, устанавливаются, как правило, региональными центрами по ценообразованию в строительстве.

Прибыль предпринимателя - это величина рыночной обоснованной прибыли за организацию и (или) реализацию доходного проекта. Прибыль предпринимателя оценивается как разность между ценой продажи актива и затратами на его создание, либо затратами на приобретение и модернизацию объекта недвижимости. Прибыль предпринимателя также может быть найдена по нормам отдачи при наиболее вероятном альтернативном вложении капитала.

При определении стоимости замещения или стоимости воспроизводства улучшений необходимо учесть величину накопленного износа, которая накопленный износ может определяться как сумма физического, функционального и экономического износа.

Физический износ - потеря стоимости улучшений, связанная с частичной или полной потерей их эксплуатационной пригодности.

Функциональный износ - потеря стоимости улучшений из-за несоответствия объемно-планировочного решения, строительных материалов и инженерного оборудования здания, качества произведенных строительных работ или других характеристик улучшений современным рыночным стандартам, предъявляемым к данному типу улучшений.

Экономический износ - потеря стоимости объекта недвижимости, обусловленная отрицательным воздействием внешних по отношению к нему факторов стоимости.

В качестве объекта оценки может быть принято, например, авторемонтное предприятие с магазином автозапчастей, баром, офисными помещениями.

Расчет восстановительной стоимости объекта недвижимости производится по форме табл. 9 в текущих ценах.

При определении полной восстановительной стоимости или стоимости замещения объектов недвижимости используются удельныеукрупненные стоимостные показатели в уровне сметных цен на единицу измерения конструктивного элемента, видов работ или здания в целом и индексы изменения стоимости строительства для пересчета этих показателей в уровень текущих цен.

Таблица 9

Определение восстановительной стоимости (стоимости
замещения) объекта недвижимости (в рублях, ценах г.)

№ п/ п	Наименование конструктивных элементов и видов работ	Единица измерения	Количество, ед.	Стоимость единицы, руб.	Сумма, руб.
	Земляные работы
	Фундаменты
	И т. Д.
N	Итого
	Наименование затрат	Порядок расчета	Сум­ма
+1	Основные объекты строительства	Итого строка «n»
+2	Объекты вспомогательного назначения
+3	Подготовка территории строительства	1,5% от (n+1) + (n+2)
	+4	Инженерные коммуникации и сооружения	5% от (n+1) + (n+2)
	+5	Благоустройство и озеленение	5% от (n+1) + (n+2)
	+6	Временные здания и сооружения	2% от (n+1) + (n+2)
		Итого по (n +1)+... +(n +6)
	+1	Прочие работы и затраты	5,3 % от «m»
		Итого по (m)+(m +1)
	+ 1	Содержание дирекции, технический надзор	0,5% от «k»
		Итого то (к) + (k+1)
	+ 1	Проектные работы, экспертиза, авторский надзор	8,0% от «р»
		Итого по (р) + (р+1)
	+ 1	Непредвиденные и неучтенные работы и затраты	3% от «q»
		Всего (q) + (q+l)
	Прибыль застройщика	15% от всего
	Всего
	Всего х Индекс цен в строительстве
	НДС	18 % от Всего х Индекс цен
	Всего с НДС

Для расчёта восстановительной стоимости рекомендуются укрупнённые расценки.