Стоимость недвижимости и ее особенности

Стоимость - это деньги или денежный эквивалент, который покупатель готов обменять на какой либо предмет или объект. Стоимость недвижимости имеет две формы проявления:

1. Потребительная стоимость - выражает полезность объекта недвижимости с точки зрения конкретного пользователя, который исходит из сложившегося варианта ее использования.

2. Меновая стоимость - выражает полезность объекта недвижимости с точки зрения типичных субъектов рынка, на конкретную дату продажи исходя из варианта его наилучшего использования.

Исследование экономического содержания стоимости невозможно без таких понятий как:

1. Цена - это денежная сумма, выражающая результат заключения сделки между покупателем и продавцом в конкретных рыночных условиях. В отличие от стоимости цена выступает формой проявления совершившейся сделки, является свершившимся фактом, то есть относится к конкретному объекту недвижимости и дате.

2. Затраты - это выраженные в денежной форме расходы на создание или реконструкцию объекта недвижимости. Они представляют собой меру издержек, необходимых для воспроизводства точной копии объекта, или объекта аналогичного по полезности объекту оценки.

Отличие стоимости от затрат и цены представлено на рисунке 19. [(10), с. 3]

Рис. 20. Группа стоимости недвижимости

Стоимость в обмене - это цена, которая будет преобладать на свободном, открытом и конкурентном рынке на основе равновесия, устанавливаемого факторами предположения и спроса. Ее также иногда называют объективной стоимостью, поскольку она определяется реальными экономическими факторами.

Стоимость в пользовании - это стоимость собственности для конкретного пользователя или группы пользователей. Поскольку стоимость в пользовании связана с потребностями конкретного пользователя, ее часто называют субъективной стоимостью.

Основными видами стоимости являются:

1. Рыночная стоимость - наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, распологая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства.

2. Первоначальная стоимость - фактические затраты на приобретение или строительство объекта недвижимости на начало его эксплуатации.

3. Ликвидационная стоимость - это стоимость, с которой приходится соглашаться продавцу при вынужденной, принудительной продаже недвижимости в ограниченный период времени.

4. Залоговая стоимость - стоимость объекта недвижимости, обеспечивающего ипотечный кредит, которую кредитор надеется получить при вынужденной продаже на рынке данного объекта недвижимости в случае неплатежеспособности заемщика.

5. Страховая стоимость - денежная сумма, на которую могут быть застрахованы разрушаемые элементы недвижимости, рассчитанная в соответствиие методиками, используемыми в сфере государственного и частного страхования.

6. Утилизационная стоимость - стоимость объекта недвижимости, рассчитанная с учетом затрат на продажу совокупности элементов объекта недвижимости без дополнительного ремонта и подготовки к продаже.

7. Арендная стоимость - величина арендной платы, за которую может быть сдан в аренду объект недвижимости на дату оценки при типичных рыночных условиях.

8. Инвестиционная стоимость - стоимость объекта недвижимости для конкретного инвестора (группы инвесторов), основанная на его инвестиционных требованиях и предпочтениях.

9. Балансовая стоимость - стоимость объекта, отраженная в балансе предприятия или организации.

- восстановительная стоимости - затраты на строительство точной копии оцениваемого объекта недвижимости из тех же материалов, по тому же проекту, технологиям и стандартам, расчитанные в ценах на дату оценки;

- стоимость замещения - затраты на строительство объекта, аналогичного по полезности оцениваемому объекту недвижимости, но построенного с применением современных материалов, оборудования проектов, технологий и стандартов;

- стоимость остаточная - стоимость объекта недвижимости с учетом всех видов износа.

10. Налогооблагаемая стоимость - устанавливается на основе нормативных документов, относящихся к налогообложению недвижимости.