Лекция 3. Земельный участок — основа недвижимости

Земля как часть природы является основой жизнедеятельности человека. В то же время как объект недвижимости земля — это и средство производства, и предмет труда, так как в любой сфере деятельности человек в той или иной мере воздей­ствует на нее. Совокупность этих двух качеств делает землю специфическим средством производства, функционирующим во всех отраслях народного хозяй­ства. Как средство производства земля:

• не является результатом предшествующего труда;

• пространственно ограничена;

• не заменима другими средствами производства;

• имеет постоянное местоположение;

• не изнашиваема при правильном использовании;

• территориально разнокачественна;

• характеризуется специфической полезностью каждого конкретного земель­ного участка;

• обладает плодородием, и в сельском хозяйстве наиболее эффективно ис­пользуются все ее полезные качества;

• практически во всех сферах деятельности человека (кроме сельского и лес­ного хозяйства) выступает в основном в качестве пространственного опера­ционного базиса, поэтому неразрывно связана с расположенными на ней физическими объектами: зданиями, сооружениями, дорогами, мелиоратив­ными сооружениями, прочими материальными элементами, созданными трудом человека.

Понятие земли как источника благосостояния человека и объекта экономиче­ских отношений является базовым в теории и практике недвижимости.

Объектами земельных отношений являются: земля как природный объект и природный ресурс, земельные участки, части земельных участков.

1. Сущность земельного участка как объекта недвижимости.

В повседневной практике применяются термины «земля» и «земельный уча­сток». Однако эти понятия не взаимосвязаны и имеют определенные различия. Так, термин «земля» может употребляться в том случае, когда речь идет о неосвоенной собственности, а «земельный участок» означает часть территории, на которой выполнены какие-то работы (улучшения), позволяющие использовать его по це­левому назначению.

Гражданский кодекс РФ¹ дает определение земельного участка как объекта права собственности, территориальные границы которого определяются в порядке, установленном земельным законодательством, на основе документов, выдаваемых собственнику государственными органами по земельным ресурсам и землеустройству.

Земельный кодекс² РФ (ЗК РФ) определяет земельный участок как объект земельных отношений — это часть поверхности земли (в том числе почвенный слой), границы которой описаны и удостоверены в установленном порядке.

Законом о кадастре³ земельный участок определяется как часть поверхности земли (в том числе поверхностный почвенный слой), границы которого описаны и удостоверены в установленном порядке уполномоченным государственным органом, а также как все, что находится над и под поверхностью земельного участка, если иное не предусмотрено федеральными законами о недрах, об использовании воздушного пространства и иными федеральными законами.

Имущественные отношения по владению, пользованию и распоряжению земельными участками, а также по совершению сделок регулируются гражданским законодательством, если иное не предусмотрено земельным, водным, лесным законодательством, законодательством о недрах, об охране окружающей среды, иными федеральными законами.⁴

Итак, общее положение о праве собственности и других вещных правах на земельные участки установлено Гражданским кодексом РФ,⁵ а отношение по ис­пользованию и охране земель регулирует Земельный кодекс РФ, который необ­ходимо рассматривать в неразрывной связи с гл. 17 ГК РФ, а также с иными нормами Гражданского кодекса.

Земельный участок может быть делимым и неделимым.

Делимым является участок, который может быть разделен на части, при этом каждая часть после раздела образует самостоятельный земельный участок, разрешенное использование которого может осуществляться без перевода его в состав земель иной категории (за исключением случаев, установленных федеральными законами).

Формирование земельного участка осуществляется в соответствии с регио­нальными нормативными актами. Размер земельного участка, прилегающего к мно­гоквартирному дому, устанавливается с учетом фактического землепользования и градостроительных нормативов и правил, действующих в период застройки указанных территорий. На дома, построенные после 1997 г., распространяется действие Постановления Правительства РФ от 26.09.1997 г. № 1223. Оно предпи-

'Ст.261ГКРФ.

² Ст. 6 ЗК РФ.

^:| Федеральный закон «О государственном земельном кадастре» от 02.01.2000 г. № 28-ФЗ.

⁴ Гл. 17 ГК РФ.

⁵ Ст. 129 п. 3, ст. 210 п. 3 ГК РФ.

сывает устанавливать границы по красным линиям, границам смежных участков (если они есть) и проездов, естественным границам, отводам магистральных инженерно-транспортных коммуникаций. Территории общего пользования (площади, улицы, автодороги, скверы и т. д.) собственники получить не могут. Так что у многих граждан (например, у обитателей домов в центре города) шансов расширить свои владения за пределы здания нет.

Выделить личный надел один собственник не имеет права. Участок оформляется на ТСЖ или ЖСК в собственность или в аренду.

Неделимым признается земельный участок, который по своему целевому и хозяйственному назначению и разрешенному использованию не может быть разделен на самостоятельные земельные участки. В соответствии с законодательством, не допускается раздел городских земель, земель фермерских хозяйств и пр.

Правовой статус земельного участка включает целевое назначение, разрешенное использование, форму законного владения.

В описании земельного участка отражаются следующие показатели:

1. Наименование субъекта земельного права — юридического или физического лица с указанием точного адреса, документов, удостоверяющих лицо, и финансовых реквизитов.

2. Адресные ориентиры - район (жилой массив, промзона и др.), поселок, улица, номер дома и строения (в городах и поселках).

3. Документы, устанавливающие и удостоверяющие право землепользования (постановление, решение, распоряжение, государственный акт, свидетельство, договор аренды и т. д.).

4. Категория земель, целевое назначение и фактическое использование.

5. Код классификатора земель.

6. Площадь по документам, удостоверяющим (устанавливающим) право на участок; площадь фактическая, в том числе постороннего пользования (глубина, ширина, форма).

7. Площадь санитарно-защитной зоны и/или зоны с особым режимом исполь­зования в пределах земельного участка.

8. Вид земельного права (собственность — частная, государственная и др.).

9. Поверхностный и подпочвенный слой, ландшафт, контуры и топография.

10.Улучшения и инженерное обустройство (подводы электроэнергии, воды и др.).

На земельный участок составляется паспорт, который содержит:

• экспликацию земель — застроенная территория, площади под инженерными коммуникациями, дорогами, дамбами, карьерами, отвалами, лесными насаждениями, садами, пашней, сенокосами, пастбищами и другими сельскохозяй­ственными угодьями, болотами, песками, торфоразработками и водными по­верхностями;

• размер земельного налога (в случае нахождения земельного участка в соб­ственности) или арендной платы с единицы площади;

• расчетную и рыночную стоимость земельного участка;

• балансовую стоимость строений, сооружений и насаждений;

• общую стоимость земельного участка и строений;

• налог на стоимость объекта недвижимости;

• инженерно-технические характеристики;

• экологические показатели;

• градостроительные характеристики — функциональная зона, планировочная зона и др.;

• залежи полезных ископаемых.

Оборот земельных участков — переход от одного лица к другому посредством заключения договоров и иных сделок — осуществляется в соответствии с Гражданским и Земельным кодексами.

Существует деление земель на изъятые из оборота, ограниченные в обороте и не изъятые из оборота. Отчуждение земельных участков, полностью изъятых из оборота, не допускается вообще, а земли, ограниченные в обороте, могут при­обрести лишь определенные лица. Так, например, в Санкт-Петербурге опреде­лен перечень земель целевого использования, не подлежащих продаже. К ним относятся:

• участки, находящиеся в государственной (муниципальной) собственности, охраняемые или особым образом используемые природные территории (заповедники, памятники природы, национальные и дендрологические парки, ботанические сады и др.);

• земельные участки исторического и культурного наследия федерального значения по перечню, утверждаемому Правительством РФ;

• земельные участки лесного и водного фондов;

• участки оздоровительного и историко-культурного назначения;

• участки крематориев и кладбищ;

• незастроенные земельные участки сельскохозяйственного назначения, лес­ного и водного фондов, особо охраняемых земель, для которых законода­тельством РФ установлен особый режим приватизации;

• участки, зараженные опасными веществами и подвергшиеся биогенному заражению;

• участки общего пользования (улицы, проезды, дороги, набережные, парки, лесопарки, скверы, сады, бульвары, водоемы, пляжи и иные участки, отнесенные в соответствии с законодательством к землям общего пользования);

• участки, расположенные в морских, речных и воздушных портах федерального значения либо отведенные (зарезервированные) для перспективного развития;

• участки, находящиеся во временном пользовании без права возведения капитальных строений;

' Распоряжение мэра — председателя Правительства Санкт-Петербурга от 19.10.1994 г. № 1043-р «О порядке реализации Указа Президента Российской Федерации от 22.07.1994 г. № 1535 в части продажи и сдачи в аренду земельных участков».

участки, по которым на момент обращения имеются споры о принадлежно­сти этих участков или прочно связанных с ними объектов недвижимости;

• иные участки, не подлежащие приватизации в соответствии с законодатель­ством РФ.

Вышеперечисленные земли предназначены для текущего использования зе­мельного участка, т. е. не для продажи.

Продажа земельных участков, а также выделение их для предпринимательской деятельности и перевода из одной категории в другую осуществляются в соответ­ствии с законами РФ и субъектов Федерации.

Земельные участки, находящиеся в частной собственности, могут быть изъяты для государственных или муниципальных нужд в случаях, предусмотренных за­конодательством,¹ в связи с выполнением международных обязательств РФ, размещением объектов государственного или муниципального значения (при от­сутствии других вариантов их размещения), а также иными обстоятельствами в установленных федеральными законами случаях. Применительно к изъятию участка из земель, находящихся в собственности субъектов РФ или в муници­пальной собственности, законодательством предусмотрена возможность выкупа или последующего предоставления равноценного земельного участка.² Однако не все земли могут быть изъяты, ибо в ЗК РФ установлен закрытый перечень случа­ев изъятия. Так, к примеру, земельные участки городских и сельских поселений могут быть изъяты для государственных и муниципальных нужд, для целей за­стройки только в соответствии с их генеральными планами, правилами земле­пользования и застройки.³

Принудительное изъятие участков может быть произведено только при усло­вии предварительного и равноценного возмещения собственнику стоимости участка на основании судебного решения. При добровольном согласии собствен­ника земельного участка на его изъятие выкуп участка для государственных или муниципальных нужд осуществляется без судебного решения, в соответствии с договором.

Земельный участок может быть временно изъят (реквизирован)⁴ в силу чрез­вычайных обстоятельств. Собственникам участков возмещаются убытки, связан­ные с изъятием. При прекращении действия чрезвычайных обстоятельств соб­ственник вправе требовать возврата принадлежащего ему участка, а в случае невозможности возмещения убытков — предоставления равноценного земельно­го участка.

Земельный участок принудительно изымается у собственника⁵ в случае, если он используется не по назначению или с нарушением действующего законода­тельства. Например, у собственника может быть принудительно изъят земельный участок, если на участке, предназначенном для строительства, не ведутся строи-

¹ Ст. 235 п. 2 пп. 7 ГК, ст. 493 п. 1 ЗК РФ.

² Ст. 31 п. 5 и 8, ст. 32, ст. 83 п. 3 ЗК РФ, ст. 281 п. 3 ГК РФ.

³ Ст. 83 п. 3 ЗК РФ.

⁴ Ст. 51 ЗК РФ.

⁵ Ст. 284 и 285 ГК РФ.

тельные работы в течение трех лет. Однако при этом земельный участок не переходит в публичную собственность, а реализуется с публичных торгов любому лицу.¹

2. Целевое назначение земель в РФ

Целевое назначение земель в Российской Федерации определяется Земельным кодексом, согласно которому земля делится на семь категорий,² которым присво­ены соответствующие коды³ (рис. 3.1). Эти земли используются в соответствии с установленным целевым назначением:

1. Земли сельскохозяйственного назначения⁴ — земли за чертой поселений, предоставленные для нужд сельского хозяйства, а также предназначенные для этих целей. В составе земель сельскохозяйственного назначения выделяются сельскохозяйственные угодья, земли, занятые внутрихозяйственными дорогами, коммуникациями, древесно-кустарниковой растительностью, предназначенной для обеспечения защиты земель от воздействия негативных (вредных) природных, антропогенных и техногенных явлений, замкнутыми водоемами, а также зданиями,

Рис. 3.1. Состав земель в РФ

¹ Ст. 286 ГК РФ.

² Ст. 7 ЗК РФ.

³ Приказ Минфина РФ от 23.09.2005 г. № 124н «Об утверждении формы налоговой
декларации по земельному налогу и порядка ее заполнения».

⁴ Гл. XIV ЗК РФ.

строениями, сооружениями, используемыми для производства, хранения и первич­ной переработки сельскохозяйственной продукции.

Эти земли могут использоваться для сельскохозяйственного производства, создания защитных насаждений, научно-исследовательских, учебных и иных свя­занных с сельскохозяйственным производством целей:

• гражданами, в том числе ведущими крестьянское (фермерское) хозяйство, личное подсобное хозяйство, садоводство, огородничество, животноводство;

• коммерческими и некоммерческими организациями;

• казачьими обществами;

• опытными и научными подразделениями сельскохозяйственного профиля.

Особым охранным статусом обладают сельскохозяйственные угодья — пашни, сенокосы, пастбища, земли, занятые многолетними насаждениями (садами, виноградниками и др.).

2. Земли поселений — это земли, предназначенные для застройки и развития городских и сельских поселений и отделенные чертой от земель других категорий.

Черта поселений проводится на основании утвержденной государственной землеустроительной документации и проходит по границам земельных участков, предоставляемых гражданам и юридическим лицам. В эту категорию земель могут входить участки, отнесенные в соответствии с градостроительными регламентами к территориальным зонам. Состав земель поселений и зонирование территорий земель поселений представлены на рис. 3.2.

Правилами землепользования и застройки устанавливается градостроитель­ный регламент для каждой территориальной зоны с учетом особенностей ее рас­положения и развития, а также возможности территориального сочетания раз­личных видов использования земельных участков:

• жилые зоны предназначены для застройки жилыми зданиями (индивидуаль­ными, мало-, средне- и многоэтажными домами), культурно-бытовыми объектами и иных видов застройки;

• общественно-деловые зоны используются для застройки административными зданиями, объектами образовательного, культурно-бытового, социального и иного общественного назначения;

• производственные (промышленные) зоны предназначены для промышленных, коммунально-складских и прочих производственных объектов;

• земельные участки в составе инженерной и транспортной инфраструктур предназначены для застройки объектами железнодорожного, автомобильного, речного, морского, воздушного и трубопроводного транспорта, связи, разме­щения инженерной инфраструктуры и пр.;

• рекреационные зоны — земельные участки, занятые городскими лесами, скве­рами, парками, садами, прудами, озерами, водохранилищами и предназна­ченные для отдыха граждан и туризма;

• земельные участки, которые используются для ведения сельскохозяйственного производства и занятые пашнями, многолетними насаждениями, зданиями, строениями, сооружениями сельскохозяйственного назначения, относятся к зонам сельскохозяйственного назначения.

Рис. 3.2. Земельные участки земель поселений

Изменение назначения земельных участков может происходить только в соответствии с генеральными планами поселений. В пределах черты поселений могут выделиться зоны особо охраняемых территорий, в которые включаются земель­ные участки, имеющие особое природоохранное, научное, историко-культурное, эстетическое, рекреационное, оздоровительное и иное назначение.

Земли, находящиеся за пределами городской черты, но составляющие с горо­дом единую социальную, природную и хозяйственную территорию и не входя­щие в состав иных поселений, называются пригородными зонами. В их составе могут выделяться зеленые зоны, выполняющие санитарно-гигиенические и ре­креационные функции, в границах которых запрещена хозяйственная деятель­ность, негативно воздействующая на окружающую среду, а также территории сельскохозяйственного производства, зоны отдыха населения, резервные земли для развития города.

Все собственники земельных участков, землевладельцы и арендаторы земель­ных участков в обязательном порядке должны использовать градостроительный регламент. Строительство, реконструкция или расширение объектов недвижимости могут осуществляться только в установленном градостроительным регламен­том порядке.

Земли поселений занимают 4% территорий страны, однако обеспечивают 86% поступлений в консолидированный бюджет от всех платежей за землепользова­ние. Потребительские качества земель поселений России столь высоки, что при разработке грамотного процедурного механизма они могут принести в бюджет государства доходы, сопоставимые с доходами от экспорта ценнейших природ­ных ресурсов. При этом вопрос о форме собственности городских земель являет­ся более острым, чем в случае сельхозугодий или иных видов землепользования. Это связано прежде всего с тем, что в городской черте каждый квадратный метр территории находится в пользовании десятков, сотен и даже тысяч людей, напри­мер, станций метрополитена. Поэтому единственной социально приемлемой фор­мой взаимоотношений такого большого количества людей на сравнительно не­большом пространстве (на земле, над землей и под землей) является договорная.

3. Земли промышленности и иного специального назначения, в зависимости от характера задач, для решения которых они используются или предназначены, разделены на 7 видов (рис. 3.3).

Земли промышленности¹ предназначены для обеспечения деятельности орга­низаций и/или эксплуатации объектов промышленности. На этих землях могут быть построены производственные и административные здания, сооружения и об­служивающие их объекты, а также устанавливаться санитарно-защитные и иные зоны с особыми условиями использования земель, предусмотренными Земель­ным кодексом, федеральным законом и законами субъектов РФ.

объектов энергетики (гидроэлектростанций, атомных станций, ядерных установок, пунктов хранения ядерных материалов и радиоактив­ных веществ, хранения ядерных отходов,

1 Ст. 88 ЗК РФ.

Земли энергетики предназначены для обеспечения деятельности организаций и/или эксплуатации

тепловых электростанций и других электростанций, обслуживающих их сооружений и объектов); размещения воз­душных линий электропередачи, подземных сооружений кабельных линий электро­передачи, подстанций, распределительных пунктов, других сооружений и объек­тов энергетики. Для обеспечения деятельности организаций и эксплуатации объектов энергетики могут устанавливаться охранные зоны электрических сетей.

Земли транспорта используются (или предназначены) для обеспечения дея­тельности организаций и/или эксплуатации железнодорожного, морского, внут­реннего водного, воздушного и иных видов транспорта.

На полосах отвода автомобильных дорог (за исключением предусмотренных законодательством случаев) запрещается:

• строительство жилых и общественных зданий, складов;

• проведение строительных, геологоразведочных, топографических, горных и изыскательских работ, а также устройство наземных сооружений;

• распашка земельных участков, покос травы, порубка и повреждение много­летних насаждений, снятие дерна и выемка грунта;

• установка наружной рекламы, информационных щитов и указателей, не имеющих отношения к безопасности дорожного движения.

Для создания нормальных условий эксплуатации федеральных автомобиль­ных дорог, обеспечения безопасности дорожного движения и создаются придо­рожные полосы в виде земельных участков, прилегающих к полосам отвода до­рог, с установлением особого режима их использования, включая строительство зданий, строений и сооружений, ограничение хозяйственной деятельности в пре­делах придорожных полос, установку рекламных щитов и плакатов, не имеющих отношения к безопасности движения.

В целях обеспечения деятельности организаций и эксплуатации объектов же­лезнодорожного транспорта предоставляются земельные участки:

• для размещения железнодорожных путей;

• для размещения, эксплуатации, расширения и реконструкции строений, зда­ний, сооружений, в том числе железнодорожных вокзалов и станций, а так­же устройств и других объектов, установления полос отвода и охранных зон железных дорог.

Земельные участки на полосах отвода могут передаваться в аренду гражданам и юридическим лицам для сельскохозяйственного использования, оказания услуг пассажирам, складирования грузов, устройства погрузочно-разгрузочных площадок, сооружения прирельсовых складов (за исключением складов для хранения горю­че-смазочных материалов, опасных веществ, а также автозаправочных станций).

Для обеспечения деятельности организаций и эксплуатации объектов морского, внутреннего водного транспорта предоставляются земельные участки:

• для искусственно созданных внутренних водных путей (каналов);

• для устройства морских и речных портов, причалов, пристаней, гидротехниче­ских сооружений и других необходимых объектов;

• для выделения береговой полосы для работ, связанных с судоходством и спла­вом по внутренним водным путям вне территорий поселений.

В целях обеспечения деятельности организаций и эксплуатации объектов трубо­проводного транспорта предоставляются земельные участки:

• для размещения нефте-, газо- и иных трубопроводов;

• для размещения объектов, необходимых для эксплуатации, содержания, строительства, реконструкции, ремонта, развития объектов трубопроводно­го транспорта;

• для установления охранных зон с особыми условиями использования зе­мельных участков.

На этих участках не допускается строительство каких бы то ни было зданий, строений, сооружений в пределах установленных минимальных расстояний до объектов газоснабжения.

В целях создания условий для строительства и реконструкции объектов транс­порта осуществляется резервирование земель в соответствии с федеральным за­конодательством.

Земли связи, радиовещания, телевидения, информатики предназначены для размещения:

• эксплуатационных предприятий связи, на балансе которых находятся ра­диорелейные, воздушные кабельные линии связи и радиофикации;

• наземных и подземных необслуживаемых усилительных пунктов на кабель­ных линиях связи;

• наземных сооружений и инфраструктур спутниковой связи.

Все перечисленные инфраструктуры имеют соответствующие охранные зоны.

Земли обеспечения космической деятельности — на них размещаются надзем­ные объекты космической инфраструктуры.

Земли обороны и безопасности предназначены для обеспечения деятельности Вооруженных сил РФ, войск пограничной службы, других войск, воинских фор­мирований и органов, организаций, предприятий, учреждений, осуществляющих функции по вооруженной защите целостности и неприкосновенности террито­рий РФ, защите и охране государственной границы РФ, информационной и дру­гим видам безопасности в закрытых административно-территориальных образо­ваниях (ЗАТО).

В ЗАТО устанавливается особый режим использования земель по решению Правительства РФ.

4. Земли особо охраняемых территорий — это земли, имеющие особое природоохранное, научное, историко-культурное, эстетическое, рекреационное, оздо­ровительное и иное ценное значение (рис. 3.4).

К землям особо охраняемых природных территорий относятся земли государственных природных заповедников (в том числе биосферных), государственных природных заказников, памятников природы, национальных парков, природных парков, дендрологических парков, ботанических садов, территорий традицион­ного природопользования коренных малочисленных народов Севера, Сибири и Дальнего Востока России. Эти земли относятся к объектам общенационально­го достояния и могут находиться как в федеральной собственности, так и в соб­ственности субъектов РФ и в муниципальной.

Рис. 3.4. Виды земель особо охраняемых территорий и объектов

Законом¹ на этих землях запрещается деятельность, не связанная с сохранени­ем и изучением природных комплексов и объектов, в том числе не разрешается:

• предоставление садоводческих и дачных участков;

• строительство федеральных автомобильных дорог, трубопроводов, линий электропередачи и других коммуникаций, а также строительство и эксплуа­тация промышленных, хозяйственных и жилых объектов, не связанных с функционированием особо охраняемых территорий;

• движение и стоянка механических транспортных средств, не связанных с функционированием особо охраняемых природных территорий, прогон скота вне автомобильных дорог;

• иные виды деятельности, запрещенные федеральным законодательством.

Земли лечебно-оздоровительных местностей и курортов относятся к особо охра­няемым и предназначены для лечения и отдыха граждан. В их состав включаются земли, обладающие природными лечебными ресурсами (месторождениями ми­неральных вод, лечебных грязей), с благоприятным климатом и иными природ­ными факторами и условиями, которые могут использоваться для профилактики и лечения заболеваний человека.

На территориях лечебно-оздоровительных местностей и курортов в соответ­ствии с законодательством устанавливаются округа санитарной (горно-санитар­ной) охраны. Границы и режим таких округов для курортов федерального значе­ния устанавливаются Правительством РФ.

К землям природоохранного назначения относятся:

• земли водоохранных зон рек и водоемов;

• земли запретных и нерестоохранных полос;

• земли лесов, выполняющих защитные функции; противоэрозионных, за­щитных и полезащитных насаждений;

• иные земли, выполняющие природоохранные функции.

¹ Ст. 95 п. 7 ЗК РФ.

На землях природоохранного назначения допускается ограниченная хозяй­ственная деятельность при соблюдении установленного режима их охраны в со­ответствии с федеральными законами, законами субъектов Российской Федера­ции и нормативными правовыми актами органов местного самоуправления.

Юридические лица, в интересах которых выделяются земельные участки с осо­быми условиями использования, обязаны обозначить их границы специальными информационными знаками.

В пределах земель природоохранного назначения вводится особый правовой режим использования, ограничивающий или запрещающий вид деятельности, не­совместимый с основным назначением этих земель.

К землям рекреационного назначения относятся земли, предназначенные и ис­пользуемые для организации отдыха, туризма, физкультурно-оздоровительной, спортивной деятельности граждан. В состав земель этого вида входят участки, на которых находятся дома отдыха, пансионаты, кемпинги, объекты физической культуры и спорта, туристические базы, стационарные и палаточные туристско-оздоровительные лагеря, дома рыболовов и охотников, детские туристические станции, туристские парки, лесопарки, учебно-туристические тропы, трассы, дет­ские и спортивные лагеря, другие аналогичные объекты.

Использование учебно-туристических троп и трасс, установленных по соглаше­нию с собственниками земельных участков, землепользователями, землевладель­цами и арендаторами земельных участков, может осуществляться на основе серви-тутов; при этом указанные земельные участки не изымаются из использования.

К землям рекреационного назначения относятся также земли пригородных зе­мельных зон.

На этих землях запрещается деятельность, не соответствующая их целевому назначению.

К землям историко-культурного назначения относятся земли объектов куль­турного наследия народов РФ (памятников истории и культуры), в том числе объектов археологического наследия; достопримечательных мест, в том числе мест бытования исторических промыслов, производства и ремесел; военных и граж­данских захоронений. Земли этого вида используются строго в соответствии с их целевым назначением. На отдельных из них может быть запрещена любая хозяй­ственная деятельность.

В целях сохранения исторической ландшафтной и градостроительной среды в соответствии с федеральными законами, законами субъектов РФ устанавлива­ются зоны охраны объектов культурного назначения. В пределах земель поселе­ний вводится особый правовой режим использования земельных участков, не от­несенных к землям историко-культурного назначения, но расположенных в зонах охраны. Он определяется правилами землепользования и застройки в соответ­ствии с требованиями охраны памятников истории и культуры.

К особо ценным относятся земли, в пределах которых имеются природные объекты и объекты культурного наследия, представляющие особую научную, ис­торико-культурную ценность (типичные или редкие ландшафты, культурные ландшафты, сообщество растительных, животных организмов, редкие геологи­ческие образования, земельные участки, предназначенные для осуществления деятельности научно-исследовательских организаций). На собственников, землепользователей, землевладельцев и арендаторов таких земельных участков воз­лагаются обязанности по их сохранению. Сведения об особо ценных землях долж­ны отражаться в документах земельного кадастра, документах государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним и иных документах, удостоверяющих права на землю.

5. Земли лесного фонда - это лесные земли, покрытые и не покрытые лесной растительностью, но предназначенные для ее восстановления (вырубки, гари, редины, прогалины и др.), а также нелесные земли (просеки, дороги, болота и др.), предназначенные для ведения лесного хозяйства. Границы земель лесного фонда определяются путем их отграничения от земель иных категорий в соответствии с материалами лесоустройства. Данные о границах земель лесного фонда зано­сятся в Государственный земельный кадастр. Порядок использования и охраны земель лесного фонда регулируется Земельным кодексом и лесным законодательством.

6. Земли водного фонда — это земли, занятые водными объектами, земли водоохранных зон водных объектов, а также земли, выделяемые для установления полос отвода и зон охраны водозабора, гидротехнических сооружений и иных водохозяйственных сооружений и объектов.

Земли водного фонда могут использоваться для строительства и эксплуатации сооружений, обеспечивающих удовлетворение потребностей населения в питьевой воде, бытовых, оздоровительных и других потребностях населения, а также для водохозяйственных, сельскохозяйственных, природоохранных, промышленных, рыбохозяйственных, энергетических, транспортных и иных государствен­ных или муниципальных нужд, при соблюдении установленных требований.

Для охраны источников питьевого и хозяйственно-бытового водоснабжения устанавливаются зоны охраны, в пределах которых вводится особый правовой режим использования земель. Порядок использования и охраны земель водного фонда определяется Земельным кодексом и водным законодательством.

7. Земли запаса находятся в государственной или муниципальной собственности и не предоставляются гражданам или юридическим лицам, за исключением земель фонда перераспределения, формируемого в соответствии с Земельным кодексом. Использование земель запаса допускается после перевода их в другую категорию.

Благодаря делению земель на то или иное направление использование земель­ного участка является относительно стабильным.

Законодатель уделяет особое внимание вопросу принадлежности земель к той или иной категории и требует указания ее в актах органов исполнительной вла­сти и органов местного самоуправления о предоставлении земельных участков, например, постановлениях глав районных администраций; договорах, предметом которых являются земельные участки, например, купли-продажи, мены, аренды и др.; документах государственного земельного кадастра, например, кадастровых планах земельных участков; документах о государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, например, свидетельстве о регистрации прав, выписке из Единого государственного реестра прав. Отсутствие категории земель в указанных выше документах может послужить основанием для отказа в государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

В случае если категория земель не указана в документах Государственного зе­мельного кадастра, правоустанавливающих документах на земельный участок, принимается нормативный правовой акт органа местного самоуправления об отнесении земельного участка к землям определенной категории в зависимости от цели использования, для которой он предоставлялся, в порядке, предусмотренном Федеральным законом «О переводе земель или земельных участков из одной категории в другую».

3.3. Земельные отношения в России

Главное в земельных отношениях — земельная собственность. Право собственно­сти граждан и юридических лиц на земельные участки возникает как результат приватизации государственных или муниципальных земель, наследования, куп­ли-продажи, дарения, обмена, иных сделок с землей, а также в результате внесе­ния их в уставный капитал (паевой) юридического лица.

Земельные отношения выражают взаимодействие органов государственной власти, местного самоуправления, юридических лиц и граждан по поводу владения, распоряжения и пользования земельными участками либо по поводу государственного управления земельными ресурсами.

Участниками правовых земельных отношений являются граждане, юридические лица РФ, субъекты РФ, муниципальные образования. Права иностранных граждан, лиц без гражданства и иностранных юридических лиц на приобретение в собственность земельных участков определяются в соответствии с Земельным кодексом РФ и другими федеральными законами.

Объектами земельных отношений выступают земельный участок в целом в определенных границах фиксированной площади и местоположения, земель­ные доли (паи) и права на них. Правовые нормы, регулирующие отношения соб­ственности на землю, делятся на общие, свойственные всем земельным отноше­ниям, и специальные, характерные для определенных категорий земель и условий их использования.

Земельные отношения включают в себя установленные земельным законода­тельством:

• порядок предоставления или изъятия земельного участка;

• права и обязанности землепользователя;

• налогообложение, плату за землю;

• санкции за нарушение земельного законодательства.

Кодекс РФ разграничил собственность на землю (рис. 3.5). Согласно Кодексу, земли, не являющиеся собственностью граждан, юридических лиц и муниципальных образований, являются государственной собственностью} Разграничение госу­дарственной собственности будет осуществляться в соответствии с Федеральным законом от 17.07.01 г. № 101-ФЗ «О разграничении государственной собствен­ности на землю». В настоящее время указанными землями (в том числе их прода­жей и сдачей в аренду) распоряжаются органы местного самоуправления² (а в го-

¹ Ст. 16 3КРФ.

² Ст. 3 п. 10 «О введении в действие Земельного кодекса РФ» от 25.10.2001 г. № 137-

Рис. 3.5. Разграничение собственности на землю

родах Москва и Санкт-Петербург — исполнительные органы государственной власти). Кроме того, в Москве и Санкт-Петербурге земельные участки в муниципальную собственность при разграничении государственной собственности на землю не передаются.¹

Федеральная собственность на земельные участки признается законами РФ. Право федеральной собственности возникает при разграничении государственной собственности на землю и в связи с приобретением РФ земельных участков по основаниям, предусмотренным ГК РФ.

В соответствии с Законом «О разграничении государственной собственности на землю» в федеральной собственности могут также находиться не предостав­ленные в частную собственность земельные участки.

В собственности субъектов РФ, согласно законодательству, находятся земель­ные участки:

• признанные таковыми федеральными законами;

• право собственности субъектов РФ на которые возникло при разграниче­нии государственной собственности на землю;

• приобретенные субъектами РФ по основаниям, предусмотренным ГК РФ.

В собственности субъектов Российской Федерации могут находиться не пре­доставленные в частную собственность земельные участки:

• занятые объектами недвижимости, являющимися собственностью субъек­тов РФ;

• предоставленные органам государственной власти субъектов РФ, государ­ственным унитарным предприятиям и учреждениям, созданным органами власти субъектов РФ;

• отнесенные к землям особо охраняемых природных территорий региональ­ного значения; землям лесного фонда, находящимся в собственности субъек-

¹ Ст. 19 п. 4 ЗК РФ.

тов РФ в соответствии с федеральными законами; землям водного фонда, занятым водными объектами, находящимися в собственности субъектов РФ; землям фонда перераспределения земель;

• занятые приватизированными объектами недвижимости, находившимися до приватизации в собственности субъектов РФ.

К третьему виду государственной собственности на землю — муниципальной — относятся участки:

• признанные таковыми федеральными законами и принятыми в соответствии с ними законами субъектов РФ;

• право муниципальной собственности на которые возникло при разграничении государственной собственности на землю;

• приобретенные по основаниям, установленным ГК РФ.

В собственность муниципальных образований для обеспечения их развития могут безвозмездно передаваться земли, находящиеся в государственной собственности, в том числе за пределами границ муниципальных образований.

В таких субъектах РФ, как города Москва и Санкт-Петербург, земельные участ­ки при разграничении государственной собственности на землю в муниципальную собственность не передаются. Право муниципальной собственности возникает при передаче земельных участков из собственности данных городов в муниципаль­ную собственность в соответствии с действующими на их территории законами.

Приняты следующие понятия и определения:

• собственники земельных участков — лица, являющиеся владельцами земельных участков;

• землепользователи — лица, владеющие и пользующиеся земельными участками на праве постоянного (бессрочного) или безвозмездного срочного поль­зования;

• землевладельцы — лица, владеющие и пользующиеся земельными участками на праве пожизненного наследуемого владения;

• арендаторы земельных участков — лица, владеющие и пользующиеся земельными участками по договорам аренды и субаренды;

• обладатели сервитута — лица, имеющие право ограниченного пользования чужими земельными участками (сервитут).

Экономические взаимосвязи собственников и пользователей земельных ресурсов характеризуются рентными отношениями. Рента слагается из трех основных источников:

• дары природы (плодородие почвы, благоприятные климатические условия, ценность речных ресурсов и полезных ископаемых и т. п.) — по справедли­вости, эта часть ренты должна взиматься обществом, так как никто не может претендовать на большее, чем его пропорциональная доля;

• обеспечение с помощью коммунального обслуживания определенного уров­ня жизни и труда. Муниципалитеты справедливо повышают уровень земель­ной ренты на поддержку и развитие социальной, инженерной, транспортной, производственной инфраструктур;

• предпринимательская деятельность на каждом отдельно взятом земельном участке.

Успешная деятельность предпринимателя позволяет извлекать на данном участке земли ожидаемый доход, часть которого поступает в местные органы власти в виде арендной платы, а часть остается у предпринимателя.

С принятием 21 июля 2005 г. Федерального закона № 111-ФЗ «О внесении изменений в Земельный кодекс Российской Федерации», Лесной кодекс Российской Федерации, Федеральный закон «О переводе земель или земельных участ­ков из одной категории в другую» и Федеральный закон «О введении в действие Градостроительного кодекса Российской Федерации» были, наконец, устранены обстоятельства, которые с начала 2005 г. препятствовали переводу земель из одной категории в другую и существенно уменьшали приток в Россию иностранных инвестиций. До принятия этого закона размещение промышленных объектов на землях, отнесенных к категории земель сельскохозяйственного назначения, было неосуществимо из-за практической невозможности перевода земель данной кате­гории в категорию земель промышленности. До принятия последних изменений перевод земель сельскохозяйственного назначения в другие категории с целью размещения промышленных объектов допускался только в случаях, когда земли, на которых планировалось осуществлять строительство, были непригодны для сельскохозяйственного производства. Это привело к тому, что выбор местоположения будущего объекта de facto чаще всего был ограничен землями промышленности, которые приобретались или арендовались по рыночной стоимости и использование которых вызывало серьезные сомнения с точки зрения экологической чистоты. Новым законом было внесено дополнение, допускающее перевод земель сельскохозяйственного назначения в другую категорию в целях размещения промышленных объектов, кадастровая стоимость которых не превышает среднего уровня кадастровой стоимости по муниципальному району или городскому округу, а также при отсутствии иных вариантов размещения этих объектов. Таким образом, был существенно расширен выбор потенциальных инвесторов.

В предыдущей редакции закона запрет на перевод земель сельскохозяйствен­ного назначения в другие категории распространялся на земли сельскохозяй­ственного значения, кадастровая стоимость которых на 30% и более превышала кадастровую стоимость среднерайонного уровня. Новый закон отодвинул данную границу до 50%. В соответствии с новой редакцией ч. II ст. 66 Земельного кодекса, средний уровень кадастровой стоимости по отдельным районам утверждается органом исполнительной власти субъекта Российской Федерации. Кроме того, новым законом были установлены исключения из запрета перевода в дру­гую категорию особо ценных сельскохозяйственных угодий. Такой перевод до­пускается в целях использования земель для установления и изменения черты поселений, строительства дорог, линий электропередачи, линий связи, нефтепро­водов, газопроводов и иных трубопроводов, железнодорожных линий или в це­лях добычи полезных ископаемых. В этих случаях перевод сельскохозяйственных земель в другую категорию разрешен при наличии утвержденного проекта их рекультивации. Одновременно изменения были внесены в ч. II ст. 78 Земель­ного кодекса, в соответствии с которой использование земель сельскохозяйствен­ного назначения для строительства дорог, линий электропередачи, линий связи, нефтепроводов, газопроводов и иных трубопроводов в период осуществления та­кого строительства возможно и без перевода земель в другие категории при наличии утвержденного проекта рекультивации таких земель для нужд сельского хозяйства.

Земли поселений. Часть I ст. 8 Земельного кодекса была дополнена положени­ем, согласно которому перевод земель поселений в земли других категорий и об­ратно независимо от их форм собственности (т. е. данное положение действует в отношении земель, находящихся как в государственной, так и в частной соб­ственности) осуществляется органами государственной власти субъектов Феде­рации, если законом не предусмотрено иное. Новая редакция Закона «О переводе земель из одной категории в другую» регулирует отнесение земель, находящихся в государственной собственности, к землям поселений, черта которых установле­на до вступления в силу Закона «О переводе земель», до разграничения государ­ственной собственности на федеральную собственность, собственность субъектов и муниципальную собственность. Новый закон относит это к ведению органов местного самоуправления.

Оборот земель сельхозназначения. 18 июля 2005 г. были приняты изменения в Закон «Об обороте земель сельскохозяйственного значения». Изменения касаются прежде всего оборота земельных участков, находящихся в общей долевой собственности.

Преимущественное право покупки отчуждаемого земельного участка из состава земель сельскохозяйственного назначения сохранено за субъектами Федера­ции, устанавливая ограничение срока проведения расчетов между сторонами периодом, не превышающим 90 дней. Данное нововведение гарантирует продавцу своевременное исполнение госорганом субъекта обязательств по уплате цены за отчуждаемый земельный участок. В то же время преимущественное право субъектов Федерации на покупку земельных долей было упразднено и закреплено за сельскохозяйственными организациями, использующими земельный учас­ток, находящийся в долевой собственности.

Новая редакция закона содержит нововведения в отношении заключения до­говоров аренды земельных участков, находящихся в долевой собственности. Та­кие договоры могут заключаться не только на основе нотариально удостоверен­ных доверенностей участников долевой собственности, но и доверенностей, удостоверенных должностным лицом органа местного самоуправления. При за­логе прав аренды арендатором земельного участка сельскохозяйственного назна­чения, находящегося в долевой собственности, согласия арендодателей — доле­вых собственников не требуется.

Принудительное отчуждение земельного участка вследствие превышения его максимально допустимых размеров. В случае принудительного отчуждения земель­ного участка вследствие превышения максимальных размеров участка, который может находиться в собственности одного гражданина или одного юридического лица (ч. I ст. 5 кодекса), субъект Федерации или муниципальное образование обя­заны приобрести его по рыночной стоимости, сложившейся в данной местности, если отсутствуют лица, желающие приобрести участок. Ранее данная обязанность ограничивалась пределами стартовой цены земельного участка на торгах.

Особенности сделок с земельными долями. Новый закон вводит более детальное регулирование оборота земельных долей. В частности, он ограничивает оборот земельных долей в праве общей собственности без их выделения в натуре, возможностью завещать свою земельную долю. Сделки могут быть заключены толь­ко с участниками долевой собственности или с сельскохозяйственной органи­зацией, использующей соответствующий земельный участок для совершения сделок. С другими участниками долевого оборота требуется выделение земель­ной доли в натуре, т. е. ее преобразование в земельный участок.

Одним из основных направлений реформирования земельных отношений является включение в хозяйственный оборот наиболее экономически значимых земель (урбанистический подход).¹ Госкомзем России совместно с другими ми­нистерствами и ведомствами разработал ряд нормативно-правовых актов феде­рального уровня по переходу на конкурсную (аукционную) форму продажи прав на земельные участки или права их аренды и др.

Такой подход основан на системном рассмотрении комплекса объектов недви­жимости и его земельно-ресурсной и пространственной основы. Технологически данный подход реатизуется через процедуры формирования недвижимости, в том числе через ее градостроительное и землеустроительное проектирование (моде­лирование) и городское землеустройство (межевание), уточнение земельных ре­зервов городов и самой черты поселений, государственную регистрацию прав на недвижимость и учет самих объектов недвижимости, составление и ведение Го­сударственного земельного кадастра, изменение системы налогообложения объ­ектов недвижимости на основе ее реальной рыночной оценки, развитие инфра­структуры рынка недвижимости, земельный контроль и мониторинг.

Базовым для формирования новой земельной и градостроительной политики является то, что земельный участок и другие объекты недвижимости на нем нельзя рассматривать в отрыве не только при осуществлении сделок с объектами недви­жимости, но и на стадии планирования, проектирования и создания. Земельные отношения в городских и сельских поселениях неразрывно взаимосвязаны с градо­строительством.

С учетом экономической значимости земли и других объектов недвижимости, актуальности, теснейшей взаимосвязи и взаимозависимости земельных и градо­строительных преобразований реформирование целесообразно осуществлять син­хронно, в рамках единой земельно-градостроительной деятельности (принцип урба­низма).

3.4. Основы землеустройства

Землеустройство² — это система мероприятий по изучению состояния земель, планированию и организации рационального их использования, охраны, образо­ванию новых и упорядочению существующих объектов землеустройства, уста­новлению их границ на местности (территориальное землеустройство), орга-

¹ В условиях советской экономики при государственной собственности земельные
ресурсы рассматривались исключительно как территориальный пространственный базис
развития поселений, вне увязки с экономико-правовым аспектом.

² Правовое регулирование отношений при проведении землеустройства осуществляет­
ся Федеральным законом «О землеустройстве» №78-ФЗ от 18.06.2001 г., другими феде­
ральными законами и иными нормативными правовыми актами РФ, а также законами и
иными нормативными правовыми актами субъектов РФ.

низации рационального использования гражданами и юридическими лицами земельных участков для осуществления сельскохозяйственного производства, а также по организации территорий, используемых общинами коренных малочисленных народов Севера, Сибири и Дальнего Востока РФ и лицами, относящимися к коренным малочисленным народам Севера, Сибири и Дальнего Востока РФ, для обеспечения их традиционного образа жизни (внутрихозяйственное землеустройство).

Объектами землеустройства являются территории субъектов Российской Фе­дерации, а также муниципальных и других административно-территориальных образований, территориальные зоны, земельные участки, а также части указанных территорий, зон и участков.

Правовое регулирование отношений при проведении землеустройства осуще­ствляется Федеральным законом «О землеустройстве» № 78-ФЗ от 18.06.2001 г., другими федеральными законами и иными нормативными правовыми актами РФ, а также законами и иными нормативными правовыми актами субъектов РФ.

Землеустройство проводится в обязательном порядке в случаях:¹

• изменения границ объектов;

• предоставления и изъятия земельных участков;

• определения границ частей объектов, ограниченных в использовании;

• перераспределения используемых гражданами и юридическими лицами земельных участков для осуществления сельскохозяйственного производства;

• выявления нарушенных земель, а также земель, подверженных водной и ветровой эрозии, селям, подтоплению, заболочиванию, вторичному засолению, иссушению, уплотнению, загрязнению отходами производства и потребле­ния, радиоактивными и химическими веществами, заражению и другим не­гативным воздействиям, и проведения мероприятий по их восстановлению и консервации.

Для возбуждения ходатайства о проведении землеустроительных работ заинтересованные в них юридические лица должны подать заявку. На стадии подготовительных работ выполняются следующие процедуры:

• изучение состояния землеустроительного объекта;

• сбор, оценка, обработка и подготовка необходимой информации об объекте;

• подготовка графических и других материалов на интересующий объект;

• проведение полевых обследований и изысканий в той мере, в которой это необходимо для проектирования;

• разработка и согласование задания на проектирование.

Завершающим юридическим документом этой стадии является акт проведе­ния обследовательских, изыскательских, подготовительных и иных работ.

Проект землеустройства, состоящий из графической (проектный план) и текстовой частей, является главным юридическим документом стадии составления проекта землепользования. В проекте разрабатываются и экономически обосновываются основные направления наиболее рационального и эффективного ис-

¹ Ст. 3 ФЗ «О землеустройстве» от 18.06.2001 г. №78-ФЗ.

пользования земель с учетом особенностей землеустроительного объекта. Проекты составляются при участии заинтересованных землевладельцев и землепользователей и после утверждения уполномоченными государственными органами переносятся на натуру (местность) с обозначением границ земельных участков и полей севооборотов межевыми знаками установленного образца.

Государственные органы принимают решение (постановление) об утверждении проекта, которое становится правовым основанием для выполнения последующих стадий землеустроительного процесса.

Под землеустроительным процессом понимается общий порядок выполнения отдельных землеустроительных действий. Он состоит из следующих взаимосвязанных и последовательных стадий:

• возбуждение ходатайства о проведении землеустроительного действия;

• подготовительные работы к составлению проекта землеустройства;

• составление проекта землеустройства;

• рассмотрение проектной документации;

• утверждение проекта;

• перенесение проекта на натуру (местность);

• оформление и выдача землеустроительных материалов и документов;

• осуществление авторского надзора за выполнением проекта землеустройства собственниками земли, землевладельцами, землепользователями и арендаторами.

Перенесение проекта в натуру производится при участии представителей землевладельцев и землепользователей, которым перенесенные и закрепленные на местности границы показываются и сдаются в натуре. Выполненная работа оформляется актом установленного образца с приложением рабочего чертежа перенесенных границ. На основании утвержденных и перенесенных в натуру проектов землеустройства собственникам и землепользователям выдаются государственные акты (свидетельства) на право собственности и право пользования землей или вносятся изменения в ранее выданные акты. Выдается также проектная докумен­тация и другие материалы. Установленная граница территории является обяза­тельной для всех землевладельцев и землепользователей, а также других заинте­ресованных физических и юридических лиц.

Землеустройство проводится по решению федеральных органов государствен­ной власти, органов государственной власти субъектов РФ и органов местного самоуправления на основании договоров о проведении землеустройства либо судебных решений.

При проведении землеустройства осуществляют:

1. Изучение состояния земель в целях получения информации об их количе­ственном и качественном состоянии, включая геодезические и картографические работы; почвенные, геоботанические и другие обследования и изыскания; оценку качества и инвентаризацию земель.

2. Геодезические и картографические работы, материалы которых являются основой для проведения почвенных, геоботанических и других обследований и изыс­каний, инвентаризации земель, оценки их качества, планирования и рационального использования, территориального и внутрихозяйственного землеустройства.

3. Почвенные, геоботанические и другие обследования и изыскания в целях полу­чения информации о состоянии земель, в том числе почвы, а также для выявле­ния земель, подверженных водной и ветровой эрозии, селям, подтоплению, заболочиванию, вторичному засолению, иссушению, уплотнению, загрязнению отходами производства и потребления, радиоактивными и химическими веществами, зара­жению и другим негативным воздействиям.

4. Оценку качества земель с целью получения информации о свойствах земли как средства производства в сельском хозяйстве. Оценка качества земель, являю­щихся исконной средой обитания коренных малочисленных народов Севера, Си­бири и Дальнего Востока РФ, проводится для установления продуктивности оленьих пастбищ и наличия биологических ресурсов, необходимых для обеспече­ния традиционного образа жизни коренных малочисленных народов.

5. Инвентаризацию земель для уточнения или установления местоположения объектов землеустройства, их границ (без закрепления на местности), выявления неиспользуемых, используемых нерационально или не по целевому назначению и не в соответствии с разрешенным использованием земельных участков, других характеристик земель.

Инвентаризация земель может проводиться на территориях субъектов РФ, на территориях муниципальных и других административно-территориальных обра­зований, на землях отдельных категорий, в зонах, где существует угроза возник­новения процессов, негативно воздействующих на состояние земель, в отноше­нии групп земельных участков или на отдельных участках.

6. Планирование и организацию рационального использования, земель и их охраны в целях совершенствования распределения земель в соответствии с перспективами развития экономики, улучшения организации территорий и определения иных направлений рационального использования земель РФ, субъектов РФ и муниципальных образований, включают:

• разработку предложений о рациональном использовании земель и их охране;

• природно-сельскохозяйственное районирование земель;

• определение земель, в границах которых гражданам и юридическим лицам могут быть предоставлены земельные участки;

• определение земель, которые могут быть включены в специальные земель­ные фонды;

• определение земель, отнесенных к категориям и видам, установленным за­конодательством РФ.

Все вышеназванные работы проводятся и оформляются в соответствии с градостроительной документацией.

7. Территориальное землеустройство предполагает выполнение следующих видов работ:

А. Образование новых и упорядочение существующих объектов землеустройства в случаях:

• изменения границ объектов землеустройства, в том числе в целях устранения недостатков в их расположении (чересполосицы, вклинивания, вкрапливания, дальноземелья, изломанности и неудобств в использовании);

• восстановления границ объектов землеустройства;

• предоставления земельных участков гражданам и юридическим лицам;

• изъятия, в том числе путем выкупа земельных участков;

• совершения сделок с земельными участками;

• в иных случаях перераспределения земель.

Указанная деятельность осуществляется на основе данных Государственно­го земельного кадастра, Государственного градостроительного кадастра, земле­устроительной, градостроительной и иной связанной с использованием, охраной и перераспределением земель документации.

При образовании новых и упорядочении существующих объектов землеуст­ройства определяются:

• порядок проведения территориального землеустройства (определяется Пра­вительством Российской Федерации);

• местоположение границ объектов землеустройства, в том числе границ ча­стей объектов ограниченного использования;

• варианты использования земель с учетом размеров земельного участка, це­левого назначения, разрешенного использования земель и расположенных на них объектов инженерной, транспортной и социальной инфраструктур;

• площади объектов землеустройства и/или ограниченных в использовании частей объектов землеустройства;

• иные характеристики земель.

Отвод земель — это обособление данного участка от всех других, в результате чего определяются конкретные границы объектов землевладения и землепользо­вания.

Б. Межевание объектов землеустройства — работа по установлению на мест­ности границ муниципальных и других административно-территориальных образований, границ земельных участков с закреплением их межевыми знаками, определению их координат и изготовлению карты (плана) объекта землеустрой­ства.

Осуществляется межевание на основе сведений Государственного земельного кадастра, землеустроительной, градостроительной и иной связанной с использованием, охраной и перераспределением земель документации.

При развитии нормативного и методического обеспечения межевания обязательно должны нормироваться:

• минимальная площадь земельного участка;

• минимальный линейный размер земельного участка (ширина);

• предельная величина отношения глубины земельного участка к его ширине;

• требования к форме земельного участка, наличию тупых и острых углов, ха­рактеру линии границы (прямая, кривая, ломаная);

• фетишизация забора как основания для начертания границы.

Одним из недостатков существующей практики межевания является форми­рование границы земельного участка по границе фактического землепользования, различимой в натуре в виде забора или иного ограждения, либо по границе некогда выданного землеотвода, закрепленной в соответствующих архивных документах, или выделение участков «по обрезу фундамента здания». В этих случаях навечно закрепляются все планировочные дефекты земельного участка, сложившегося в результате беспорядочного землепользования. Более того, эти дефекты навязываются соседнему объекту, поскольку граница участка — это всегда граница между участками.

Статистика свидетельствует, что в Санкт-Петербурге (лидере земельной при­ватизации) в частную собственность выкуплено около 3 тыс. земельных участков. Но лишь 10% из них имеют официально оформленную границу. Для установления границ земельных участков существующих объектов недвижимости, а также выделения в кварталах существующей застройки земельных участков для вновь создаваемых объектов недвижимости проводят межевание.

С учетом важности оформления границ земельного участка в России присту­пили к созданию структурированной системы межевания земель. Начинается эта работа в Петербурге и Ленинградской области.