Тема 1.4. Виды стоимости

В зависимости от целей оценки, полноты оцениваемых прав на недвижимость различные виды стоимости могут быть объединены в две основные группы:

1. Стоимость в обмене как выражение меновой стоимости;

2. Стоимость в пользовании как выражение потребительной стоимости.

Стоимость в обмене характеризует способность объекта недвижимости обмениваться на деньги или на другие товары, носит объективный характер и лежит в основе проведения операций с недвижимостью на рынке: купли-продажи, передачи в залог, в том числе и под кредиты, сдачи в аренду, внесения в установленные фонды предприятий и т.п.

Стоимость в пользовании обусловлена полезностью объекта недвижимости при определенном варианте его использования и носит субъективный характер, отражая сложившиеся возможности эксплуатации объекта конкретным владельцем, не связанные с куплей-продажей объекта и с другими рыночными операциями.

Оценка стоимости в пользовании объекта недвижимости производится исходя из существующего профиля его использования и тех финансово-экономических параметров, которые наблюдались в начальный период функционирования объекта, и прогнозируется в будущем.

Стоимость в пользовании рассчитывается исходя, из текущего использования объекта и приближается к рыночной стоимости по мере увеличения количества покупателей, желающих и способных приобрести недвижимость для подобных целей.

Каждый из перечисленных видов стоимости в обмене и в пользовании имеет свою область применения и ограничения.

Краеугольный камень теории оценки недвижимости – это понятие «рыночная стоимость».

Рыночная стоимость определяется исходя из варианта наилучшего использования объекта недвижимости.

На практике используются различные определения рыночной стоимости, причем в юридических инстанциях, кредитных организациях, финансовых и страховых компаниях ее трактовка имеет определенные особенности.

Рыночная стоимость – это наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства, т.е. когда:

1. одна из сторон сделки не обязана отчуждать объект оценки, а другая не обязана принимать исполнение;

2. стороны сделки хорошо осведомлены о предмете сделки и действует в своих интересах;

3. объект оценки представлен на открытый рынок в форме публичной оферты;

4. цена сделки представляет собой разумное вознаграждение за объект оценки;

5. платеж за объект оценки выражен в денежной форме.

Ликвидационная стоимость – это денежная сумма в виде разницы между доходами от ликвидации объекта недвижимости и расходами на ее проведение. Это стоимость, с которой необходимо соглашаться продавцу при вынужденной продаже недвижимости в ограниченный период времени, не позволяющий значительному числу потенциальных покупателей, ознакомится с объектом недвижимости и условиями продажи.

Залоговая стоимость – стоимость объекта недвижимости, обеспечивающего ипотечный кредит, которую кредитор надеется получить при вынужденной продаже на рынке данного объекта недвижимости в случае неплатежеспособности заемщика. Величина залоговой стоимости служит верхним пределом ссуды, которая предоставляется под залог объекта недвижимости. Залоговая стоимость меньше рыночной стоимости на величину рыночной составляющей, а также дохода кредитного учреждения отданной операции.

В статье 69 Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)» специально подчеркивается: «Ипотека здания или сооружения допускается только с одновременной ипотекой по тому же договору земельного участка, на котором находится это здание или сооружение, либо части участка, функционально обеспечивающей закладываемый объект, либо принадлежащего залогодателю права аренды этого участка или его соответствующей части». Данным законом устраняются многие юридические сложности, которые возникали на практике при отдельном залоге здании и сооружений без определения статуса прав на земельные участки, находящиеся, как правило, в муниципальной собственности[2].

Страховая стоимость – это денежная сумма, на которую могут быть застрахованы разрушаемые элементы недвижимости, рассчитанная в соответствии с методами, используемыми в сфере государственного и частного страхования. Она основана на принципе замещения или воспроизводства с учетом накопленного износа объектов недвижимости, подверженных риску уничтожения. Рассчитывается как остаточная стоимость замещения.

Стоимость замещения представляет собой оценку совокупных издержек на восстановление объекта недвижимости в сложившихся рыночных условиях.

На практике страхуются земельные участки со зданиями и сооружениями или, что чаще, только строения. Во многих развитых странах широкое распространение получило страхование сельскохозяйственных земель от экологического загрязнения, эрозии почвы и снижения ее плодородия.

Рыночная стоимость аренды – это величина арендной платы, за которую может быть сдан в аренду объект недвижимости на дату оценки при типичных рыночных условиях

Рыночная стоимость аренды является разновидностью рыночной стоимости и оценивается при сдаче объекта недвижимости в краткосрочную или долгосрочную аренду.

Местные органы власти специально утверждают методику расчета размера арендной платы и ежегодные ставки арендной платы за муниципальные объекты собственности.

Инвестиционная стоимость – это стоимость объекта недвижимости для конкретного инвестора (группы инвесторов), основанная на его инвестиционных требованиях и предпочтениях. Расчет стоимости основан на субъективной оценке дисконтированных издержек и доходов инвестора, ожидаемых от использования данного объекта недвижимости в перспективном инвестиционном проекте.

В основе расчета инвестиционной стоимости лежит целесообразность инвестирования, с точки зрения типичных инвесторов, на данном сегменте рынка недвижимости.

Инвестиционная стоимость недвижимости для конкретного инвестора отличается от ее рыночной стоимости в результате разных оценок требуемой ставки доходности, престижности, перспективности местоположения, возможности получения «сперического» эффекта. Она рассматривается при застройке вакантных земельных участков, расширенных и реконструкции объектов недвижимости, внесении объектов недвижимости в качестве вклада в уставные капиталы предприятий и других случаях.

Инвестиционная стоимость является наивысшей ценой, которую может заплатить инвестор за объект недвижимости, учитывая ожидаемую доходность данного инвестиционного проекта.

Балансовая стоимость – стоимость объекта, отраженная в балансе предприятия или организации. Оно состоит из первоначальной стоимости недвижимости на момент ввода в эксплуатацию, скорректированной на все проведенные переоценки основных фондов за вычетом бухгалтерской амортизации, а также за вычетом стоимости произведенных улучшений за период эксплуатации.

Стоимость для целей налогообложения – устанавливается на основе нормативных документов, относящихся к налогообложению недвижимости. Согласно Налоговому кодексу налогообложение земельных участков будет осуществляться на основе кадастровой стоимости земли или ее нормативной цены. Для частных лиц, владельцев недвижимости, например, приватизированных квартир, налог устанавливается местными органами власти.

Стоимость для целей налогообложения является стоимостью объекта оценки, определяемой, для исчисления налоговой базы и рассматривается в соответствии с наложениями нормативных правовых актов. Может базироваться на рыночной стоимости, на затратах на воспроизводство объекта, либо рассматривается на нормативной методике без привлечения специалистов- экспертов[3].

Утилизационная стоимость - стоимость объекта оценки, равная рыночной стоимости материалов, которые он в себя включает, с учетом затрат на утилизацию объекта оценки.

Аналоговая стоимость - стоимость, определяемая денежкой суммой, заплаченной за аналогичный объект недвижимости при выполнении аналогичной сделки в аналогичных условиях (и в самое близкое время). При этом полагается, что каждая из сторон в отношении названного аналога действовала компетентно и без принуждения, проведя соответствующий маркетинг.

Полная стоимость воспроизводства (ПСВ) - это стоимость строительства в текущих ценах точной копии оцениваемого объекта с использованием таких же материалов, строительных стандартов, дизайна и с тем же качеством работ (со всеми изъянами).

Полная стоимость замещения (ПСЗ) - это стоимость строительства в тех же ценах объекта, имеющего эквивалентную полезность с объектом оценки, но построенного из новых материалов и в соответствии с современным стандартом, дизайном и планировкой.