Анализ рынка недвижимости

Раздел под названием «Анализ рынка недвижимости» должен содержать следующие позиции целевого рынка объектов недвижимости, выбранного для анализа:

- общие характеристики рынка недвижимости;

- структуру и участников рынка недвижимости;

- классификацию объектов недвижимости;

- цель анализа;

- статистические рыночные данные, используемые в процессе анализа;

- статистическую обработку рыночных данных;

- результаты анализа в табличной или графической форме;

- выводы по результатам анализа.

Выводы по данному разделу должны обосновывать возможные изменения цен на рынке недвижимости в зависимости от рассматриваемых факторов, текущее и перспективное позиционирование объекта, состояние рынка и прогноз его изменения и т. д.

Например, анализ вторичного рынка жилья следует выполнять в такой последовательности. Источником информации для анализа вторичного рынка жилья служит перечень объектов, предлагаемых к продаже за определенный период времени, с указанием их качественных характеристик, размеров, местоположения, цен предложения, даты выставления на продажу. Разнообразие качества, размеров, расположения объектов недвижимости (в данном случае квартир) приводит к большому различию в цене предложения объектов.

Первый этап — определить цель анализа: исследовать динамику изменения стоимости 1 кв. м общей площади квартир, расположенных в анализируемом районе.

Второй этап - выполнить типизацию объектов недвижимости по качеству, размеру, местоположению, а при необходимости и по другим типологическим признакам в зависимости от целей анализа, т. е. выделить тип жилья с определенной совокупностью признаков. Цель типизации - разделение первоначальной совокупности объектов на несколько групп, отличающихся меньшим разбросом цен.

Типизация объектов по качеству (пример):

- 5-этажные панельные («хрущевки»);

- 5-этажные кирпичные;

- 9-этажные панельные;

- типовые 10-16-этажные постройки 70-х гг.;

- кирпичные старой постройки (полноразмерные,
«сталинские»);

- 17-22-этажные панельные улучшенной планировки;

- современные кирпичные и монолитные от 14 этажей и т. д.

Выделение большого числа типов жилья дает уменьшение разброса цен внутри типа, но усложняет работу аналитика и ухудшает наглядность результатов. Поэтому при типизации объектов необходимо придерживаться правила: чем меньше разброс цен, тем на меньшее число категорий можно разделять квартиры.

Типизация объектов по размеру

По размеру квартиры обычно типизируют выделением групп с различным числом комнат:

- 1-комнатные (общая площадь в среднем 31-38 кв.м.);

- 2-комнатные (44-56 кв.м);

- 3-комнатные (57—78 кв.м);

- 4-комнатные и более (более 100 кв.м).

В целях упрощения анализа на практике обычно переходят от цены квартир к цене 1 кв. м общей площади квартиры. Это позволяет сравнивать уровень цен на квартиры различной категории, рассчитывать средний для нескольких категорий уровень и т. д. Такой подход удобен и принят в международной практике. Однако при его использовании необходимо учитывать, что конъюнктура рынка может меняться по-разному для квартир различных категорий по размеру. Поэтому при пересчете цен на 1 кв. м все равно необходимо отслеживать их как совместно, так и по отдельным категориям.

Типизация объектов по местоположению

Районирование квартир в пределах города, района, городского узла имеет ту же цель, что и типизация по качеству - уменьшение разброса цен в выборке.

Третий этап - сбор данных в средствах массовой информации о выбранных типах квартир за период времени равный времени позиционирования на данном рынке - 1 месяц.