Факторы, влияющие на стоимость недвижимости

На стоимость недвижимости оказывают влияние самые различные факторы. Их влияние проявляется на различных этапах оценки недвижимости. Степень влияния факторов на изменение спроса и предложения на рынке недвижимости характеризуется экономической категорией «эластичность» (объекты недвижимости имеют низкую эластичность, что объясняется длительностью создания объектов недвижимости). ([8], с. 125)

Факторы, влияющие на стоимость недвижимости, могут быть отнесены к четырем уровням (рисунок 21).

Первый уровень - интернациональный, является наиболее отдаленным от объекта недвижимости и поэтому самым абстрактным. Его существование объясняется, прежде всего, наличием конституционной нормы, закрепляющей положение, согласно которому общепризнанные принципы и нормы международного права и международные договоры России являются основной частью ее правовой системы.

При оценке недвижимости часто бывает необходимо рассмотреть различные аспекты экономики и права на международном уровне. Например, необходимо произвести оценку целлюлозно-бумажного комбината, расположенного на северо-западе Ленинградской области.

Предприятия подобного профиля, как правило, является экспортно-ориентированными, поэтому наличие сырьевых ресурсов и местных рынков сбыта, не является условием его высокой оценки. Необходимо знание экономической конъектуры, прежде всего, в скандинавских странах, общее состояние мировой экономики, правил налогообложения и сертификации продукции, таможенных тарифов, международного права. Эти и другие факторы могут повлиять на заинтересованность потенциальных инвесторов в покупке предприятия или части его акций.

Второй уровень - национальный, рассматривается как результат взаимного влияния четырех основных факторов:

1. Экономические факторы представлены:

существующей экономической политикой страны; различными этапами экономического развития страны; развитием структуры экономики;

сочетанием факторов производства, обеспечивающих его рост;

предложением на рынке недвижимости;

спросом на рынке недвижимости;

развитостью рынка недвижимости в стране;

состоянием смежных рынков;

налогами на недвижимость;

стоимостью строительства объектов недвижимости; рисками на рынке недвижимости; уровнем арендной платы.

2. Социальные факторы представлены:

- уровнем образования и культуры населения;

- уровнем социального развития страны;

- наличием свободного времени;

- структурой населения;

- плотностью населения;

Рис. 21. Факторы, влияющие на стоимость недвижимости

- уровнем и тенденциями преступности.

3. Административно-правовые факторы представлены:

- законодательством в области рынка недвижимости (закон об ипотеке, налоговый кодекс, закон о разграничении государственной собственности на землю, закон о залоге, законы в области кредитной политики, законы в области лесного, земельного и экологического права и т. д.);

- процедурой получения прав на застройку или реконструкцию объектов недвижимости;

- соотношение императивного и диапозитивного методов государственного регулирования рынка недвижимости;

- контрольными функциями со стороны специально уполномоченных органов за состоянием, использованием и воспроизводством объектов недвижимости.

4. Физические факторы представлены:

- природными факторами (почвенно-грунтовые, климатические, сейсмические условия);

- факторами, созданными человеком (категория земель исходя из их целевого назначения, наличие и состояние дорог, формы земельных и лесных участков, здания, сооружения, коммунальные объекты и т. д.)

На данном уровне анализу подлежат факторы, которые носят общий характер, не связанные с конкретным объектом недвижимости. Эти факторы косвенно влияют на оцениваемый объект, но определяют общее направление развитие рынка недвижимости в стране.

Третий уровень - уровень влияния региональных факторов в масштабе города или района. Эти факторы непосредственно связаны с объектами недвижимости. К ним относятся:

1. Местоположение объекта недвижимости:

- размещение объектов недвижимости по градостроительному регламенту;

- фактическое нахождение объекта недвижимости;

- транспортная и пешеходная доступность;

- положение объекта относительно, коммуникаций;^

- положение недвижимости относительно объектов социально-культурного назначения;

- примыкающее окружение.

2. Условия продаж:

- плата за государственную регистрацию перехода права собственности на недвижимость;

- сроки осуществления процедуры купли-продажи;

- залог;

- особые условия сделок.

3. Временные факторы:

- дата определения стоимости объекта оценки;

- время, в течении которого определяется стоимость недвижимости.

4. Условия финансирования:

- процентные ставки;

- платежеспособность источников финансирования;

- сроки кредитования;

- условия выделения финансовых средств.

5. Уровень преступности:

- продажа объектов недвижимости «под нажимом»;

- вынужденная продажа;

- принудительная покупка объекта недвижимости;

- искажение факторов при продаже недвижимости;

- необычное финансирование.

6. История объекта недвижимости:

- наличие статуса «дом - памятник архитектуры»;

- исторические события, связанные с объектом недвижимости.

Четвертый уровень - уровень влияния локальных факторов,

непосредственно связанных с объектом недвижимости, которые во многом обусловлены его характеристиками. На данном уровне учитывают:

1. Физические характеристики:

- качественные и количественные параметры (состояние недвижимости, функциональная пригодность, наличие коммунальных услуг и т. д.)

2. Архитектурно-строительные факторы:

- система объемных показателей;

- система планировочных показателей.

3. Финансово-эксплуатационные факторы:

- эксплуатационные расходы;

- доходы от эксплуатации;

- стоимость строительства, реконструкции.

Влияние перечисленных основных и других факторов на стоимость недвижимости может происходить одновременно на различных уровнях, что определяет состояние и динамику спроса и предложения на рынке недвижимости.