Цели,для к-ых требуется оценка недв-ти. Место и случаи оценки им-ва в эк-кой с-ме. 4 страница

26.Виды стоимости, группы принципов определения стоимости, факторы, влияющие на стоимость, процесс определения стоимости имущества, понятие рыночной стоимости объекта недвижимости. Виды стоимости недв-сти:оценка недв-сти это методически обоснованное мнение эксперта о ст-сти объекта недв-сти и процесс ее определения. Выделяют разл. виды ст-сти недвижимости: рыночная, потребительская (в использовании), инвестиционная, страховая, замещения, восстановительная, залоговая, ликвидационная, для налогообложения, утилизационная, действующего пред-тия и др. Рын. ст-сть – ст-сть, по кот. наиб. вероятно продавец объекта оценки согласен его продать, а покупатель объекта оценки согласен его приобрести. Баланс. ст-сть - стоимость имущества, отраженную в бух. балансе. Инвестиц. ст-ть – ст-сть объекта оценки, определяемую для конкр. инвестора или группы инвесторов, учит-щую индивид. требования к инвестициям и целесообразность инвестирования при устан. инвестиционных целях. Ликвидац. ст-ть –ст-сть объекта оценки, определяемую при вынужденном отчуждении, когда срок продажи объекта оценки меньше среднего срока реализации объектов-аналогов по рын. ст-сти. Ст-сть замещения –первонач. ст-сть объекта-аналога в текущем уровне цен. Утилизац. ст-сть –ст-сть объекта оценки, равную суммарной ст-сти частей (элементов, материалов, конструкций), на кот. можно разделить объект оценки с учетом затрат на его разделение и утилизацию. Восстановит. ст-сть – ст-сть объекта оценки, определяемую при переоценке, проводимой в порядке, установленном Правит-м РБ. Принципы определ-я стоим.: Оценка пред-тия - целенаправ­ленный процесс определения в ден. выражении ст-сти объекта с учетом потенц. и реальною времени в условиях конкретного рынка. Целью этого процесса является расчет в денежном выражении ст-сти, которая может быть наиболее вероятной продажной ценой. Эта процедура основыв. на ряде фундаментальных суждений, назы­ваемых принципами оценки. Принцип «наилучшего и наиболее эффективного ис п-ния».;-Принципы, основанные напредставлениях владельца имущества: ожидание, полезность, замещение. - Принципы, св. с рын. средой: спрос и предложение, изменение, соответствие, конкуренция, внешние воздействия. -Принципы, св. с эксплуатацией имущества; сбалансированность, остаточная продуктивность, принцип вклада, экон. величина, экон. разделение, закон убывающей отдачи. -Принцип наиб. эф-го использ-я. Последний принцип был введен на основании теории Иохана фон Тунена и гласил, что, исходя из правовой, естествен­ен и экон. логики, необходимо учитывать будущие возможности использ-я недв-сти и связанный с этим риск. Все принципы оценки нед-сти тесно взаимосв. и в зав-сти от вида и специфики оцениваемого объекта, исп-го метода оценки могут играть основную или вспо­могат. роль. Факторы, влияющие на стоимость::-физические: природные—земля, климат, ресурсы, топография, почва; созданные человеком - здания, сооружении, дороги, коммунальные объекты, форма участка; -соц-ные: тенденции изменения числен-сти населения, тенденциик омоложению или старению, стиль жизни, ур. жизни, размер семьи, тенденции изменении образовательного ур., уровня преступности, окрестности, отношение к соседним объектам и их владельцам; - экономические: тенденции изменения уровня дохода, занятость, кредит. политика и доступность кредит.ресурсов, ставки процента, ставки аренд.платы, рост или сокращение затрат на строительство, цены, спрос, предложение;- политические (административные): зонирование ограничитель­ное ил и либеральное, строительные нормы и правила ограничительные или либеральные, услуги муниципальных служб, здоровье и безопас­ность, налоговая политика, зашита окружающей среды.Все названные ф-ры действуют в сов-сти. Проводя оцен­ку объекта недв-сти, кроме влияния названных ф-ров следует учитывать разл. ур. их влияния: региональный, местный (ло­кальный), непосредственного окружения.Процесс определения ст-ти имущества сост. из след. этапов: 1.Определение проблемы (спред-е наимен-я, местополж-я, предмет,дату, цели оценки, вид ст-ти, огрнаничив. условия); 2. Предв.осмотр объекта и закл-ние договора на оценку; 3.Сбор и анализ данных; 4. Оценка зем.участка; 5.Применение подходов к оценке ст-ти объекта недв-ти; 6. Составление отчета, заключения, доклада об оценке.

27. Сущность процесса наилучшего и наиболее эффективного использования. Этапы анализа наилучшего и наиболее эффективного использования. При выполнении оценки оценщик по заданию заказчика может обосновать альтернативное использ-е недвиж-сти, обеспечив-е ее максимально продуктивное использ-е. Наиб. эффективн. использ-е предст. собой наиб. вероятное использ-е объекта недвиж-сти, к-рое не противоречит законодат-у, физически осуществимо, финансово целес-зно и при к-ром стоимость земельного участка наибольшая. Анализ наиб. эффективн. использ-я явл. неотъемл. частью расчетов рыночн. ст-сти объекта недв-сти, за исключением рыночной стоимости в тек-м использ-ии. Анализ наиб. эффект. использ-я выполняется для участка земли:− как свободного; − с существующими улучшениями. При окончат. выборе варианта наиб. эффект. использ-я оценщик д. руководств-ся след. правилами:−если стоимость объекта недв-сти с улучшениями превышает стоимость земельного участка без улучшений, то наиб. эффект. использ-ем явл. использ-е объекта недв-сти с улучшениями;− если стоимость свободного земельного участка превышает стоимость объекта недв-сти с улучшениями, то наиб. эффект. использ-м явл. использ-е земельного участка как свободного.

28. Технология и процесс оценки недвижимости. Массовая и индив. оценка. Этапы оценки. Оценка недвижимости - это определение стоимости недв-и в соотв с поставленной целью, процедурой оценки и требова­ниями этики оценщика. Индивидуальная - это оценка конкретного объекта на опред дату. Проводится в неск этапов, объединенных в понятие «процесс оценки», на зак­лючит. этапе которого осущ-ся согласование результа­тов, полученных с исп-м разл. подходов к оценке не­движимости. Массовая оценка - это оценка большого числа объектов недвижимости на конкр дату с исп-ем стандар­тных методик и статистического анализа. При этом унифицируется про­цедура оценки большого числа объектов. При массовой оценке на зак­л этапе проверяется используемая для расчетов модель и контролируется качество получаемых результатов. При этом результа­ты, полученные с помощью модели массовой оценки, сравниваются с реальными ценами продаж и оцениваются отклонения уровня оценки по каждой группе аналогичных объектов. Массовая оценка - это специал. подход к упрощенной оценке большой группы однородных объектов (н-р, квартир). Проводится по опред. мето­дике: для оцениваемого объекта устан-ся соответствующий набор значений фиксированного множества его параметров, а за­тем по неизменным для всех объектов правилам формируется зна­чение его оценки. Осн. подходы к массовой оценке: эксперт­ный, статистический и смешанный. Этапы индив. оценки: 1. Опред-е проблемы: идентификация объекта, выявление предмета оценки, устан-е даты проведения оценки, опред-е цели оценки объекта, опр-е вида стоимости, формулир –е ограничительных условий. 2. Предварительный осмотр объекта и заключение договора на оценку: предв. осмотр, опре-е инфо, док-тов, их источников, выбор персонала для оценки, составление задания, плана работ, подписание договора. 3. Сбор и обработка следующей информации и документации Анализ рынка, к которому относится объект оценки, текущей конъюнктуры и тенденций, а также выбор аналогов объекта оценки и его обоснование 4. Оценка земельного участка Анализ наилучшего и наиболее эффективного использования как уже застроенного, так и предположительного вакантного земельного участка Определение стоимости земельного участка 5. применение сравнит, доходн. и затратного подходов к оценке 6 согласование результатов разных подходов 7. подготовка отчета 8.доклад об оценке.

29.Состав информации в оценке: внутренняя и внешняя экономическая информация. Формы оценочных отчетов. Требования к отчету, его основные разделы. Для определения ст-сти объекта оценки источниками получения инф-ции явл.: сведения об объекте оценки (технич., проектная док-ция); данные бух. учета и др. необх. док-ты соотв. служб пред-ия; литерат. источники; прайс-листы; проспекты; каталоги; производств. программы изготовителей; классификаторы осн. ср-тв и промышленной прод.; отраслевые перспективные типажи; номенклатурные каталоги и справочники; типовые системы технич. обслуж-я и ремонта; инф-ция, размещ. на Интернет-сайтах; отраслевые прейскуранты и справочники цен; инф-ция поставщиков, дилеров, офиц. дистрибъютеров; СМИ; выписки из соотв. книг учета (для ИП); док-ты, подтвержд. приобретение объекта оценки; отчеты об оценке с применением рын. метода оценки; иная инф-ция. В отчете об оценке указ-ся ссылки на источники получения инф-ции, испо-ой при проведении анализа и расчетов. В случае, если оценщик не может указывать источник инф-ции, то он отражает это в отчете об оценке, указывает на ограничения и предпосылки, возникающие при этом. Ответственность за использование такой инф-ции несёт оценщик. Док-ты, предост. заказчиком (справки, таблицы, бух. балансы и др.), заверяются уполномоченным лицом и скрепляются печатью. Отчет об оценке явл. док-том, сод. обоснованное мнение оценщика о ст-ти объекта оценки, оформленный в соотв. с требованиями законод-ва и стандартов оценки. Виды отчетов об оценке:− стандартный отчет об оценке; − краткий отчет об оценке. Стандартный отчет - отчет, составленный в полной форме, сод. полную инф-цию, все обстоятельства, св. с проведением оценки, обоснование выводов, исп-ных методов оценки и методов расчета ст-сти, полное описание процедуры оценки, результат оценки. Краткий отчет об оценке - отчет, составленный в краткой форме, сод. осн. инф-цию, использ. при проведении оценки, краткое обоснование использ. методов оценки или методов расчета ст-сти, описание процедуры оценки, рез-тов оценки. В краткий отчет об оценке по заявке заказчика не включается инф-ция, представл. служебную и коммерч. тайну. Краткий отчет об оценке составл. при применении индексного м-да, м-да валютного пересчета, заявке заказчика. При составлении отчета об оценке оценщик должен придерживаться след. принципов: − отчет об оценке не должен вводить в заблуждение и допускать неоднозначное толкование выводов и результатов оценки; − изложение текста должно быть четким и ясным; − отчет об оценке должен демонстрировать ясность, прозрачность и целостность процедуры оценки; − отчет об оценке должен быть доступным для понимания; − результаты оценки должны базироваться на информации, методах и обоснованиях, подтверждающих полученный результат. Отчет об оценке должен быть пронумерован, подписан оценщиком и рук-лем исполнителя оценки, скреплен печатью оценщика и исполнителя оценки. При проведении независимой оценки индивид. предпр-лем, выступающим одновр. оценщиком и исполнителем оценки, отчет об оценке должен быть им подписан и скреплен его личной печатью. Если независимая оценка проводится оценщиком − работником индивид. предпр-ля, то отчет об оценке должен быть подписан оценщиком, ответственным за проведение независимой оценки, индивидю предпр-лем и скреплен личной печатью оценщика. Отчет об оценке содержит:титульный лист с указанием адреса объекта оценки; краткое сод-е осн. фактов и выводов; дату оценки;цель оценки, цены оценки; валюту оценки; вид определ. ст-ти; ограничения и предпосылки; анализ данных, использ. для оценки; анализ рынка объектов-аналогов; технич. и экон. хар-ки объектов оценки; м-ды оценки и м-ды расчета ст-сти, обоснование их применения; описание процедуры оценки; обоснование итоговой ст-сти; ссылка на использ. стандарты; список использ.лит-ры и ТНПА; перечень данных, использ. для оценки, с указанием их источника; сведения о заказчике; сведения об исполнителе оценки и оценщиках; приложения; другие данные, необх. для проведения оценки.

30. Сущность и задачи переоценки ОФ на пр-тии. Методы проведения. Взаимосвязь оценки с налогообл-ем пр-тий. Преимущества рын. переоценки ОФ. Эфф-ть переоценки в условиях РБ. Наиб. массов. случаем обращения к оценке сегодня на пр-тии явл. ежегодная переоценка ОС.Переоценка имущества производится на 1 янв. года, след.о за отч., за период, прошедший с даты предыд. переоценки по 31 дек. отч. года. Целью переоценки ОС явл. приведение их баланс. стоим. в соотв-е со складывающимся ур-нем цен. Переоценке подлежат все ОС, числящиеся на балансе орг-ции, независ. от их технич.состояния (в т. ч. самортизированные), как действующие, так и находящиеся в запасе (резерве на складе), консервации; ОС, сданные в аренду или безвозмездное пользование.При переоценке каждого объекта ОС изменяются: первонач. Стоим. (после переоценки называемая восстановит. стоим.), остат. стоим., сумма амортизации (износа), числящиеся в БУ, а также амортизируемая стоим. Восстановит. стоим. ОС, определенная при переоценке, счит. первонач. стоим. после ее отражения в БУ. При проведении переоценки имущества орг-ции и ИП применяют следующие методы: 1.прямой оценки – пересчет стоим. объектов имущества в цены на 1 янв. года, следующего за отчет. на новые объекты, аналог.оцениваемым, с использ-м документов и мат-лов, подгот-х орг-цией, самостоятельно осуществляющей переоценку, или субъектом, занимающимся оценочной деят-стью (далее – оценщик); 2.пересчета валютн. стоим. – пересчет стоим. объектов имущества в иностр. валюте по офиц. курсу НБ РБ, установл. на 31 дек. отч. года; 3.индексный – пересчет стоим.объектов имущества с использ-м коэфф-тов изм-ния их первонач. и (или) остат. стоим. на 1 янв. года, след. за отчетным, диффер-нных по периодам принятия объектов к БУ. Влияние оценки на объем налоговых выплат заключается в след. Стоим. ОС и ур-нь амортизац. отчисле­ний напрямую влияют на формирование налогооблаг. базы по налогам на недвиж. и на прибыль, причем воздействие переоценки фондов на эти налоги явл. разнонаправл-м. Н-р, выс. тоим. ОФ приводит к увеличению налога на недв-сть. Но в то же время повышенные амортиз. отчисления включ-ся в состав затрат и, увеличивая себестоим. прод., снижают налогооблаг. прибыль. И наоборот, уменьшение стоим. ОФ вызывает уменьшение налогообл. базы по налогу на недв-сть и увеличение размера налогооблаг. прибыли, т. е. в завис. от эконом. характ-к объекта (СПИ и начисленного износа) общий эффект по сумме изменения 2 налогов м.б как положит-м, так и отрицат-м. С позиции оптим-ации налогообл-я основной критерий выбора задачи переоценки м сформул-ть след. образ.: разность м-у экономией платежей по налогу на недв-сть и приростом платежей по налогу на прибыль д. б. макси­мальной. Чистый доход пр-тия за какой-либо период м предста­вить, с 1-й стороны, как выручку от реал-ции прод. (В) за вычетом эксплуатац.расходов (З) и налогов (Н), а с др-й - как сумму чистой прибыли (ЧП) и амортиз.отчислений (А): ЧД = В - З - Н = ЧП + А. То есть ЧД завис. от вел-ны уплачив-х налогов и определен 2 составляющими: А и ЧП. Прямое влияние на эти 2 пок-ля оказывает стоим. ОФ, или, точнее, изм-ние их стоим. во времени. Инструмент, к-рый позволяет варьировать значение стоим. ОФ, называется переоценкой. Поэтому переоценку ОФ следует рассматривать в проекции ее воздействия на налог. платежи пр-тия. Задачей соотв. служб пр-тия явл. опред-ние влияния изм-ния стоим. ОФ на сумму выплач-х налогов. При этом целес-но рассматривать только те налоги, к-рые вычитаются из чистого дохода либо непосредственно уменьшают его.

31. Содержание стандарта оценки строений. Стандарт устанавливает виды стоимости, методы оценки и методы расчета стоимости, порядок оценки, требования к исходной информации, проведению расчетов, определению итоговой стоимости, составлению документов по результатам оценки капитальных строений (зданий, сооружений), не завершенных строит-вом объектов, изолиров. помещений как объектов недвиж. имущества. Определение стоим., подготовка отчетов об оценке и заключений об оценке объектов оценки проводят в целях: − продажи конкр. пок-лю; − внесения в УФ юр. лиц в виде неденежных вкладов; − продажи на торгах (аукционе и по конкурсу), включ. продажу имущества в процедуре банкротства; − обязат. переоценки методом прямой оценки с привлечением оценщиков; − залога для получения кредита; - передачи полностью или частично имуществ. прав на объект оценки; - разрешения имуществ. споров; - возмещения ущерба; - реал-ции управленч. решений; − не противоречащих законодательству. В завис. от целей оценки выбирается вид стоимости.

32. Экономич. содержание затрат. подхода к оценке недв-сти. По затратн. подходу: стоим-ть объекта НД = затраты на строит-во – износ + стоим-ть земельного участка. Выделят метод сравнительной ед-цы (удельной стоим-ти); поэлементный м-д; сметный м-д; индексный м-д. Затратный подход – это совокупность м-дов оценки, основанных на определении затрат, необходимых для восстановления/замещения объекта оценки с учётом накопл. износа. Затратный метод примен., а иногда явл. единственно возможным в след.случаях: − анализа наиб. эффект. использ-ния земельного участка; − технико-эконом. обоснования стоимо. нового стро-ства; − оценки специализир. недв-сти; − оценки не заверш. стр-ством объектов; − невозможности исп-ния др. методов; − не противоречащих законод-ству. Предусм-ет применение след.обязат-х операций: 1)опред-е рыночной стоим-ти земельного участка (Сз), на кот-ом находится объект НД (напр, путём сравнения его со стоим-тью аналогичных участком, или использ-я методик по оценке зем.участков, или использ-я кадастровой оценки земель. 2)опред-е стоим-ти замещения или восстановит-ой стоим-ти (Сзам или Cвс) 3)расчёт всех видов износа оцениваемой НД (Сизн): физич-го, функционального и внешнего и определ-е стоим-ти замещения с учётом износа (Сон=Свс – Сизн). 4) расчёт общей (итоговой) стоим-ти объекта НД: Сит = Сз + Сон. Расчёт стоим-ти строит-ва. Опред-ся величиной инвестиций, необх-ых для его осуществления. Опред-ся обычно на стадии предпроектных проработок. Сметная стоим-ть стоит-ва зданий и сооружений – это сумма ден.средств, необх-ых для его осуществления в соотв-ии с проектной документацией. На основе сметной стоим-ти производ-ся расчёт размера капит.вложений, финан-ния строит-ва, формирования договорных цен на строит-ную продукцию. Сметная стоим-ть строит-ва вкл-ет элементы: строит.работы, работы по монтажу оборуд-я (монтажные работы), затраты на изготовление/приобрет-е оборуд-я, мебели и инвентаря и др. Стоимость восст-я или стоим. замещ-яобъектов, рассч-ся путем приведения первонач. стоим. объекта оценкиили первонач. стоим. объекта-аналога к един. ур-ню цен на дату оценки с применением соотв.индексов (коэфф-тов). М-од сравнительной ед-цы. Предполагает расчёт стоим-ти строит-ва сравнительной ед-цы аналогичного здания. Если в кач-ве такой ед-цы выбран 1 м², то Со= С_м²*So*Kп*Кн*Км*Кв*Кпз*Кндс, где Со-стоим-ть объекта оценки, С_м^2-стоим-ть 1м² типичного сооружения на базовую дату, Sо-площ-дь объекта, Кп-коэф,учитывающ.воозможное несоответствие данных по площади объекта и строит-ой площади (1,1-1,2). Кн-коэф, учитыв-й возможное несоотв-е м/у объектом оценки и выбранным типичным сооружением. Кв-коэф, учитывающие изменение стоим-ти СМР м\у базовой датой и датой на момент оценки. Км-коэф,учитыв.местоположение объекта. Кпз-учитывает прибыль застройщика(%). Кндс-учитывает НДС. Поэлементный м-д (разбивки по компонентам):предполагает разбивку оценив-го объекта по компонентам – фундамент, стены, перекрытия и тд. Стоим-ть кажд.объекта получают исходя из суммы прямых и косвенных затрат по формуле: Cзд= , где Сзд=стоим-ть строит-ва здания в целом, Vj-объём j-го компонента, Cj-стоим-ть ед-цы объёма, n-кол-во компонентов здания. Сущ-ет неск.вариантов использ-я метода разбивки по компонентам: 1)субподряд (строитель-генподрядчик нанимает субподрядчиков для выполнения части строит.работ. Затем высчитываются суммарные работы по всем сбподрядчикам). 2)разбивка по профилям (аналогичен 1му, но расчёт затрат на наём разл-ых специалистов). 3)м-д выделения затрат предполагает использ-е разных единиц сравнения для оценки разных компонентов здания, после чего оценки суммируются. М-д количественного обследования. Основан на применении детального количественного расчёта затрат на монтаж отд-ых компонентов, оборуд-я и строит-ва здания в целом. Индексный м-д. Индексы стоим-ти (цен, затрат) – относит-ые показатели, определяемые соотн-м тек. (прогнозных) стоимостных пок-лей и базовых стоимостных показат-ей на сопоставимые по номенклатуре ресурсы. Ресурсно-индексный м-д – это сочетание ресурсного метода с системой индексов на ресурсы, используемые в строит-ве. Базисно-индексный м-д- перерасчёт затрат по строкам сметы из базисного уровня цен в текущий ур-нь цен при помощи индексов. Затратный подход в оценке бизнеса рассм-ся с т.зрения понесённых издержек.

33. Виды износа: физический, функциональный, внешний, экономический. Износ характ-ся уменьшением полезности объекта НД, его потребительской привлекательности с т.зр.потенц. инвестора и выражается в снижении со временем стоим-ти (обесценении) под воздействием разл.факторов. Износ обычно изменяют в %, а стоимостным выражением явл-ся обесценение. Виды: физический, функциональный и внешний. Физич.и функцион-й подраздел-ся на устранимый и неустранимый. Методы расчёта физич.износа зданий: -нормативный (для жилых зданий); -стоимостной; -метод срока жизни и др. Физ-ий износ определяется как износ конструкций, элементов, систем инженерного оборудования (далее − системы) и объекта оценки в целом вследствие утраты ими первоначальных технико-эксплуатационных качеств (прочности, устойчивости, надежности и др.) и в результате воздействия природно-климатических факторов и жизнедеятельности человека. Функц-ый износ опред-ся как износ, вызванный несоотв-м характ-к объекта оценки соврем. требованиям рынка НД. Внешний износ представляет собой износ, вызванный негатив. влиянием внешних факторов на стоим-ть объекта оценки. К внешним факторам относятся: ситуация на рынке, условия финансир-ния, ограничения в использовании, изменение инфрастр-ры, законодательства и др. Опред-е накопленного износа объекта оценки: выявляются условия эксплуатации объекта оценки, современные требования, предъявляемые к объектам НД на рынке НД, влияния внешн. факторов и существующих улучшений на дату оценки. Все факторы, оказывающие влияние на стоим-ть объекта оценки, учитыв-ся при определении накопленного износа, к-рый состоит из совокупности физич., функц.о и внешн. изн-в. Использ-ся след. методы опред-я износа: − нормативного износа; − средневзвешенного износа; − экономической жизни; − разбивки; − рыночной выборки. Метод нормат.износа основан на расчете физич. износа как отнош-я фактич. срока службы объекта оценки к нормат-у. Метод средневзвеш. износа основан на расчете физич. износа, при котором износ определяется по фактич. состоянию конструктивных элементов объекта оценки с учетом их удельного веса в стоимости объекта оценки в целом. Метод эконом. жизни основан на расчете физич. износа отношением эффект. возраста к сроку экономич. жизни улучшений. Метод разбивкиоснован на расчете накопленного износа путем разбивки его на физический, функциональный, внешний. При этом физич. и функц. износы определяются с выделением износа по отдельным конструктивным элементам улучшений. Метод рын. выборкиоснован на расчете накопленного износа объекта оценки на основании данных о продажах объектов-аналогов.

34. Сравнительный (рыночный) подход: стоим-сть объекта НД не может превышать аналогичных объектов с идентичными характеристиками. Сравнительный подход к оценке - это совокупность методов оценки стоим-ти, основ-х на сравнении объекта оценки с его аналогами, в отношении к-рых имеется инфо о ценах сделок с ними. Условия применения сравнительного подхода: объект не должны б. уникальными. Инфо д.б. исчерпывающей, включающей условия совершения сделок. Сравнит. подход основ-ся на принципах:-замещения;-сбалансированности;-спроса и предложения. Процесс использ-я этого м-да прост: подбирается объект НД, аналогичный оцениваемому объекту, кот-ый уже имеет известную рын. цену; затем после сравнения их технико-эконом-их параметров фиксируются различия и вносятся соответствующие поправки в стоимостном виде, опред-ся базовая стоимость. Технология применения сравнительного подхода при оценке стоимости НД включает в себя 5 операций: сбор сравнит. данных; изучение сделок; временные корректировки; корректировка различий по сопостав. объектам НД; вынесение решения о стоим-ти НД. Расчет стоим. методом сравнительного анализа продаж производится в следующей последовательности: исследование рынка; анализ и отбор информации по объектам-аналогам; определение единиц сравнения; сравнение объекта оценки с объектами-аналогами; выбор элементов сравнения; расчет корректировок по элементам сравнения; корректировка цен объектов-аналогов; приведение стоимости объектов-аналогов к одной стоимости или к диапазону стоимости объекта оценки. При проведении оценки объектов недвижимости выделяются следующие основные элементы сравнения: − имущественные права;− условия финансирования;− состояние рынка (время продажи);− условия продажи;− местоположение;− физические характеристики;− экономические характеристики;− использование; − ограничения в использовании;− иные элементы сравнения. Рассчитываются корректировки по элементам сравнения. При этом выделяются: − корректировки первой группы, выполняемые в строгой последовательности друг за другом: корректировка на имущественные права, условия финансирования, состояние рынка и условия продажи; − корректировки, которые выполняются после корректировок первой группы в любой последовательности. Для опред-я итоговой стоим-ти оцениваемой НД необх. корректировка сопоставимых продаж. Расчет и внесение корректировок производится на основе логич.о анализа предыдущих расчетов с учетом значимости кажд.показателя. Наиб. важным явл-ся точное определение поправочных коэф-ов. Процентные поправки вносятся путем умножения цены продажи объекта-аналога или его единицы сравнения на коэффициент, отражающий степень различий в характеристиках объекта-аналога и оцениваемого объекта. Если оценив-ый объект лучше сопоставимого аналога, то к цене последнего добавляется повышающий коэф, если хуже -понижающий. Стоимостные поправки: а)абсолютные поправки, вносимые к единице сравнения, изменяют цену проданного объекта-аналога на определенную сумму, в кот-ую оценив-ся различие в хар-ках объекта-аналога и оцениваемого объекта. Положительная поправка вносится, если оцениваемый объект лучше сопоставимого аналога, отрицательная -если хуже; б)денежные поправки, вносимые к цене проданного объекта-аналога в целом, изменяют ее на определенную сумму, в кот-ую оцениваются различия в хар-ках. Права собственности на НД: Корректировка на права собственности представляет собой разницу м/у рыночной и договорной арендной платой, т.к полное право собственности опред-ся при рыночной арендной плате и доступном текущем финансировании.

Если условия финанс-ния сделки купли - продажи объекта недв-сти нетипичны (н-р в случае полного кредитования сделки купли - продажи), то в таком случае необх. Тщат. анализ, в рез-те к-го вносится соответств. поправка к цене д. сделки. Оценка проектов на основе соотнош-я дохода и цены продажи.

В этом случае в кач-ве ед-ц сравнения след. ед-цы ср-ния: 1.Валов. рентный мульт-р (ВРМ). 2. Общий коэффициент капитализацийОКК). Валов. рентный мультипл-р предст. собой –отнош-е продажной цены или к потенц. валов. доходу (ПВД), или к действит. валов. доходу (ДВД). Для примен-я ВРМ необходимо:а) Оценить рыночн. рентный доход от оцениваемого объекта.б) Определить отнош-е валов. (действит.) дохода к цене продажи по сопостав. продажам аналога. в) Умножить рентный доход от оцениваемого объекта на ВРМ. Вероятн. цена продажи оценив-го объекта рассчит-ся по ф-ле: Цоб = Др х ВРМ = Др х Ца/ПВД; где Цоб - вероятная цена продажи оцен-го объекта;Др - рентный доход от оценив-го объекта;ВРМ - валовой рентный мультипл-ор;Ца - цена продажи сопостав. аналога; ПВД - потенциальный валовой доход. Недост-ки:- м. примен-ся только в условиях развит. и активного РН,- в полной мере не учитывает разницу в рисках или к нормам возврата капитала м-ду объектом оценки и его сопостав. аналогом; - не учитывает также вполне вероятную разницу в ЧОД.2. Общий коэффициент капитализации1. подбор сопоставимых (в т.ч. по степени риска и доходам) продаж в данном сегменте рыРН; 2. общий коэфф-т капита-ции (ОКК) опред-ся отнош-ем ЧОДсопоставимого аналога к его продажной цене: Ккап = ЧОДа/Ца; где Ккап - коэффициент капитализации; ЧОДа - ЧОД аналога; Ца - продажная цена аналога.3. Далее, вероятная цена продажи объекта оценки будет определяться формулой: Цоб = ЧОДоб/Ккап, где Цоб - вероятная цена объекта оценки; ЧОДоб - ЧОД объекта оценки; Ккап – коэфф-т кап-ции, рассчит-ый из рыночн. данных по сопоставимым аналогам.

35 Экономическое содержание, сфера доходного подхода к оценке недвижимости. Методы доходного подхода, необходимые условия для их использования. Метод капитализации дохода в оценке недвижимости: сущность и назначение. Этапы расчета стоимости. Ограничения по применению. Доход. подход основан на том, что стоим. недв-сти, в к-рую вложен капитал, д. соответствовать тек. оценке кач-ва и колич-ва дохода, к-рый эта недв-сть способна принести. Этапы доходного подхода. 1. Расчет валового дохода от использования объекта на основе анализа текущих ставок и тарифов на рынке аренды для сравнимых объектов. 2.Оценка потерь от неполной загрузки (сдачи в аренду) и невзыс-канных арендн. платежей производится на основе анализа рынка, хар-ра его динамики применительно к оцениваемой нед-сти. 3.Рассчитанная т. обр. величина вычитается из валового дохода, а итоговый пок-ль явл. действительным валовым доходом. 4..Расчет расходов, связанных с объектом оценки: операционные (эксплуатационных) - издержки по эксплуатации объекта; фиксированные - затраты на обслуживание кредиторской задол­женности (процентов по кредитам, амортизационных отчислений, на­логовых платежей и т. д.); резервы - издержки на покупку (замену) принадлежностей для объекта недвижимости. 5.Определение величины чистого дохода от продажи объекта.6. Расчет коэфф-нта капитализации. Дох. подход оценивает стоимость недв-сти в данный момент как тек. стоимость будущих денежных потоков, т. е. отражает: качество и количество дохода, который объект недвижимости м. принести в течение своего срока службы; риски, хар-ные как для оцениваемого объекта, так и для региона. Оценка стоимости объекта недвижимости доходным методом производится следующими методами расчета стоимости:− прямой капитализации; − капитализации по норме отдачи (метод дисконтирования денежных потоков); − валовой ренты (валового мультипликатора); − остатка. Метод прямой кап-ции предст. собой метод расчета стоимости, который базируется на ожидаемом годовом ЧОД, деленном на общий коэфф-т капит-ции. Метод прямой капит-ции предполагает, что доход и стоимость объекта недвижимости остаются постоянными за срок прогноза. Расчет стоимости объектов недвижимости методом прямой капитализации производится по ф-ле: , где V − стоим. объекта недв-сти; NOI − годовой ЧОД по объекту недв-сти; R − общий коэффициент капитализации.М-д прямой кап-ции применяется для законченных строительством объектов.Метод капи-ции по норме отдачи (метод дисконтирования ден. потоков) предс.собой метод расчета стоим., к-рый базируется на предположениях относительно ожидаемых изменений дохода и стоимости объекта недвижимости в течение срока прогноза. Метод капитализации по норме отдачи пересчитывает будущие доходы (платежи) в настоящую стоимость объекта недв-сти либо путем дисконтирования каждого будущего дохода (платежа) соответствующей нормой дисконтирования, либо путем капитализации с применением расчетных моделей. Метод валовой ренты (метод валового мультипликатора) представляет собой метод расчета стоимости, которыйбазируется на данных о продажах, потенциальном или действительном валовом доходе объектов-аналогов и потенциальном (действительном) валовом доходе объекта оценки. Метод остаткапредст. собой метод расчета стоим., к-рый позволяет определить стоим. объекта недв-сти или элементов объектов нед-сти, приходящуюся на неизвестный имуществ. или финанс. интерес, с помощью годового ЧОД от объекта недв-сти и стоим. элементов объекта недв-сти, приходящейся на известный финанс. или имуществ. интерес.