Принципы, связанные с землей, зданиями и сооружениями

1. Остаточная продуктивность — это чистый доход, отнесенный к земле, после того, как были оплачены затраты на труд, капитали предпринимательство.

2. Принцип вклада – принцип вклада гласит, что стоимость каждого элемента объекта недвижимости, определяется вкладом, который этот элемент вносит в общую стоимость этого объекта, иначе стоимость каждого элемента, равная той величине, на которую уменьшится общая стоимость объекта при отсутствии данного элемента.

3. Принцип предельной доходности (продуктивности) гласит, что, последовательность внесения улучшений сопровождается ростом стоимости объекта, опережающие затраты на создание улучшений, вплоть до достижения максимальной производительности. Однако существует предел когда затраты по созданию дополнительных улучшений не будут полностью компенсировать достижение наивысшей величины стоимости объекта.

4. Принцип сбалансированности – стоимость создается и поддерживается достаточной сбалансированностью элементами имущества, чем более гармоничен элемент здания, тем больше спрос на имущество со стороны рынка и тем больше его стоимость.

5. Принцип экономической величины (экономический размер ). Это оптимальный характерный размер недвижимости, который наилучшим образом соответствует рыночным предпочтениям, типу землепользования и условиям, преобладающим в окружающей местности. Отклонения от экономического размера, как правило, приводят к снижению привлекательности и стоимости объекта

6. Экономическое разделение заключается в том, что имущественные права на недвижимость следует разделять или объединять таким образом, чтобы увеличить общую стоимость объекта собственности.

Возможны следующее виды экономического разделения:

-Физическое разделение прав: на воздушное пространство, недра,

-По времени владения – пожизненное владение, различные виды аренды.

-Разделение по праву пользования – лицензии, ограниченное право пользования.

-Разделение по виду имущественных прав – совместная аренда, корпорации, ООО, ЗАО и т.д.

-Разделение по залоговым правам.

Принципы, связанные с рыночной средой.

1. Зависимость – стоимость объекта зависит от его местоположения - это основной фактор, определяющий стоимость недвижимости. Стоимость объекта зависит от местности и инфраструктуры, где расположена недвижимость.

2. Соответствие – достигается максимальной стоимостью, которая достигается при определении степени однородности в районе застройки расположенных по соседству дорогих и дешевых объектов, которое уменьшает стоимость дорогой недвижимости и увеличивает стоимость дешевых.

3. Спрос и предложение – не всегда спрос удовлетворяет предложение.

4. Конкуренция – возможность получения прибыли, порождает конкуренцию. Возможность получения больших выгод, порождает жесткую конкуренцию, следовательно, следует учитывать, что в случае конкуренции - цена сможет измениться.

5. Принцип изменения гласит что, социальные, экономические, политические и др. факторы постоянно действуют на рынок и влияют на стоимость недвижимости, в связи с этим оценщик должен вносить дополнительные поправки: возрастной состав, экономические факторы, процентные ставки кредитования и др.