Вопрос. Виды износов объектов недвижимости

Физический износ проявляется в утрате технико-экономических свойств и, следовательно, в утрате потребительной стоимости.

Существуют два метода определения физического износа: по срокам службы и их техническому состоянию.

Физический износ по срокам службы определяется по формуле: Иф=Тф/Тн * (100-Л) (%), где:

Иф – размер физического износа

Тф, Тн – фактический и нормативный сроки службы объекта,

Л – ликвидационная стоимость объекта в процентах к его балансовой стоимости.

При проведении технического обследования оценивают физический износ отдельных конструктивных элементов, а затем определяют средневзвешенный процент износа в целом по объекту.

Моральный износ – это преждевременное, до окончания нормативного срока физич износа, отставание по своей технической характеристике и экономической эффективности.

Различают две формы морального износа: первая выражает уменьшение стоимости объекта вследствие сокращения общественно-необходимых затрат труда на их воспроизводство:

Им = (l-(Пб/Пн))*100

Пн, Пб – производительность базисных и новых основных фондов или их расходы на эксплуатацию оборудования.

Вторая формула выражает уменьшение эффективности ОФ в результате внедрения новых более прогрессивных фондов:
Им = (l-(Фв-Фп)*100

Фп, Фв – первоначальная и восстановительная стоимость средств труда.

По оценке недвижимости износа рассматривается как фактор текущей оценки без относительно к ретроспективным затратам.

В затратном подходе фактор износа применяется для того чтобы учесть различия между характеристиками специально подобранного здания, как если бы оно было новым в физическом и экономическом состоянии оцениваемой стоимости.

Косвенный метод оценки сумы износа заключ в том чтобы вычисть сто-ть объекта полученную в результате применения рыночного или доходного метода из суммы полной стоимости воспроизводства здания. Полученная разница и есть полный накопленный износ.

Каждый вид износа в рез доставания внеш по отношению к объекту факторов.

Особенность физического износа

состоит в том, что он включ износ краткасроч активов. После определения износа краткасроч активов из общей суммы стоимости воспроизводства необ вычесть затраты на приобретение всех краткасроч активов чтобы оценить полную стоимость долгосроч части и только затем рассчит стоимость последней за вычетом износа.

Для каждого вида износа характерно его подразделение на устранимый и неустранимый.

Устранимым износом назыв износ устран к-го физически возможно и экономически целесообразно. При этом эконом целесооб состоит в т.ч. производимые затраты на устранение того или иного вида износа должны способствовать повышению ст-ти объекта в целом.

Неустраним износ обычно вызыватеся достаточно сильным устаревание элементов относительно современных стандартов строительства.

При выявлении всех обозначенных видов износа говорят об общем накоплении износа о недвижимости. В стоимостном выражении совокупный износ представляет собой разницу между восстанов ст-тью и рыночной ценой оцениваемого объекта.

Экономический возраст определяется на основе хронологического возраста зданий с учетом технического состояния и сложижив-ся на дату оценки экономических факторов, влияющих на ст-ть оцениваемого объекта.

Признаком функционального износа в оцениваемом здании яв несоотв его современ-м требованиям, стандартам, включ различ оборудование, необ для нормальной эксплуатац сооруж в соотв с его исп-ем.

Внешний эк износ представ собой обесцен объекта обусловленным негативным по отношению к объекту оценки влянию внеш среды; изменения окружающей инфраструктуры; рыночной ситуации и др.

Экономический износ считается неустранимым поскольку величина потенци-х з-т делает покупку нерациональной. Он измеряется капитализированной величиной рентных потерь оцененный с помощью валового рентного мультипликатора.