Дисконтирование денежных потоков

Метод дисконтирования денежных потоков является наиболее уни­версальным расчетным инструментом капитализации, позволяющим определять настоящую стоимость будущих денежных потоков. Денеж­ные потоки могут быть

1.произвольно изменяющимися,

2. неравномерно поступающими

3. отличающимися уровнем риска.

Процесс расчета на­стоящей стоимости заключается в дисконтировании каждого денеж­ного потока соответствующей ему нормой дисконтирования и после­дующем сложении всех полученных значений настоящей стоимости:

PV = C₁ + C₂ + C₃ +... = ∑ Ct,

1+i₁ (1+i₂)² (1+i₃)³ (1+i_t)^t

где PV - настоящая стоимость,

Ct - денежный поток периода t,

i_t - норма дисконтирования денежного потока периода t.

Для применения анализа дисконтированных денежных потоков необходимо иметь следующие исходные данные:

1. прогнозные величины денежных потоков, включая реверсию;

2. срок проекта;

3. нормы дисконтирования.

Прогнозирование денежных потоков. Денежные потоки от опера­ционной деятельности прогнозируются на основе реконструированного отчета о доходах. При этом могут прогнозироваться тенденции измене­ния как доходной, так и расходной части отчета. Конкретные величины изменения каждой позиции реконструированного отчета в течение сро­ка проекта прогнозируются на основе тщательного изучения текущего состояния рынка недвижимости и динамики изменения его основных характеристик. Если проект предусматривает расходы на реконструк­цию и модернизацию, то их величина вычитается из чистого операци­онного дохода в периоды, когда они имеют место.

Денежный поток от реверсии можно спрогнозировать тремя спо­собами:

•непосредственным назначением цены продажи, исходя из
анализа текущего состояния рынка и предположений относительно его будущего состояния;

• принятием допущений относительно изменения стоимости
собственности за период владения;

• прямой капитализацией дохода за год, следующий за годом
окончания периода владения, с использованием терминально­го коэффициента капитализации (R_T). Такой подход предпо­лагает, что после окончания проекта доход, генерируемый соб­ственностью, будет постоянен и бесконечен, а стоимость собственности на дату окончания проекта будет равна настоящей
стоимости будущих доходов.

Следует заметить, что на реверсию может приходиться разная часть возврата капитала. Некоторые инвестиции возвращаются час­тично за счет потока дохода, а частично за счет реверсии. В других случаях весь инвестированный капитал возвращается за счет ревер­сии. Для собственности, у которой чистая настоящая стоимость ре­версии превышает чистую настоящую стоимость потока доходов, для компенсации более высокого риска необходимо применять более вы­сокую норму дисконтирования.

Прогнозирование срока проекта. Выбор срока проекта при анализе дисконтированного денежного потока зависит от объема информации, достаточной для долгосрочных прогнозов. Чем более тщательно выпол­нен прогноз, тем на более долгий срок можно предсказать характер из­менения денежных потоков. С другой стороны, чем больше срок про­екта, тем меньшее влияние имеет точность определения денежных по­токов отдаленных периодов на качество получаемого результата.

В международной оценочной практике принято принимать сред­ний срок проекта, если иное не предусмотрено дополнительными ус­ловиями, равным 5—10 годам. Для российских условий, характери­зующихся нестабильностью экономического состояния, вероятно, типичным сроком проекта будет период 3 — 5 лет, то есть срок, на ко­торый можно сделать обоснованные прогнозы.