Затратный подход к оценке недвижимости: понятие и способы определения износа объекта недвижимости

Затратный подход: стоимость объекта недвижимости=затраты на строительство-износ+стоимость земельного участка. Затратный подход – объект не может стоить больше, чем придется затратить на создание аналогичного объекта. Метод основан на расчете затрат на восстановление, замещение оцениваемого объекта с учетом его износа и отдельной оценки рыночной стоимости земли. Сфера применения – новое строительство, реконструкция, для страхования, для налогообложения, оценка недвижимости на пассивных рынках. Определение износа здания. Износ - фактор, определяющий текущую стоимость объекта безотносительно к его первоначальной стоимости. Износ определяется по отношению к текущим затратам, рассчитанным на первом этапе применения затратного метода. Методы определения величины износа здания: А) метод разделения – предполагает разделение износа: физический – утрата объектом своих потребительских качеств из-за эксплуатации или природных факторов; функциональный – утрата объектом потребительских качеств с точки зрения требований потребителей или рынка (устаревшая планировка, отсутствие душа); внешний – утрата объектом своих качеств в связи с изменением его экономического окружения. Физический и функциональный износы делятся на: устранимые – затраты на восстановление которого меньше, чем добавляемая при этом стоимость объекта; неустранимые – его устранение невозможно, либо затраты выше, чем добавляемая при этом стоимость. Б) метод срока жизни - основан на использовании понятий: физический срок жизни здания – срок, в течение которого здание в принципе можно использовать; срок экономической жизни здания – срок, в течение которого здание может приносить прибыль (доходы по эксплуатации выше расходов на его содержание); эффективный возраст здания – соответствует физическому возрасту здания на момент его оценки. Износ = эффективный возраст/срок экономической жизни здания. В) рыночный метод – сравнение оцениваемого здания с аналогами, для которых были рассчитаны стоимость для недавно проданных объектов. Корректировка рассчитанной стоимости замещения на величину износа и получение текущей стоимости здания. ТС= СЗ-И, где ТС – текущая стоимость здания, СЗ – стоимость замещения, И – износ.