Наиболее эффективное использование участка как свободного

Можно изменить улучшения, имеющиеся на участке, но нельзя изменить характеристики, присущие этому участку и определяющие его стоимость. На основании этих характеристик определяется способ использования участка как незанятого улучшениями, т.е. возможности и предполагаемые сроки строительства на нем зданий, сооружений, коммуникаций и т.д.

Заключение о наиболее эффективном использовании должно даваться с достаточной степенью подробности. Вместо формулировки «наиболее эффективным использованием участка будет возведение на нем офисного здания», желательно указать предполагаемую площадь, количество этажей, среднюю площадь офиса, класс офисных помещений, прогнозируемый уровень строительных затрат, арендных ставок и эксплуатационных расходов.

Если имеется достаточная вероятность изменения варианта наиболее эффективного использования в ближайшем будущем, то существующее наиболее эффективное использование считается промежуточным. Примером может служить, использование для сельскохозяйственных целей участка, расположенного в непосредственной близости от быстро растущего города.

Основной целью исследования наиболее эффективного использования участка как свободного является оценка земли остаточным методом. Согласно этому методу, стоимость участка определяется доходом от эксплуатации недвижимого имущества, остающимся после вычета из него затрат на воспроизводство улучшений.

Наиболее эффективное использование земельного участка как свободного определяется даже при наличии на этом участке улучшений. В этом случае задачей является анализ обоснованности дальнейшего продолжения существующего использования участка.

Улучшения, соответствующие наиболее эффективному использованию участка как свободного сравниваются с улучшениями, имеющимися на участке на данный момент. Расхождения в их характеристиках указывают на наличие у имеющихся улучшений функционального или внешнего износа

Поскольку набор вариантов использования земельного участка может быть ограничен имеющимися на нем улучшениями, определение наиболее эффективного использования проводится в два этапа:

1. Для участка как свободного и готового для застройки в соответствии с наиболее эффективным использованием.

2. Для участка с уже имеющимися улучшениями.

В случае если существующее использование не является наиболее эффективным, оно может продолжаться до тех пор, пока стоимость земли при наиболее эффективном использовании не превысит стоимости всего недвижимого имущества (земли и улучшений) при текущем использовании, за вычетом затрат по сносу имеющихся улучшений.

Например, складские помещения, расположенные в промышленной зоне, скорее всего, будут отвечать наиболее эффективному использованию участка земли, на котором они находятся. Однако если подобный объект находится в деловом квартале центральной части города, то, вполне возможно, что в соответствие с принципом наиболее эффективного использования, имеющиеся улучшения должны быть снесены, а участок отдан под строительство офисного здания или торгового центра.

Вариант, отвечающий наиболее эффективному использованию, может изменяться с течением времени. В качестве примера рассмотрим земельный участок с находящимся на нем жилым домом. Автострада, строительство которой было недавно закончено, пролегла в непосредственной близости от участка. В изменившихся условиях, наиболее эффективным использованием участка может стать строительство мотеля, заправочной станции, пункта автосервиса или ресторана быстрого питания.