Принципы оценки недвижимости

Теоретической основой процесса оценки является система оценочных принципов.

Принципы оценки недвижимости - методические правила, которые позволяют оценщику правильно оценить, как все многообразие факторов, присущих рынку недвижимости, влияет на стоимость недвижимости.

В мировой практике принято выделять четыре группы оценочных принципов (рисунок 22).

1-я группа: принципы, основанные на представлениях потенциального собственника:

1. Принцип полезности - чем больше объект недвижимости способен удовлетворить потребность собственника, тем выше его полезность и стоимость.

2. Принцип замещения - при наличии определенного количества однородных (по полезности или доходности) объектов недвижимости самым высоким спросом будут пользоваться объекты с наименьшей ценой.

3. Принцип ожидания - определяется тем, какой доход или какие выгоды и удобства от использования объекта недвижимости, включая выручку от последующей перепродажи, ожидает получить потенциальный собственник.

2-я группа: принципы, вытекающие из процесса эксплуатации недвижимости:

1. Принцип вклада - для оценки стоимости объекта недвижимости необходимо определить вклад каждого фактора и его важнейших элементов в формирование полезности и стоимости объекта.

2. Остаточная продуктивность - определяется как остаток дохода, отнесенный к объекту недвижимости, после того как оплачены затраты на труд, оборудование и технологические средства, менеджмент.

3. Принцип сбалансированности - для каждого типа землепользования необходимы определенные компоненты объекта, оптимальное сочетание которых обеспечивает максимальную стоимость недвижимости.

4. Принцип разделения - означает, что физические элементы недвижимости и имущественные права на них можно разделять и соединять таким образом, чтобы достичь максимальной стоимости недвижимости.

3-я группа: принципы, обусловленные действием рыночной среды:

1. Принцип спроса и предложения - цена недвижимости изменяется в процессе взаимодействия спроса и предложения.

2. Принцип конкуренции - цены на объекты недвижимости устанавливаются посредством постоянного соперничества субъектов рынка, которые стремятся к получению максимальной прибыли.

3. Принцип соответствия - максимальная стоимость объекта недвижимости возникает тогда, когда имеются разумный уровень архитектурной однородности и совместимый характер землепользования.

4. Принцип изменения внешней среды - предполагает при оценке объекта недвижимости учет возможных изменений экологических, социальных и юридических условий, при которых они используются, а также учет внешнего окружения и перспектив развития района.

4-я группа: принцип наиболее эффективного использования (НЭИ).

НЭИ - означает, что из возможных вариантов использовния объекта недвижимости выбирается тот, при котором наиболее полно реализуются функциональные возможности земельного участка с улучшениями.

Принцип наиболее эффективного использования является основополагающим в оценке недвижимости. Наиболее эффективное использование представляет собой оптимальный вариант использования качеств оцениваемого имущества и сложившихся на текущий момент рыночных условий.

Принцип наиболее эффективного использования основывается на следующей предпосылке: верхняя граница цены, которую готов заплатить покупатель определяется его мнением относительно наиболее выгодного использования приобретаемого имущества.

Таким образом, как незастроенные, так и застроенные земельные участки должны были бы эксплуатироваться в соответствии с принципом наиболее эффективного использования. Однако указываемое в отчете об оценке наиболее эффективное использование, может не совпадать с существующим использованием оцениваемого имущества.

При определении наиболее эффективного использования принимаются во внимание:

- рыночные условия (прежде всего преобладающие способы землепользования в окрестностях оцениваемого объекта имущества);

- существующие нормы зонирования;

- ожидаемые изменения на рынке недвижимости;

- существующее использование имущества.

В отчете об оценке наиболее эффективным может быть признано как одно конкретное использование, так и последовательная смена различных вариантов использования.

Наиболее эффективное использование - это наиболее вероятное использование участка земли, которое является юридически допустимым физически возможным, финансово осуществимым и обеспечивает его максимальную стоимость.

Наиболее эффективное использование может быть установлено, во-первых, для участка земли как свободного и, во-вторых, для недвижимого имущества в целом, т.е. участка земли с имеющимися на нем в настоящий момент улучшениями.

Наиболее эффективное использование конкретного участка земли определяется не субъективным мнением владельца участка, девелопера (застройщика) или оценщика. Напротив, оно зависит от условий, сложившихся на рынке, на котором предполагается продажа этого участка.

Мнение оценщика о наиболее эффективном использовании вырабатывается на основе экономического анализа качественных и количественных характеристик рассматриваемого объекта недвижимости. В процессе этого анализа рассматриваются различные способы его эксплуатации. Способ, при котором достигается максимальная стоимость недвижимости, представляет собой наиболее эффективное использование.