ВВЕДЕНИЕ. Adams, Carol J., The Sexual Politics of Meat: A Feminist-Vegetarian Critical Theory (New York: Continuum

Adams, Carol J., The Sexual Politics of Meat: A Feminist-Vegetarian Critical Theory (New York: Continuum, 1990).

Alladin, Bilkiz, The Story of Mohammed the Prophet (India, Hemkunt Press, 1979).

Altman, Nathaniel, «Eating for Life» (Wheaton, II, Quest Books, 1973).

Altman, Nathaniel, Ahimsa: Dynamic Compassion (Wheaton, II, Quest Books, 1980).

Ausubel, Nat, The Book of Jewish Knowledge (New York, Crown Pub., 1964).

Barnard, Neal, Eat Right, Live Longer (New York, Harmony Books, 1995).

Barnard, Neal, Food for Life (New York, Crown, 1993).

Berman, Louis, Vegetarianism and Jewish Tradition (New York, KTAV Pub., 1981).

Berry, Rynn, The New Vegetarians (New York, Pythagorean Publishers, 1993).

Berry, Rynn, Famous Vegetarians and Their Recipes (Los Angeles, Panjandrum Books, 1990).

Chappie, Christopher. K., Nonviolence to Animals, Earth, and Self in Asian Traditions (Albany, State University of New York Press, 1993).

Cook, John, Diet and Your Religion (New York, Woodbridge Press, 1976).

Dasa, Adiraja, The Hare Krishna Book of Vegetarian Cooking (Paris, The Bhaktivedanta Book Trust, 1984).

Dombrowski, Daniel A., The Philosophy of Vegetarianism (Amherst, University of Mass. Press, 1984).

Dresner, Rabbi Samuel H., The Jewish Dietary Laws: Their Meaning for our Time (New York, Burning Bush Press, 1959).

Ferrier, Rev. J. Todd, On Behalf of the Creatures (England, The Order of the Cross, 1968).

Freedman, Rabbi Seymour E., The Book of Kashruth (New York, Bloch Publishing Co., 1970).

Giehl, Dudley, Vegetarianism: A Way of Life, foreword by Isaak Bashevis Singer (New York, Harper & Row, 1979).

Golden, Hyman E., A Jew and His Duties (New York, Hebrew Publishing Co., 1953).

Head, Joseph, and Cranston, S. L., Reincarnation: The Phoenix Fire Mystery (New York, Warner Books, 1977).

Holmes-Gore, Rev. V. A., These We Have Not Loved (England, The C. W. Daniel Company Ltd., 1946).

Hume, С. Н., The Status of Animals in the Christian Religion (England, University Federation for Animal Welfare, 1957).

Kalechofsky, Roberta, ed., Judaism and Animal Rights: Classical and Contemporary Responses (Marblehead, Massachusetts, Micah Publications, 1993).

KalechoFsky, Roberta, Haggadah for the Liberated Lamb (Marblehead, Mass., Micah Pub., 1985).

Kapleau, Philip, To Cherish All Life: The Buddhist Case for Becoming Vegetarian (New York, Harper & Row, 1981).

Khaki, MI, An Article on Islam and Vegetarianism (Madras, The Vegetarian Way, 1977).

Khan, Ghulam Mustafa, Al-Dhabh: Slaying Animals for Food the Islamic Way (London, Та На Pub., 1982).

Lappe, Frances Moore, Diet for a Small Planet (New York, Ballantine Books, 1975).

Lebeau, Rabbi James M., The Jewish Dietary Laws: Sanctify Life (New York, United Synagogue of America, 1983).

Limey, Andrew, Animal Theology (Illinois, University of Illinois Press, 1995).

Linzey, Andrew, Christianity and the Rights of Animals (New York, Crossroad, 1987).

Linzey, Andrew, Animal Rights: A Christian Assessment of Man's Treatment of Animals (London, SCM press, Ltd., 1976).

Linzey, Andrew, The Status of Animals in the Christian Tradition (England, Woodbrooke College, 1985).

Mahmud, Abdel H., The Creed of Islam (England, World of Islam Festival Trust, 1978).

Moran, Victoria, Compassion: The Ultimate Ethic (England, Thorsons Pub., 1985).

Muhaiyaddeen, Muhammad Rahim Bawa, Come to the Secret Garden (Philadelphia, PA, The Fellowship Press, 1985).

Muhaiyaddeen, Muhammad Rahim Bawa, Asma'ul-Husna: The 99 Beautiful Names of Allah (Philadelphia, PA, The Fellowship Press, 1979).

Parham, Barbara, What's Wrong With Eating Meat? (Colorado, Ananda Marg Pub., 1979).

Porphyry, On Abstinence from Animal Food, transl. from the Greek by Thomas Taylor, ed. Esme Wynne-Tyson (London, Centaur, Boston, Brandon, 1965).

Prabhupada, A. C. Bhaktivedanta Swami, Bhagavad-gita As It Is (Los Angeles, Collier-Macmillan, 1972).

Prabhupada, A. C. Bhaktivedanta Swami, Chaitanya Charitamrita, 17 vols. (Los Angeles, Bhaktivedanta Book Trust, 1975).

Prabhupada, A. C. Bhaktivedanta Swami, The Path of Perfection (Los Angeles, Bhaktivedanta Book Trust, 1979).

Prabhupada, A. C. Bhaktivedanta Swami, Shrimad Bhagavatam, Cantos 1-10, 30 vols. (New York/Los Angeles, Bhaktivedanta Book Trust, 1972-80).

Quarelli, Elena, Socrates and the Animals, trans, by Kathleen Speight (London, Hodder and Stoughton, 1960).

Regan, Tom, The Case for Animal Rights (California, University of California Press, 1983).

Regan, Tom, Animal Sacrifices: Religious Perspectives on the Use of Animals in Science (Philadelphia, PA, Temple University Press, 1986).

Regan, Tom, and Singer, Peter, ed., Animal Rights and Human Obligations (New Jersey, Prentice-Hall Inc., 1976).

Regenstein, Lewis, G., Replenish the Earth (New York, The Crossroad Publishing company, 1991).

Reyes, Benito E, Scientific Evidence for the Existence of the Soul (Wheaton, II, Quest Books, 1970).

Rifkin, Jeremy, Beyond Beef: The Rise and Fall of the Cattle Culture (New York, Dutton, 1992).

Rice, Pamela, 101 Reasons Why I'm a Vegetarian (New York, the Viva Veggie Society, 1996).

Robbins, John, Diet for a New America (Wapole, N. H., Stillpoint Publishing, 1987)

Rollin, Bernard E., Animal Rights and Human Morality (New York, Prometheus Books, 1981).

Rudd, Geoffrey L., Why Kill for Food? (Madras, India, The Indian Vegetarian Congress, 1959).

Ruesch, Hans, Slaughter of the Innocent (New York, Bantam Books, 1978).

Saddhatissa, H., The Life of Buddha (New York, Harper & Row, 1976).

Sanehi, Swaran Singh, Vegetarianism in Sikhism (Madras, The Vegetarian Way, 1977).

Schochet, Elijah Judah, Animal Life in Jewish Tradition (New York, KTAV Pub., 1984).

Schwartz, Richard, Judaism and Vegetarianism (New York, Exposition Press, 1982).

Siddiqi, Muhammad Iqbal, The Ritual of Animal Sacrifice in Islam (Pakistan, Kasi Pub., 1982).

Singer, Peter, Animal Liberation (New York, Avon Pub., 1975).

Smith, Scott, «Vegetarianism and Christianity» in Vegetarian Times (April 1981).

Sussman, Vic, The Vegetarian Alternative (PA, Rodale Press, 1978).

Suzuki, Dr. Daisetz Т., The Chain of Compassion (Cambridge, MA, Cambridge Buddhist Association, 1966).

Syed, Dr. M. Hafk, Thus Spoke Muhammed (Madras, Amra Press, 1962).

Tahtinen, Unto, Ahimsa: Non-violence in the Indian Tradition (London, Rider & Co., 1976).

Tannahill, Reay, Food in History (New York, Stein and Day Pub., 1973).

Vedic Contemporary Library Series, The Higher Taste (Los Angeles, CA, Bhaktivedanta Book Trust, 1983).

Wynne-Tyson, John, Food for a future: The Complete Case for Vegetarianism (London, Centaur Press, 1979)

ВВЕДЕНИЕ

Очевидно, что в настоящее время рынок недвижимости играет важную роль в решении не только социальных проблем общества, но и развитии реального сектора экономики, оживлении инвестиционного процесса, макроэкономической стабильности.

В условиях жесткой конкуренции обоснованные экономические решения должны приниматься на основе анализа имеющейся информации, быть рациональными и доказуемыми, при этом требуются расчеты, связанные с прогнозами развития рынка недвижимости. В связи с этим, существует объективная необходимость оценки и анализа состояния и развития рынка недвижимости.

Цель работы: закрепление теоретических знаний и практических навыков по оценке недвижимости, изучение подходов к оценке объектов недвижимости, которые могут быть использованы в будущей профессиональной деятельности.

Задачи работы:

1) Краткая характеристика объекта оценки:

3) Краткая характеристика рынка недвижимости;

4) Анализ наилучшего и наиболее эффективного использования объекта;

5) Оценка земельного участка.

I ДЕЛОВАЯ СИТУАЦИЯ

1.1. Краткая характеристика объекта оценки

1. Тип и назначение здания: здание офисного типа, класс «В».

2. Текущее использование здания:

Здание сдаётся в аренду. Ставка арендной платы за 1 кв. м. полезной площади здания составляет 0,758 тыс. руб. в месяц. Ставка арендной платы за 1 кв. м. площади подвала составляет 0,458 тыс. руб. в месяц. Расположенное на 1-ом этаже здания кафе приносит чистый операционный доход в размере 50, 008 тыс. руб. в месяц.

Для дальнейшего использования здания предполагается выполнить ремонт помещений. Сметная стоимость ремонта помещений в текущих ценах составляет 2,408 тыс. руб. Срок выполнения ремонтных работ – 3 месяца. В этот период здание закры­вается на ремонт. Его эксплуатация в этот период доходов не приносит и текущих расходов не требует. После ремонта помещение будет сдаваться в аренду. Типичный период коммерческого использования здания после ремонта по данным рынка аренды нежилых помещений составляет 5 лет. Ожидается, что в первый год будет сдано в аренду 60,0% площадей; во второй – 85,0 %; в третий 100,0 %; в четвёртый и пятый годы незанятых площадей не будет.

Текущие расходы по эксплуатации здания составляют:

- Основная и дополнительная заработная плата персонала (фонд оплаты труда – ФОТ) – 60,000 тыс. руб. в месяц;

- отчисления на страховые взносы – 30% от ФОТ;

- оплата коммунальных услуг – 0,070 тыс. руб. в месяц на 1 кв. м. полезной площади здания;

- прочие расходы – 0,045 тыс. руб. в месяц на 1 кв. м. полезной площади здания;

- налог на прибыль в размере 20,0 %;

- налог на имущество в размере 1,0 % от остаточной стоимости здания.

Годовая норма амортизационных отчислений на полное восстановление здания составляет 1,0 % от его полной восстановительной стоимости.

Анализ рынка показывает, что, начиная со второго года после ремонта здания, доходы и расходы будут ежегодно расти, в том числе:

- арендная плата – на 10,0 %;

- чистый доход от кафе – на 15,0%;

- заработная плата персонала – на 5,0 %;

- коммунальные и прочие расходы – на 7,5 %.

Ставка дисконтирования по данным финансового рынка определена на уровне 19,0 % – для первого года коммерческого использования здания; 22,0 % – для второго года; 24,0% – для третьего года; 25,0 % – для четвёртого и для пятого года.

3. Ситус объекта недвижимости и земельного участка:

Здание расположено в центральной части Челябинска по адресу ул. Советская д.12 на участке земли площадью 2 008 кв.м. с ровным рельефом. К участку подходит дорога с твёрдым покрытием. Имеется лёгкий доступ к центральным магистралям города. Ставка земельного налога для данного участка составляет 0,080 тыс.руб. за 1 кв.м.

Здание представляет собой 5-ти этажное кирпичное строение, которое имеет все виды благоустройства: оборудовано лифтами, системами горячего и холодного во­доснабжения, канализацией, центральным отоплением, вентиляцией, электроснабжением, противопожарной защитой. В здании имеется необходимое количество телефонных линий. На каждом этаже расположены офисные помещения с одним об­щим коридором. На первом этаже помещается кафе. В здании имеется подвал, часть которого сдаётся в аренду под складские цели. Здание введено в экс­плуатацию 7 лет назад.

Нормативный срок эксплуатации здания составляет 100 лет.

Строительный объём здания – 18 008 куб.м.

Полезная (арендная) площадь здания – 3458 кв.м.

Полезная (арендная) площадь подвала –608 кв.м.

Прямые затраты на строительство данного типа здания составляют в теку­щих ценах 3,908 тыс. руб. / 1 куб.м.

Коэффициент отличий оцениваемого здания от типового – 1, 40.

Здание имеет все виды износа. В здании отсутствует система охранной сиг­нализации, что не отвечает современным требованиям к офисным зданиям. Стои­мость устройства такой системы составляет 130,0% от полной восстановительной стоимости системы телефонизации здания.

Недавно ближайшие к зданию жилые дома поставлены на реконструкцию и капитальный ремонт, что затрудняет подъезд к зданию. Связанный с этим внешний износ составляет 0,35% от полной восстановительной стоимости здания.

4. Описание прав собственности на объект:

Полное право собственности на здание с правом долгосрочной (50лет) аренды земли. Собственником здания является ОАО "Урал-сервис", собственник земли - государство.

1.2. Цель оценки

Целью оценки является определение рыночной стоимости полного права собственности на объект недвижимости и права долгосрочной аренды зе­мельного участка под ним для последующей продажи объекта.

1.3. Краткая характеристика рынка недвижимости

Для удобства делового оборота офисы принято относить к той или иной категории. Наиболее распространённой является буквенная классификация, в соответствии с которой выделяются основные категории офисных помещений A, B, C, D, (A — наиболее высокий, D — наиболее низкий класс) которые дополнительно уточняются путём дополнения символами «+» и «-» (A+, A, A- и т. д.), либо цифровыми индексами (A1, A2 и т. д.). Присвоение класса в определенной степени субъективно и производится с учётом следующих характеристик помещений: расположение, тип здания, год постройки, права, управление зданием, конструктивные решения, межэтажные перекрытия, окна, планировка и отделка, инженерные системы, системы кондиционирования и вентиляции, телекоммуникации, парковка, лифты, охрана, инфраструктура.

Так как в данной курсовой работе внимание уделяется офису принадлежащему к классу В, целесообразно дать подробное описание данного класса. Офисы класса В — один из типов помещений, предназначенных для работы служащих, осуществления коммерческой деятельности. Несколько уступают по уровню офисам класса А, относятся к офисам эконом-класса, характеризуются более низкой арендной ставкой. Предназначены для размещения основного персонала компании. Офисы класса B относят к категории рабочих, а не представительских помещений. Обычно их выбирают солидные банки, представительства зарубежных компаний, СМИ. Офисы класса В располагаются в реконструированных особняках, зданиях современной постройки, модернизированных административных, промышленных зданиях 60 — 80 годов прошлого века. Некоторые офисы класса B находятся в бывших бизнес-центрах категории А, прошедших период 5-летней эксплуатации.

Для зданий класса B характерны те же параметры, что и для объектов класса А, однако спектр услуг может быть более узким. Так, для офисов класса B характерно наличие наземной парковки, часто отсутствует автоматизированная система управления зданием. К зданиям с офисами класса B предъявляются менее строгие требования к качеству отделки помещений, уровню инженерных, вентиляционных систем. В категории B различают офисы класса B+, B-.

Что касается характеристики в целом рынка недвижимости (офисов), то по данным сайта «ChelReal.ru» на рынке офисных помещений города Челябинска представлены помещения классов: A, В+, B-, C и D (рисунок 1). Доминирующая часть основного предложения приходится на классы В и С. Общий объем предложения наиболее качественных офисных помещений (класс А, В+ и В) на конец 2012 г. составляет 209,1 тыс. м2.

Рисунок 1 – Процентное распределение площадей офисов отдельного класса

Из рисунка 2 видно, что офисы класса А занимают около 60 тыс. кв. м, класса B+ - более 50 тыс. кв. м. Основные деловые площади расположены в Центральном районе, который является бизнес-центром города. В нем находятся площади общим объемом более 200 тыс. м² (что составляет 60% от общей офисной площади города Челябинска).

Рисунок 2 – Распределение офисов по районам Челябинска

Примеры современных действующих офисных центров:

¾ торгово-офисный центр «Челябинск-СИТИ», Кирова улица, д.159, класс А, Центральный район;

¾ бизнес-центр «Аркаим Плаза», Карла Маркса улица, д.38, класс А, Центральный район;

¾ офисный центр «Rekkom Palace», Энгельса улица, д.44, к.д, класс В+, Центральный район;

Результаты исследования, проведенного отделом маркетинга ОАО «Теплоприбор», показали, что арендные ставки на офисные помещения с 2011 года значительно увеличились: на офисы класса А - на 8%, класса В+ - на 29%, класса В- - на 20%, класса С - на 12%, класса D - на 11%.

В соответствии с уровнем спроса средние цены ранжируются по районам города (таблица 1). Максимальная средняя цена на офисную недвижимость в конце 2012 года - в Центральном районе и составляют 0,654 тыс.руб./кв. м. В Металлургическом районе средняя арендная ставка на офисы составляет 0,392 тыс.руб./кв.м.

В настоящее время арендные ставки офисов класса «В» г. Челябинска находятся в диапазоне 0,350-0, тыс.850 руб. за кв.м./мес. Величина арендной ставки в наибольшей степени зависит от местоположения офисного здания.

Таблица 1 - Средняя арендная ставка на офисные помещения, декабрь 2012

Район	% от общей офисной площади	Средняя арендная ставка, руб кв.м/мес
Центральный	59,9
Советский	15,5
Ленинский	3,3
Курчатовский	7,7
Калининский	5,2
Металлургический	6,0
Тракторозаводский	2,5

Арендные ставки на офисы по классам можно увидеть в таблице 2. Из нее видно, что наибольшая цена у офисов класса «А», наименьшая у класса «С».

Таблица 2 - Арендные ставки на офисные помещения по классам

	Арендная ставка, руб. кв.м/мес
минимальная	максимальная	средняя цена
Класс А
Класс В+
Класс В-
Класс С
Класс D

По состоянию на конец 2012 года по классу А средняя доля вакантных помещений составляет около 15%, по классу В+ -5%, по классу В - 3%, по классу С - 21%, что является хорошим показателем заполняемости офисных центров в Челябинске и востребованности офисных помещений класса В+ и В-.

В среднесрочной перспективе ситуация на офисном рынке Челябинска будет стабильна. В 2013 ставки аренды, при сохранении текущих макроэкономических трендов, будут оставаться на уровне 2012 года, либо, возможно небольшое увеличение во второй половине 2013 года.

Стоит отметить, что Челябинск входит в десятку российских городов с наибольшим объемом предложения качественных офисных площадей. В рамках данного исследования был составлен рейтинг городов по количеству качественных офисных объектов, лидером рейтинга стал Екатеринбург - в городе насчитывается 520 470 кв. м офисов.

Интерес арендаторов к покупке офисных площадей для собственного использования сейчас крайне низок. Данная тенденция позволяет говорить об определенной комфортности текущих ставок для арендаторов и приверженности стратегии «минимизации рисков», в рамках которой будет формироваться отложенный спрос на такие сделки в будущем.

Основным источником спроса на качественные офисные помещения в регион. городах являются крупные российские и международные компании, а также гос. организации, которые открывают свои представительства. Преуспевающие местные компании обычно предпочитают арендовать офисы класса С, в основном, из-за большего выбора в этом сегменте и ограниченного бюджета.

1.4. Анализ наилучшего и наиболее эффективного использования объекта

Наилучшим и наиболее эффективным использованием данного объекта недвижимости является его дальнейшее использование, при этом необходимо учитывать, что здание довольно недавно построено, на рынке офисы класса Б конкурентоспособны, более того кафе на первом этаже здания так же приносит стабильный доход.

1.5. Дата оценки стоимости объекта: 13.03.13

II ОЦЕНКА ЗЕМЕЛЬНОГО УЧАСТКА

Стоимость земельного участка определяется на основе нормативной цены земли, которая принимается в размере 95-кратной ставки земельного налога на единицу площади земельного участка по формуле:

V_L=95 * T_L * S_L (1)

где: V_L – стоимость земельного участка, тыс. руб.;

T_L – ставка земельного налога, тыс.руб./ кв. м.;

S_L – площадь земельного участка, кв. м.

V_L=95*0,08 тыс.руб./ кв. м.* 2 008 кв.м.= 15 260,8 тыс.руб

III ОЦЕНКА ОБЪЕКТА ЗАТРАТНЫМ ПОДХОДОМ

3.1. Определение полной восстановительной стоимости здания

Полная восстановительная стоимость здания V_R определяется по формуле:

V_R=C_D+C_I+P (2)

где: C_D – прямые затраты, тыс. руб.;

С_I – косвенные затраты, тыс. руб.;

Р – предпринимательская прибыль застройщика, тыс. руб.

V_R= 98 525,80тыс.руб +39 410,32 тыс.руб.+48 274,65тыс.руб.= 186 210,77 тыс.руб.

Прямые затраты рассчитываются по формуле:

(3)

где: – прямые затраты на 1 куб. м. строительного объема типового проекта аналогичного здания в текущих ценах, тыс. руб.;

– строительный объем оцениваемого здания, куб. м.;

– коэффициент отличий оцениваемого здания от объекта аналога.

3,91 тыс.руб./1 куб.м.*18 008 куб.м.*1,40 =98 525,80тыс.руб.

Косвенные затраты рассчитываются по формуле:

C_I = C_D * 0,4 (4)

C_I = 98 525,80 тыс.руб* 0,4=39 410,32 тыс.руб.

Предпринимательская прибыль застройщика Р рассчитывается на основе статистических данных о рентабельности аналогичных инвестиции в отрасли. В настоящее время строительные проекты являются достаточно рентабельным бизнесом и приносят 30,0 – 40,0 % дохода на вложенный капитал. В связи с этим процент предпринимательской прибыли рекомендуется принять равным 35,0 % от суммы прямых и косвенных затрат.

Предпринимательская прибыль рассчитывается по формуле:

Р = (C_I+C_D)*0,35 (5)

Р = 137 936,12 * 0,35 = 48 274,65тыс.руб.