Метод сравнения продаж применяется, когда имеются данные об относительно недавних, надежных сделках, являющихся основой для стоимостных моделей или рыночных трендов

Первый этап. Выявление недавних продаж сопоставимых объектов на соответствующем сегменте рынка. Оценщик изучает рынок, проводит его сегментирование и определяет, к какому сегменту рынка относится объект оценки. Далее выявляются недавние продажи сопоставимых объектов недвижимости на соответствующем сегменте рынка, производится сбор информации о ценах, котировках, спросе и предложении по продаже аналогичных объектов недвижимости. Для сравнения используется несколько проданных объектов. Обычно достаточно от трех до пяти аналогов, но большее число повышает достоверность оценки.

Второй этап. Проверка информации о сделках с объектами недвижимости. На этом этапе проводится отбор информации с целью повышения ее достоверности и получения подтверждения того, что совершенные сделки произошли в типичных рыночных условиях. Данные, собранные о продажах сравнимых объектов недвижимости, должны быть подтверждены одним из участников сделки (покупателем или продавцом) или посредником.

Кроме того, при выборе объекта-аналога обращают внимание на типичный срок экспозиции, независимость субъектов сделки, инвестиционную мотивацию. Инвесторы должны иметь аналогичные мотивы, а покупаемые объекты недвижимости— одинаковое назначение и разрешенное использование. Для определения возможного использования объекта оценки следует учитывать нормы зонирования. Например, если два объекта недвижимости находятся в разных зонах, исключающих их одинаковое использование, они не могут рассматриваться как сравнимые.

Третий этап. Сравнение оцениваемого объекта недвижимости с аналогичными, проданными на рынке, и внесение поправок с учетом различий между оцениваемым и каждым из сравниваемых объектов. В той мере, в какой оцениваемый объект недвижимости отличается от сопоставимого, в цену последнего необходимо внести корректировки, чтобы определить, за какую цену он мог бы быть продан, если бы обладал теми же характеристиками, что и оцениваемый объект.

Оценка объекта недвижимости путем сравнения с другими проданными объектами недвижимости может проводиться двумя способами: по элементам сравнения или с помощью единиц сравнения.

Элементами сравнения называют характеристики объектов недвижимости и условий заключения сделок с ними, которые влияют на величину цены продажи. Путем анализа сравнительных продаж определяется стоимость типичного (стандартного) объекта недв., который выступает затем основой расчета стоимости других объектов. В качестве типичного объекта недв-ти может использоваться как реальный, так и гипотетический участок.

Для лучшей организации процесса сравнения рекомендован стандартный порядок анализа элементов сравнения. При сравнении земельных участков обычно рассматривают шесть элементов:

· права собственности;

· условия финансирования;

· условия продажи;

· дата продажи;