Стоимость объекта недвижимости

Стоимость объекта недвижимости по методу дисконтирования денежных потоков V_DI определяется по формуле:

(25)

=56 835,72 тыс.руб. +15 260,8 тыс.руб. =72 095,72 тыс.руб.

Результаты расчетов представляют в таблице 7.

Таблица 7 - Расчёт стоимости здания доходным подходом

Наименование показателей	Значение показателей по годам
1 год	2 год	3 год	4 год	5 год
1. Полезная площадь здания, кв.м.	3 458	3 458	3 458	3 458	3 458
2. Полезная площадь подвала, кв.м.
3. Ставка арендной платы за 1 кв.м. полезной площади здания в месяц, тыс.руб.	0,758	0,834	0,918	1,001	1,111
4. Ставка арендной платы за 1 кв.м. полезной площади подвала в месяц, тыс.руб.	0,458	0,504	0,555	0,610	0,671
5. Потенциальный валовой доход от аренды здания, тыс.руб.	23 590,48	34527,60	38 093,33	41 537,50	46 102,06
6. Потенциальный валовой доход от аренды подвала тыс.руб.	2 506,18	3 677,19	4 049,28	4 450,56	4 895,62
7. Итого потенциальный валовой доход, тыс.руб	26 096,66	38204,79	42 142,61	45 988,06	50 997,68
8. Коэффициент заполняемости	0,6	0,85
9. Действительный валовой доход, тыс.руб.	15 657,00	29576,21	34 795,54	34 795,54	34 95,54
10. Фонд оплаты труда персонала, тыс.руб.	540,00	756,00	793,80	833,52	875,28
Окончание таблицы 7
11. Отчисления на социальные нужды персонала, тыс.руб.	162,00	226,80	238,14	250,06	262,59
12. Плата за коммунальные услуги, тыс.руб.	2 178,54	3 122,64	3 356,88	3 608,76	3 879,48
13. Прочие расходы, тыс.руб.	1 400,49	2 007,48	2 158,08	2 319,96	2 493,96
14. Амортизационные отчисления на полное восстановление здания, тыс. руб.	1 862,11	1 862,11	1 862,11	1 862,11	1 862,11
15. Текущие операционные расходы по эксплуатации здания, тыс. руб.	5 677,62	7 975,23	8409,01	8874,41	9373,42
16. Остаточная стоимость здания, тыс.руб.	158682,98	156820,88	154 958,77	153 096,66	151 234,55
17. Налог на имущество, тыс.руб.	1 586,83	1 568,21	1 549,59	1 530,97	1 512,35
18. Налог на прибыль, тыс.руб.	1 678,51	4 586,13	6 236,81	7 116,54	8 022,39
19. Чистый операционный доход от аренды помещений здания, тыс.руб.	8 576,15	20 206,63	26 809,35	30 328,27	33 951,67
21 Чистый операционный доход от аренды помещений кафе, тыс. руб.	450,09	690,24	793,78	912,85	1 049,78
22 Реальный денежный поток, тыс.руб.	9 026,24	20896,87	27 603,13	31 241,12	35 001,45
23 Ставка дисконтирования, %
24 Коэффициент дисконтирования	0,85	0,70	0,50	0,24	0,06
25 Дисконтированный денежный поток, тыс.руб.	7 672,31	14 627,81	13 801,57	7 497,87	1 999,29
26 Затраты на ремонт здания (инвестиции), тыс.руб.
27 Текущая стоимость перепродажи здания (реверсии), тыс.руб.	56 835,72
28 Стоимость здания по методу дисконтирования денежных потоков, тыс. руб.	72 095,72

VI СОГЛАСОВАНИЕ РЕЗУЛЬТАТОВ ОЦЕНКИ

Полученные тремя подходами значения стоимости объекта недвижимости необходимо проанализировать.

В результате полученных расчетов, целесообразно выбрать наиболее важный для данного объекта недвижимости. Так как оцениваемое здание является коммерческим, и главная цель от его использования – получение дохода, то наиболее важным в данном случае подходом является доходный подход. Главное преимущество этого дохода в том, что он гораздо лучше отвечает представлениям будущего владельца о том или ином объекте недвижимости, в который он инвестирует с целью получения дохода. Следовательно, в этом аспекте доход определяется как главный фактор ценообразования.

Если говорить об остальных подходах, то затратный подход в данном случае не занимает главную позицию, так как в основном полезен для новых объектов, а так же для объектов на "пассивных" или малоактивных секторах рынка недвижимости. Что касается сравнительного подхода, то информация о сопоставимых объектах недвижимости не является исчерпывающей, полностью достоверной и проверенной.

На основании этого, полученным различными методами оценкам присваиваются весовые коэффициенты (коэффициенты значимости) в долях единицы (доходный подход = 0,5; затратный=0,25 и сравнительный=0,25).

Средневзвешенное значение стоимости объекта недвижимости V и принимается в качестве его рыночной стоимости.

(26)

V =(173 943,78+65 972,37)*0,25+72 095,72 *0,5=96 206,47 тыс.руб.

где , , - коэффициенты значимости оценок стоимости объекта недвижимости, полученные затратным, сравнительным и доходным подходом соответственно.