Под капитализацией дохода понимается получение текущей ст-ти буд выгод от владения недвиж им-вом. Капитализир доход от недвиж-ти и есть оценка ее текущей ст-ти.
Базовыми понятиями в методах кап-ции явл понятие чистого операц дохода (ЧОД) и ставки кап-ции (r). Ст-ть недвиж-ти: v-ЧОД/r. Если ип-ся доход за 1 год, то такой метод оченки наз-ся методом прямой капитализации.
ЧОД – рассчитанная устойчивая величина ожидаемого чистого годового дохода, полученного от оцениваемого им-ва после вычета всех операц расходов и резервов, но до обслуживания долга по ипотечному кредиту и учета амортизац отчисл-ий. ЧОД рассчитывается для 1-го после даты оценка года эксплуатации нед-ти, сданной в аренду на условиях рыночной арендной платы. Последовательность расчета ЧОД след:
- опред потенц валовый доход от сдачи в аренду нед-ти в 1-й после даты оценки год на усл-х рыночн аренды.
- опред Эффективн валовый доход посред вычитания их Потенц вал дохода предполаг убытков из-за незагруженности помещений, смены арендаторов, потерь при сборе аренд платы.
- Из прогнозируемого эффективного вал дохода вычитаются все годовые прогнозируемые расходы, к кот относятся постоян и операц расходы, а также резервы.
27. Прогнозирование будущих доходов Расчет прогнозируемого дохода от объекта недвижимости для целей оценкивыполняется в виде составления реконструированного отчета о доходах, которыйимеет следующий вид: *
Плановая аренда *
Скользящий доход *
Рыночная аренда *
Прочие доходы Итого потенциальный валовый доход (минус) Недогрузка и потери при сборе арендной платы
(минус) Действительный валовый доход
(минус) Операционные расходы (постоянные, переменные, расходы на замещение)
Чистый операционный доход (минус) Обслуживание долга
Денежный поток до выплаты налогов Потенциальный валовый доход есть общий доход, который можно получить отнедвижимости при 100%-ной занятости без учета всех потерь и расходов.
Плановая аренда - часть потенциального валового дохода, котораяобразуется за счет условий арендного договора.
Скользящий доход - образуется за счет пунктов договора, предусматривающихдополнительную оплату арендаторами тех расходов, которые превышают значения,отмеченные в договоре.
Рыночная аренда - часть потенциального валового дохода, которая относитсяк свободной и занятой владельцем площади. Определяется на основе рыночныхставок арендной платы.
Прочие доходы - доходы, получаемые за счет функционирования недвижимостии не включаемые в арендную плату. (доходы от пользования гаражом и автостоянкой, оплата телевизионных подключений, доход от торговых автоматов и т. д.).
Потери арендной платы имеют место за счет неполной занятости объекта,смены арендаторов и неуплаты арендной платы.
Действительный валовый доход есть предполагаемый доход при полномфункционировании объекта недвижимости с учетом потерь от незанятости, сменыарендаторов и неплатежей арендаторов.
Операционные расходы - это периодические расходы для обеспечениянормального функционирования объекта и воспроизводства действительноговалового дохода, которые могут быть отнесены к одной из трех групп: * постоянные расходы; * переменные расходы; * расходы на замещение. К
постоянным расходам относят расходы, которые не зависят от степенизаполненности объекта. Обычно это налоги на недвижимость, некоторыеэксплуатационные расходы и страховка здания. К
переменным относят расходы, которые связаны с интенсивностьюиспользования объекта и уровнем предоставляемых услуг. Под
расходами на обслуживание долга понимаются платежи по погашениюипотечных кредитов.При составлении реконструированного отчета о доходах
не учитываются: * расходы, связанные с бизнесом; * бухгалтерская амортизация; * подоходные налоги владельца; * капиталовложения в создание или реконструкцию недвижимости.
