Главная Случайная страница Контакты | Мы поможем в написании вашей работы! | ||
|
1. Корректировка на время продажи: требуется корректировка, если время продажи объектов разное. Для этого используются данные анализа ценовой ситуации на рынке недвижимости.
2. Корректировка на местоположение: для определения поправки рассматриваются несколько аналогичных продаж, отличительной чертой которых является расстояние до метро (табл. 3):
Таблица 3
Вариант продаж | Пара 1 | Пара 2 | Пара 3 | Пара 4 | Пара 5 |
До 5 мин пешком | |||||
До 15 мин пешком | |||||
Разница | |||||
Среднее |
Для того чтобы найти значение поправки, необходимо найти среднее арифметическое всех полученных разностей стоимостей.
3. Корректировка на общую площадь: используются данные
анализа стоимости 1 кв. м общей площади на рынке жилья в данном
районе.
4. Корректировка на жилую площадь (см. п. 3).
5. Корректировка на площадь кухни (см. п. 3).
6. Корректировка на тип дома: корректировка требуется, если
типы сравниваемых домов разные.
7. Корректировка на количество балконов (лоджий): для корректировки рассматривается несколько аналогичных продаж, единственной отличительной чертой которых является количество
балконов (лоджий) (табл. 4).
Таблица 4
Варианты продаж | Пара 1 | Пара 2 |
С 1 балконом (лоджией) | ||
С 2 балконами (лоджиями) | ||
Разница |
Для получения значения поправки находится среднее арифметическое всех полученных разностей стоимостей.
8. Корректировка на этаж: корректировка требуется, если этаж оказывает существенное влияние на стоимость квартиры.
9. Корректировка на полы: используя рекламно- информационные журналы, определяют рыночную стоимость устройства 1 кв. м, например, паркетных и линолеумных полов (если
такие полы в сравниваемых квартирах). Если среди квартир-аналогов только 1 вариант имеет паркетные полы, то поправка между этой и оцениваемыми квартирами составит: стоимость паркетных полов за один квадратный метр х метраж квартиры - стоимость линолеумных полов за один квадратный метр х метраж квартиры. Полученный результат и будет корректировка на паркетный пол.
10. Корректировка на санузел: поправка требуется, если в квартирах-аналогах разные типы или количество санузлов.
11. Корректировка на наличие телефона: корректировка требуется, если в одних квартирах-аналогах имеется телефон, а в других нет. В данном случае сравниваются несколько аналогичных продаж, отличительной чертой которых является лишь наличие или отсутствие телефона.
12. Корректировка на состояние квартиры: из информационного журнала принимаем стоимость, например, ремонта. Если оцениваемая квартира отремонтирована, а у второго варианта-аналога не отремонтирована, то корректируется 2-й вариант.
13. Корректировка на расположение окон: расположение окон две стороны света - распашонка, на одну сторону - линейная) называет влияние на стоимость. Таким образом, необходимо рассчитать поправку, используя несколько аналогичных продаж.
Таблица 5
Варианты продаж | Пара 1 | Пара 2 | Пара 3 |
«Распашонка» | |||
«Линейные» | |||
Разница |
Для того чтобы найти значение поправки, необходимо найти среднее арифметическое всех полученных разностей стоимостей.
В результате корректировок стоимости вариантов-аналогов получаются с некоторой разницей. Для того чтобы найти стоимость оцениваемой квартиры, надо найти среднее арифметическое. Полученный результат и есть итоговая величина стоимости оцениваемой квартиры.
Например, необходимо определить рыночную стоимость трехкомнатной квартиры, расположенной в 5 минутах пешеходной доступности от остановки. (табл. 6).
Таблица 6
Описание оцениваемой квартиры
Элементы сравнения | Показатели |
Общая площадь | 74,6 кв. м |
Жилая площадь | 46 кв. м |
Площадь кухни | 11 кв. м |
Тип дома | Панельный (серия П-44) |
Количество балконов (лоджий) | |
Этаж | |
Этажность дома | |
Полы | Линолеумные |
Санузел | Раздельный |
Телефон | Есть |
Состояние квартиры | После ремонта |
Окна | Распашонка |
Расстояние до ближайшей станции метро | 5 минут пешком |
Этап 1. В качестве сопоставимых продаж выбраны следующие объекты (табл. 7).
Таблица 7
Характеристики объектов-аналогов
Элементы сравнения | Объекты-аналоги | ||
Цена продажи, долл. | 68 000 | 55 000 | 51 000 |
Дата продажи | 04.2001 | 01.2001 | 04.2001 |
Месторасположение (станция метро) | м. Южная | м. Чертановская | м. Ул.Ак.Янгеля |
Общая площадь, кв. м | 78,0 | 76,6 | |
Жилая площадь, кв. м | 46,2 | 46,6 | |
Площадь кухни, кв. м | 10,3 | 11,0 | |
Тип дома | Панельный (П-44) | Панельный (П-44) | Панельный (П-44) |
Количество балконов (лоджий) | |||
Этаж | |||
Этажность | |||
Полы | Паркет | Линолеум | Линолеум |
Санузел | Раздельный | 'Раздельный | Раздельный |
Телефон | Есть | Есть | Есть |
Состояние квартиры | Евроремонт | Требует ремонта | Евроремонт |
Окна | Распашонка | Линейные | Распашонка, на лес |
Время до ближайшей (остановки) станции метро | 10 мин. | 15 мин. | 10 мин. |
Этап 2. В качестве исходной информации используются газета «Из рук в руки», сайты агентств недвижимости, или любой источник, в котором указывается реальная рыночная цена.
Этап 3. Внесение поправок в объекты сравнения представлено в табл. 8.
Таблица 8
Дата публикования: 2014-12-08; Прочитано: 810 | Нарушение авторского права страницы | Мы поможем в написании вашей работы!