Вопрос №18. Определение восстановительной стоимости зданий

Восстановительная стоимость рассчитывается в текущих ценах, стоимость строительства оцениваемого объекта недвижимости как нового без учета износа. Эта стоимость может рассчитываться на базе стоимости воспроизводства и стоимости замещения. При этом перед оценщиком стоит проблема обоснованного выбора расчета указанных стоимостей. Под стоимостью воспроизводства понимают затраты на строительства в текущих ценах на действительную дату оценки точной копии оцениваемого здания используя такие же строительные материалы, стандарты, проекты.

Стоимость замещения – определяется затратами на строительство в текущих ценах на действительную дату оценки объекта одинаковой полезности с использованием современных материалов, стандартов, проектов.

Выделяют следующие методы определения восстановительной стоимости:

1) метод сравнительной единицы. Заключается в расчете стоимости строительства сравнительной единицы аналогичного здания. (пример: цена за 1 м² = 3000 руб.). Стоимость сравнительной единицы аналога должна быть скорректирована на имеющиеся различия в сравниваемых объектах.

2) метод разбивки по компонентам. Предполагает нахождение полной стоимости включая установку различных компонентов (фундамента, стен, перекрытий). Существуют след. варианты разбивки: а) метод субподрядов, основывается на признании того факта, что обычно строитель нанимает субподрядчиков для выполнения работ. При этом делается попытка определить стоимость объекта путем сложения затрат по всем субподрядчикам. б) метод разбивки по профилю, заключается в том, что стоимость объекта определяется путем сложения оплат работ по их профилю. в) метод выделениязатрат, при нем различные компоненты здания оцениваются по стоимости строительства на 1м² или м³.

3) метод количественного обследования

20. Область применения и ограничения метода сравнения продаж (МСП)

МСП (рыночный метод, метод рыночной информации, метод прямого сравнения) явл наиболее широко применяемым методом оценки. Сущность метода - стоимость собственности опред-ся путем сопоставления цен недавних продаж подобных объектов.

Хотя подобный метод оценки выглядит доста­точно простым и прямолинейным, его применение на практике свя­зано со множ-вом трудностей и условностей.

В первую очередь наличие таких трудностей обусловлено тем, что не сущ-ет даже 2-ух абсолютно подобных объектов недвиж-ти. Местоположение, физич-е хар-ки и состояние, обременения и условия финансир-я, время продажи - вот лишь немногие из позиций, по которым, как правило, объекты имеют раз­личия. Причем некот-е отличия м. изменять свой вклад в соотв-ии с измен-ем рын-й ситуации.

Еще одной трудностью примен-я данного метода явл. необходимость принимать в расчет сделки, соответствующие оп­ределению рын-й стоим-ти, т.е. те, на кот-е не по­влияли нерыночные факторы. При продажах больших доходных объектов инф-я об эк-ких хар-ках и ус­ловиях продажи часто недоступна или неполна, поэтому в таких случаях МСП м.лишь очертить диапазон, в котором наиболее вероятно будет находиться величина рын-ой ст-сти. Именно поэтому оценку коммерч-ой недвиж-сти МСП следует выполнять достаточ­но осторожно.

При наличии достаточного кол-ва достоверной инф-ции о недавних продажах подобных объектов, МСП позволяет получить результат, макс-но близко отражающий от­ношение рынка к объекту оценки. Считается, что наиболее достоверные результаты МСП дает при оценке некоммерч-й недвиж-ти - многоквартирных и индивид-ых жилых домов, коттеджей, садовых и дачных участков.