Принципы, основанные на представлениях пользователя

Это три принципа: полезности, замещения, ожидания.

1. Полезность - это способность недвижимости удовлетворять потребности пользователя в данном месте и в течение определенного периода времени. Недвижимость обладает стоимостью только в том случае, если она полезна какому-то потенциальному собственнику и может быть нужна для реализации определенной экономической функции.

2. Принцип замещения означает, что при наличии определенного количества однородных (по полезности или доходности) объектов недвижимости самым высоким спросом будут пользоваться объекты с наименьшей ценой.

Другими словами, рациональный покупатель не заплатит за объект недвижимости больше, чем за объект похожей полезности, доходности или стоимость оцениваемого объекта не превышает затрат на приобретение аналогичного объекта с такой же полезностью.

3. Принцип ожидания определяется тем, какой доход (с учетом величины и сроков получения) или какие выгоды и удобства от использования объекта недвижимости, включая выручку от последующей перепродажи, ожидает получить потенциальный собственник. Данный принцип основывается на привлекательности будущих возможных преимуществ от владения объектом недвижимости: чем больше положительных ожиданий, тем выше стоимость недвижимой собственности. Поскольку использование объектов недвижимости носит длительный характер, то оценка их рыночной стоимости в конкретном районе должна учитывать перспективные тенденции развития данной территории. В этом отношении принцип ожидания заставляет оценщика более внимательно анализировать и сопоставлять влияние принципов, отражающих текущую рыночную ситуацию, а именно – спроса и предложения и конкуренции.