Кадастровая оценка земель. Назначение и методы. Состав сведений, составляющий земельный кадастр РБ. Технология кадастровой оценки

Осн. целью кадастр. оценки городских земель явл. формир-е базы налогообл-я зем. уч-в. Кадастровая оценка - это: 1) массовая оценка; 2) оценка рын. ст-сти; 3) оценка, использ. в целях налогообл-я или уста­н-я аренд. платы. Кадастр. оценки могут исп-ся и для др. целей. Напр, для устан. стартовых цен при про­ведении торгов (конкурсов, аукционов) зем. уч-в и прав арен­ды на них, при расчете размеров компенсаций в связи с изъятием зе­м. уч-в для обществ. нужд и др. Кадастр. ст-сть зем. собст-ти - это сто-сть, кот. вычисляется по математ. модели массовой оценки в це­лях налогообл-я. Кадастр. оценка не сущ. сама по себе - она опирается на госуд. зем. кадастр. Гос. земю кадастр – сов-сть сведений и док-тов о правовом положении, природном со­стоянии и хоз-ном использ-и земель и предназначен для ре­ализации зем. законод-ва, регулир-я зем. отношений, упр-я земе. ресурсами, проведения землеуст­ройства, оценки и планир-я хоз.деят-ти землеполь­зователей, землевладельцев и собственников земли, осущ-ния др. мероприятий, св. с использ-м и охраной земли. Гос. зем. кадастр состоит из единого реестра адм-террит. и террит. единиц РБ, регистра зем. уч-в, реестра цен на земе. уч-и, регистра ст-сти зем. уч-в и реестра зем. ресурсов РБ. В отличие от зем. гос-ный лесной ка­дастр сод. сведения об экологич., экон. и иных коли­честв. и качеств. хар-ках лесного фонда. Осн. методологический принцип методики кадастр. оцен­ки городских земель - аппроксимация рын. ст-ти. Кратко технологию кадастр. оценки земель населенных пунктов можно описать след. операциями (этапами). Этап № 1. Формирование тематических слоев исходной инф-ции:Для сокращения затрат ср-в и времени на сбор исходной инф-ции на этом этапе могут исп-ся сведения, сод-ся в градостроительной док-ции. Этап № 2. Оценочное зонирование. В рез-те оценочного зонирования земли в пределах городской черты разбиваются на однородные по ст-сти части территорий населенных пунктов - оценочные зоны. Этап № 3. Определение рын. ст-стей тестовых зем. уч-в:При определении рын. ст-стей тестовых зем. уч-в предлагается исп-ть три общеизвестных в мировой практике подхода: анализ сравнения продаж, доходный и затратный. Анализ срав­нения продаж примен. в тех случаях, когда имеется достат. кол-во инф-ции о сделках купли-продажи (при оценке зем. уч-в в зонах жилой усадеб­ной застройки, садоводческих товариществах и дачных поселках). Доход­ный подход предполагает определение ст-сти участка через доход, который он генерирует, с последующей его капитализацией в текущую ст-сть (для оценки зе­м. уч-в под офисными, торговыми или промышл. зданиями). В основе затратного подхода в оценке зем. уч-в лежит остаточный принцип, в соотв. с к-­рым из общей ст-сти объекта недв-сти вычитаются ст-сть зданий и сооружений с учетом их накопленного износа и прибыль пред­принимателя. Полученный остаток ст-сти относится к земле (при оценке земель под многоквартирной заст­ройкой, некот. промышленными объектами, уникальными объектами, не включ. в рыночный оборот, а также для объектов, проданных с аукционов или конкурсов).Этап № 4. Определение базовых ст-стей земель населенных пунктов:Под базовой ст-стью поним. сред. ст-сть ед. площади земель в наиб. дорогой оценочной зоне города. Этап № 5. Определение кадастр. ст-тей оценочных зон и зем. уч-в: Определение ст-стей оценочных зон произв. норматив­ным м-дом. Определение кадастр. ст-тей земе. уч-в произ­в. путем умножения ст-сти оценочной зоны на площадь зе­м. уч-ка и на индексы, к-рые корректируют ст-сть зем.уч. относительно сред. ст-сти земель оценочной зоны. Этап № 6. Оформление оценочной док-ции. Экспертиза и ут­верждение оценочной док-ции.Калибровка оценочной модели явл. одной из обязат. ста­дий кадастр. оценки, произв. на этапах № 4 и № 5.