Рынок земельных участков коммерческого назначения

Земельный рынок Белгородской области функционирует в условиях особой правовой среды. В настоящее время основная часть земельных участков, расположенных в населенных пунктах области, находится в аренде или на правах постоянного (бессрочного) пользования под существующими предприятиями. Малая часть земель находится в частной собственности, в основном под существующими частными домовладениями. Однако, согласно статье 20 Земельного кодекса, юридические лица обязаны переоформить право постоянного (бессрочного) пользования на право аренды земельных участков или приобрести их в собственность до 1 января 2011 г. В постоянное (бессрочное) пользование земельные участки предоставляются государственным и муниципальным учреждениям, казенным предприятиям, центрам исторического наследия президентов Российской Федерации, прекративших исполнение своих полномочий, а также органам государственной власти и органам местного самоуправления.

Таким образом, открытый рынок купли-продажи земельных участков находящихся в пределах населенных пунктов находится на стадии начального развития.

Рыночная стоимость земельных участков коммерческого назначения варьируется в зависимости от местоположения и допустимого характера использования объектов.

Цены земельных участков для производственной застройки, расположенных в прямой доступности от крупных магистралей колеблются в диапазоне от 500 до 4 500 рублей за 1 кв. м. Цены разнятся в зависимости от расположения, доступа, существующих инфраструктур и зонирования, а также стадии, в которой находится процесс оформления участка. Динамика среднего уровня цен представлена в таблице 6-4.

Стоимость земельных участков, предназначенных для использования в качестве сельскохозяйственных угодий варьируются в зависимости от качества земель (пашня, леса под застройку сельскохозяйственными объектами) и от размеров участков. Белгородская область исконно является аграрным регионом большая часть территории области представляет собой земли сельскохозяйственного назначения. В 1993 работники колхозов и совхозов получили так называемые земельные паи – равные по площади кусочки общей земли. Вроде бы на данном этапе собственник мог распоряжаться своим участком земли, однако сразу же возникли проблемы: размер участка был определен, а местоположение – нет. И для того чтобы выделить свой пай необходимо согласие всех паедержателей (иногда более ста человек), и только в случае если они не будут претендовать на него и одобрят его месторасположение, можно стать его законным владельцем. Логично будет предположить, что все захотят получить наиболее привлекательные земельные участки, и спор о том кто станет их хозяином зачастую не поддается решению. Этой ситуацией пользуются как руководители колхозов, так и сторонние инвесторы. Обычно инвесторы скупают паи скопом у большинства землевладельцев по бросовым ценам. Данная схема отражает покупку земельных участков по «теневой» схеме. Процедура юридически чистой покупки земельных участков сопряжена со значительными проблемами. Инвестор, определивший для себя удовлетворяющие его земли сельхозназначений, но желающий построить на ней например, промышленное предприятие, должен сначала приобрести эту землю, а уже потом заниматься её переоформлением. Только собственник может подавать заявку на изменение целевого назначения земельного участка. Все это сопряжено со значительными потерями времени от шести месяцев до полутора лет. То есть рынок земель сельхозназначения в Белгородском регионе развит слабо.

В таблице 6-4 обобщена информация о средней рыночной стоимости земельных участков сельскохозяйственного назначения.

Что касается земельных участков под коммерческую застройку торгово-офисного назначения, то диапазон цен здесь значительно разнообразнее, нежели у производственной сферы. Особенностью данных объектов является относительно небольшие размеры и сильное влияние местоположения объекта на его стоимость. В таблице 6-4 представлен средний уровень цен и их динамика.

Таблица 6‑4

Однако основной проблемой развития рынка по-прежнему является недостаточно развитая структура земельных отношений в Белгородской области.

Наиболее развитым в Белгородской области является рынок земельных участков предназначенных для индивидуального жилищного строительства.