Лекция 2. Характеристики и классификации объектов недвижимости 3 страница

• дома «старого» фонда, построенные в дореволюционный период;

• дома постройки 1917—конца 1930-х гг., отличающиеся лаконизмом архитек­турно-планировочных решений и расположенные в непосредственной бли­зости к местам приложения труда того периода, малопрестижные в настоя­щее время, но обладающие высокими конструктивно-технологическими характеристиками;

• «сталинские» дома, расположенные преимущественно в престижных, уда­ленных от промышленных зон районах;

• дома первого поколения индустриального домостроения («хрущевки» 1960-х гг.) с заниженными архитектурно-технологическими параметрами;

• дома второго поколения индустриального домостроения, построенные в 1970-1980-х гг., когда в градостроительном проектировании использова­лись более высокие нормы и стандарты;

• современные жилые дома, отличающиеся большим разнообразием характе­ристик.

3. В зависимости от материала наружных стен здания различают:

• дома с кирпичными стенами;

• панельные, монолитные, деревянные и смешанного типа.

4. В зависимости от продолжительности и характера использования выделяют
жилье:

• первичное — место постоянного проживания;

• вторичное — загородное жилье, используемое в течение ограниченного пе­риода;

• третичное — предназначено для кратковременного проживания (гостиницы,
мотели и т. д.).

Сейчас, в начале третьего тысячелетия, в России второе рождение обрела мансарда.¹

Большинство офисных и жилых городских зданий, возведенных по индиви­дуальному проекту, имеют заранее запроектированную мансарду. Часто люди, покупающие квартиру на последнем этаже, заодно выкупают и чердак и переобору­дуют его под мансарду.

Мансарда может быть спроектирована или как составная часть многоуровне­вой квартиры (в ней можно разместить детскую, комнату отдыха, спальню и даже каминный зал), или как зимний сад, или как самостоятельная жилплощадь и со­ответственно может быть зарегистрирована как объект недвижимости.

Применительно к загородным объектам недвижимости общей классификации нет.² Действительно, что такое малоэтажный жилой комплекс (коттеджный посе­лок) — пять домов, обнесенных забором, или уютный поселок с развитой инфра­структурой? А какой дом можно считать коттеджем? Нормативные документы и справочные пособия ответов на эти вопросы не дают, поэтому отсутствие об­щих терминов и стандартов позволяет участникам рынка загородного жилья по-разному толковать эти термины.

На основе исследований рынка загородного жилья сформулируем общие при­знаки коттеджного поселка — это жилой массив с числом домов более пяти, по­строенный в рамках общего генерального плана, имеющий общую социальную и инженерную инфраструктуру, единую службу управления и обслуживания. Это так называемые концептуальные коттеджные поселки.

Основные критерии, определяющие классификацию концептуальных малоэтаж­ных комплексов:

• градостроительный критерий;

• площадь и качество жилья;

• размеры малоэтажного жилого комплекса;

• инфраструктура.

По градостроительному критерию малоэтажные комплексы подразделяются на три типа:

• кварталы, состоящие из отдельно стоящих домов;

• кварталы, состоящие из таун-хаусов;

• кварталы, состоящие из многоквартирных малоэтажных домов.

На практике кварталы, которые целиком можно отнести к какому-то одному типу, встречаются редко.

¹ В XVII в. французский архитектор Франсуа Мансар при строительстве дворца «Мэ-
зон-Лаффит» придумал использовать многочисленные чердачные помещения в качестве
дополнительной жилой площади. Решение было просто и гениально: он снабдил кровлю
дворца роскошными окнами. Впервые в истории маленькие тесные комнаты обрели ста­
тус апартаментов, с тех пор в честь Мансара подобного рода помещения стали называть
мансардами.

² При подготовке использовались материалы журнала «Загородное обозрение» № 9-
11,2005 г.

Площадь и качество жилья. Дома в малоэтажных комплексах бывают разного качества: одни представляют собой каркас, заполненный утеплителем и обшитый сайдингом, а другие представляют собой действительно основательные сооруже­ния, которые простоят не одно столетие. Разнится и площадь квартир и домов: есть таун-хаусы площадью 150 м² и в то же время существуют таун-хаусы по 400 м²; можно построить малоэтажный дом с однокомнатными квартирами, а мож­но—с апартаментами по 200-300 м². Исходя из этого критерия, сложно четко выделить типы.

Размеры комплекса. В некоторых комплексах дома сконцентрированы на не­большой площади, а в иных имеется огромная территория, значительная часть которой не занята постройками. Наилучший размер участка 20-40 соток. Это дает возможность находиться в разумном отдалении от соседей.

Инфраструктурный критерий. Руководствуясь им, можно условно выделить три типа малоэтажной застройки:

• малоэтажные комплексы, в которых инфраструктура практически отсут­ствует, а площадь свободной территории минимальна;

• малоэтажные комплексы с минимальным набором элементов инфраструк­туры (таких в настоящее время большинство). Как правило, это несколько домов с общей охраной и службой эксплуатации. Часто на территории таких комплексов расположен магазинчик, а иногда и небольшой бассейн;

• малоэтажные комплексы, максимально инфраструктурно насыщенные. В по­добных комплексах расположены детские, социальные, культурные учреж­дения, есть собственные бытовая, инженерная и развлекательная инфра­структуры. Охраняемая территория большая.

Особняком стоят небольшие малоэтажные комплексы клубного типа, коттед­жи в которых зачастую даже не появляются в открытой продаже.

Безусловно, все рассмотренные выше критерии взаимосвязаны. Нельзя по­строить небольшой комплекс и максимально насытить его инфраструктурой — это будет просто нерентабельно. Все инфраструктурные составляющие сами по себе высокозатратны, и об окупаемости здесь не может быть и речи, а регламента­ции того, что должно входить в инфраструктуру малоэтажного комплекса, не су­ществует.

Останавливая свой выбор на малоэтажных комплексах, человек стремится ку­пить не только просторное и качественное жилье, но и определенный образ жизни. Структура жилого фонда в крупнейших городах Европы представлена в табл. 2.1.

Таун-хаус — многоквартирный жилой дом — появился на российском рынке сравнительно недавно. Зачастую таун-хаус приравнивают к коттеджу, что не сов­сем верно, поскольку это не загородный, а городской дом. На российском рынке термин «таун-хаус» обозначает дом с отдельными входами, имеющий одну или две общие стены с соседними домами и общий фундамент, иногда с наделом земли (всегда очень небольшим). Дома обычно выстраиваются в цепочку по 6-12, очер­тания зависят от размеров и конфигурации земельного участка. Так как таун-ха­усы соответствуют статусу многоквартирных домов, соответственно к ним при­менимо законодательство, регулирующее положение таких объектов. Отношения между собственниками помещений в таун-хаусах складываются подобно отно

Таблица 2.1 Структура жилого фонда в крупнейших городах Европы

шениям владельцев квартир в многоквартирных домах. Жителям таун-хаусов принадлежат на праве общей долевой собственности помещения в доме, предназ­наченные для обслуживания более одного помещения, а именно: лестничные пло­щадки, лестницы, коридоры, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее оборудование, а также крыши, огражда­ющие несущие и не несущие конструкции дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, находящееся в доме за пределами или внутри помещений, земельный участок, на котором расположен дом, с элемента­ми озеленения и благоустройства, иные предназначенные для обслуживания, экс­плуатации и благоустройства данного дома объекты, расположенные на этом зе­мельном участке.

В настоящее время на рынке (загородной недвижимости) предлагают нарезан­ные под застройку земельные участки, называя это коттеджными поселками. Такую деятельность ведут некрупные застройщики, у которых нет возможности привлекать инвестиции или кредиты. Безусловно, в таком поселке условия для нормального проживания возникнут не скоро. Придется долгие годы мириться с окружающим недостроем. О едином архитектурном стиле стихийного поселка говорить не приходится — чаще всего это разномастные дома разной этажности: рядом могут стоять небольшой деревянный домик и трехэтажные кирпичные хоромы. Социальная однородность жильцов здесь низкая. Сомнительна и буду­щая ликвидность объектов: концептуальных поселков будет становиться все боль­ше, и чтобы продать дом в стихийном поселении, придется существенно двигать­ся в цене. Подобный процесс уже произошел с одиночными коттеджами: отбить (с учетом инфляции) деньги, вложенные несколько лет назад в строительство, владельцам этих домов сегодня не удается.

В основу типологии индивидуальных жилых строений (ИЖС) положено целевое назначение дома.

Здесь можно с определенной долей условности выделить основные типы ИЖС, каждый из которых предъявляет свой набор требований к социальному окружению, набору коммуникаций, инженерной конструкции и архитектурному решению.

Индивидуальный дом, предназначенный для постоянного проживания, должен обеспечить своему хозяину те же удобства, что и городская квартира. И речь идет не только об инженерных коммуникациях (водопровод, магистральный газ, кана­лизация, телефон), но и (в первую очередь) — о социальной инфраструктуре.

Загородный дом, предназначенный для уик-эндов в любое время года, не нужда­ется в столь жесткой привязке к городским атрибутам комфорта, однако потребу­ет от хозяина постоянных усилий по поддержанию своего «состояния». Для со­стоятельных домовладельцев предусмотрены всевозможные интеллектуальные системы охраны и жизнеобеспечения, позволяющие по приезде на дачу не зани­маться инвентаризацией имущества и приведением коммуникаций в рабочее со­стояние, дом такого типа (в котором живут два-три дня в неделю вне зависимости от сезона) также уместен в охраняемом дачном поселке или садоводстве, однако предпочтение отдается тем массивам, где есть постоянные жители. В этом случае набор обязательных удобств и коммуникаций минимизируется (печное отопле­ние, электроэнергия, питьевая вода), а городской ванной комнате можно предпо­честь баню — русскую или финскую (дело вкуса хозяина).

Дачный дом нуждается в продуманной схеме «консервации» на зиму, макси­мальной защищенности от посягательств непрошеных гостей и определенном наборе бытовых удобств. Реализовать все три фактора в щитовом строении не­легко, но здесь не может быть компромиссов: летний дом должен быть деревян­ным. Кроме того, поскольку потенциальный дачевладелец значительную часть времени в теплое время года, скорее всего, будет проводить на улице, ему следует позаботиться об обустройстве примыкающей к дому территории для активного отдыха.

К четвертой группе, которая получает все более широкое распространение в российских условиях, можно отнести объекты, полностью или частично пред­назначенные для коммерческой эксплуатации.

К ним можно отнести представительские дома-офисы, а также резиденции, предназначенные как для отдыха, так и для приема деловых партнеров. Кроме того, это фермерские хозяйства, а также дома для представителей мелкого частного бизнеса. Как правило, все эти строения с хозяйственными постройками или встро­енными помещениями, куда возможен свободный доступ клиентов: небольшие частные магазины, кафе, спортзалы, комнаты бытового обслуживания, автомас­терские...¹ При проектировании таких объектов разграничиваются приватная «хозяйская» и коммерческая зоны. К этой же категории можно отнести дачи, предназначенные для сдачи в аренду, частные мини-отели, практичные гостевые домики с койко-местами и комнатами для постояльцев. К подобным объектам предъявляются требования максимальной функциональности и практичности.

Также можно классифицировать рынок загородного жилья и по ценовой катего­рии. В различных регионах это деление может значительно различаться. Однако во всех регионах загородные дома можно поделить на две части: массовое, «не­дорогое» жилье (в Санкт-Петербурге это жилье стоимостью $700-1000 за м²) и элитные дома от $1500 за м² (верхнего предела нет).

¹ Подробнее см. АсаулА. Н. Малоэтажное жилищное строительство / Л. Н. Асаул, Ю. Н. Ка­заков, Н. И. Пасяда, И. В. Денисова; под ред. д. э. н., проф. А. Н. Асаула. — СПб.: Гуманисти-ка, 2005. - 563 с.

Признаки классификации жилых объектов недвижимости, послужившие осно­вой для группировки, различны, как различны мотивации, предпочтения и усло­вия платежеспособности. Использовать единый типологический критерий, ин­тегрирующий влияние всех факторов, не представляется возможным. Поэтому на практике применяют несколько критериев, дающих обоснованное представле­ние об объекте недвижимости.

Рынок недвижимости развивается не по классификации, а в соответствии с те­ми или иными потребностями его участников. Поэтому всегда появляются объек­ты смешанных форматов, некоторые лишь отчасти совпадают с классическими определениями.

2.3. Классификация коммерческих объектов недвижимости, приносящих доход

Коммерческие объекты недвижимости подразделяются на приносящие доход -коммерческие и создающие условия для его извлечения — промышленные (ин­дустриальные).

К объектам, приносящим доход, относятся: магазины и торговые комплексы, гостиницы и развлекательные центры, офисы, гаражи и др.

1. Магазины и торговые комплексы. В настоящее время торговля и обществен­ное питание — наиболее интенсивно развивающаяся сфера экономики. Объекты этой отрасли первыми прошли разгосударствление и приватизацию, что стиму­лировало их активное развитие.

Для конкретизации предмета рассмотрения необходимо дать определение по­нятиям, встречающимся в классификации объектов торговли. Многофункцио­нальный торговый комплекс (МТК) — это объект коммерческой недвижимости, собственник которого не ведет торговую или иную розничную коммерческую дея­тельность, направленную на конечного покупателя, самостоятельно, а передает площади, подготовленные для ее осуществления, множеству различных розничных, причем не только торговых, операторов, среди которых могут быть организации торговли, сервиса, общественного питания и сферы досуга. Иногда торговыми комплексами называют гипермаркеты и супермаркеты, универмаги и даже рынки.

Супермаркет — это магазин, расположенный в отдельном здании или в составе МТК, работающий по принципу самообслуживания, в основном продуктового ряда, с автоматизированной системой товарного учета и единым расчетно-кассо­вым узлом, площадью не менее 1 тыс. м² и ассортиментным наполнением не ме­нее 5 тыс. товарных наименований.

Гипермаркет — это супермаркет площадью не менее 4 тыс. м², расположенный, как правило, в отдельном здании, редко — в составе МТК, и ассортиментным на­полнением не менее 10 тыс. товарных наименований, в том числе непродуктового ряда.

Универмаг — это торговая организация, расположенная в отдельном здании, или во встроенном в жилое здание помещении, площадью не менее 1 тыс. м², пред­лагающая полный ассортиментный ряд, реализуемый в отдельных секциях, каж­дая из которых имеет собственный расчетно-кассовый узел, объединенных еди­ным управлением и правилами размещения ассортимента по площадям.

Рассмотрим базовые принципы и правила, которые отличают МТК от других объектов, в которых также работают арендаторы торговых или иных розничных площадей:

• передача арендаторам только подготовленных к эксплуатации площадей;

• включение всех расходов в арендную плату;

• единая концепция дизайна помещений и методов представления товаров всеми торговыми арендаторами МТК;

• соблюдение арендаторами требований собственника комплекса к ассорти­менту, графику работы, качеству обслуживания и т. п.;

• единые системы безопасности и служба информации по МТК;

• парковка для личного транспорта покупателей и клиентов.

Существует несколько вариантов классификации МТК. по ассортиментному наполнению, соотношению торговой и развлекательной компонент, размеру, об­щей аренднонригодной площади (Gross Leasable Area — GLA) местоположению, классу отделки, ориентации на конкретную клиентскую группу. До последнего времени наиболее популярной и широко применяемой классификацией являет­ся американская классификация, принятая Международным советом торговых центров (International Council of Shopping Centers — ICSC), в основу которой по­ложено понятие «Зона экономического влияния». ЗЭВ МТК — это заселенная городская или сельская территория, жители которой предпочтительно восполь­зуются услугами данного МТК, нежели другого аналогичного объекта, но находя­щегося в другом месте. Естественно, ЗЭВ различных МТК могут пересекаться, налагаться друг на друга, ЗЭВ мелких МТК могут находиться внутри соответ­ствующих зон более крупных МТК и т. д. По размеру ЗЭВ МТК классифициру­ются на: локальные (микрорайонные); районные МТК; городские МТК; супер­центры.

В условиях города размер ЗЭВ определяется по числу жителей, проживающих на территории зоны. Размеры ЗЭВ различны для каждого отдельно взятого горо­да. При определении уровня МТК в классификации учитывается его общая пло­щадь.

Рассмотрим уровни классификации МТК общего назначения¹ на примере Санкт-Петербурга.

К локальным МТК в Санкт-Петербурге относят МТК общей площадью до 5 тыс. м², с зоной экономического влияния, распространяющейся в радиусе до 2 км или в районе с населением до 40 тыс. жителей. К районным МТК относят МТК общей площадью от 5 до 15 тыс. м² с радиусом ЗЭВ до 5 км или в районе с на­селением до 300 тыс. человек. Городскими МТК в условиях Санкт-Петербурга считают МТК общей площадью более 15 тыс. м², ЗЭВ которых распространяется хотя бы на половину площади или половину населения города. Суперцентрами в условиях Петербурга следует считать объекты, площадь которых превосходит 80 тыс. м². В настоящее время такие объекты отсутствуют, однако их возведение планируется в перспективе до 2010 г.

' МТК общего назначения — неспециализированный МТК, в ассортименте которого присутствуют все товарные группы — одежда, обувь, аксессуары, бытовая техника и т. д.

Перед МТК каждого уровня стоят свои задачи, соответственно которым и осуще­ствляется коммерческое наполнение комплекса. Локальные МТК осуществляют торговлю товарами первой необходимости и предлагают услуги повседневного спроса (ремонт обуви, прачечная). Основным оператором (якорем)¹ в большинстве случаев является продуктовый мини-маркет или рынок. Районные МТК предла­гают товары повседневного спроса (одежда, обувь, аксессуары, продукты, лекар­ства, хозтовары и т. д.) и услуги (прачечная, химчистка, парикмахерская, ремонт обуви, металлоремонт) для удовлетворения ежедневных потребностей жителей района. Якорным арендатором, как правило, является продуктовый супермаркет, мини-якорями могут быть аптека, хозяйственный магазин. Сопутствующими арендаторами являются магазины одежды, обуви и аксессуаров, парфюмерии, спорттоваров и пр. Городские МТК обеспечивают покупателей широким выбором товаров, одежды, мебели, товарами для дома (глубокий и широкий ассортимент), различными видами услуг, а также местами отдыха и развлечения. Суперцентр представляет полную линейку товаров и услуг, включая услуги индустрии развле­чений и общественного питания.

Существуют форматы МТК, выходящие за рамки настоящей классификации, к ним относятся специализированные МТК, например мебельные, строительные. Все такие МТК, как правило, имеют общегородскую зону экономического влия­ния, однако они ориентируются не на все население, а на определенные отдель­ные клиентские группы.

Российский совет торговых центров (РСТЦ) предлагает использовать приня­тую в Европе классификацию МТК по размеру арендопригодной площади Gross Leasable Area — GLA.² С апреля 2003 г. данная система применяется всеми круп­нейшими консультантами по торговой недвижимости —Jones Lang LaSalle, Colliers International, Stiles & Riabokobylko и «Магазином магазинов». В рамках этой классификации МТК разделены на три категории: small (GLA 5-10 тыс. м²); middle (10-20 тыс. м²); big (более 20 тыс. м²).

Все торговые объекты с GLA меньше 5 тыс. м² лишаются статуса МТК и назы­ваются «современные объекты розничной торговли» — СОРТ.

Такая классификация, если она будет принята повсеместно, может сильно из­менить картину рынка. Из категории МТК выпадут небольшие МТК а также большие объекты с рыночной концепцией. Кроме того, изменятся представления о площади многих крупных МТК, ведь показатель GLA составляет, как правило, от 50 до 75% от общей площади. Классификация МТК по GLA представляется более прогрессивной, так как позволяет отсечь от необходимости классифициро­вания объекты, называемые МТК, однако не являющиеся МТК на самом деле, и показать более объективную картину происходящего.

С другой стороны, классификация по ЗЭВ позволяет более конкретно форму­лировать требования к МТК в зависимости от его класса, чего не предусматрива-

¹ Якорь, якорный арендатор — арендатор, занимающий наибольшую торговую площадь
в данном МТК и обладающий эксклюзивным для данного МТК ассортиментом, главный
арендатор МТК.

² Российская индустрия торговых центров: рынок, технологии проблемы / Пыпин А. //ет классификация GLA. В связи с этим, так как в настоящее время используется оба формата классификации, все рассматриваемые МТК будут классифицирова­ны по обеим шкалам, а предъявляемые к МТК требования будут сформулирова­ны по классификации ЗЭВ.

На рынке торговой недвижимости развиваются и другие, не подпадающие под вышеприведенную классификацию форматы. Так, например, в конце 2005 г. в Мос­кве, на Варшавском шоссе, сдан в эксплуатацию ритейл-парк (общая площадь 48 тыс. м²). В соответствии с международной классификацией торговых центров ритейл-парк представляет собой единое строение: комплекс из 1-2-этажных магазинов, построенных в соответствии с единой архитектурной концепцией, принадлежащих различным операторам, с единой парковкой. Чаще арендаторами таких объектов становятся крупные сетевые компании, торгующие бытовой тех­никой, спортивными товарами, мебелью, товарами для дома, т. е. посетитель по­купает расширенный ассортимент товаров. Отличительными чертами ритейл-парков являются отсутствие развлекательного сектора, минимальная площадь общего пользования — вестибюлей и технических помещений, которые обычно занимают до 30% площади ТЦ. Размещаются ритейл-парки на окраинах или за пределами города в первую очередь в связи с низкой стоимостью аренды земли. Объект требует хорошей транспортной доступности. При строительстве ритейл-парка наблюдается более экономичный подход к стоимости строительства и от­делки. В силу низких цен и большого выбора товаров такой объект может иметь огромную зону обслуживания (сопоставимую с охватом региональных и супер­региональных центров).

Этот формат получил распространение в Западной Европе, США (под назва­нием «Пауэр-центр») в 1980-1990-х гг.

Индустрия ритейл-парков постепенно развивается и в России. В Москве стро­ится второй ритейл-парк «Ростопино» (заявлено 30 тыс. м²). В Санкт-Петребурге концепция ритейл-парка отчасти отражена в коммерческом парке «Пулковский» (общая площадь комплекса 70-100 тыс. м²), концепция разработана шведской компанией «Центрум Групп Россия».

Традиция развития крупных торговых помещений, пассажей, гостиных дворов, где любой посетитель мог приобрести все что душе угодно в соответствии с дохо­дом, куда можно было прийти «на других посмотреть и себя показать», уходит корнями в российское прошлое. В современной России процессы появления но­вых и модернизации старых торговых центров неоднородны, так как регионы на­ходятся в разных экономических условиях и развиваются по своим, присущим им законам. Лидирует здесь Москва как мировой мегаполис, существующий по сравнению с другими городами России в режиме наибольшего инвестиционного благоприятствования.

Торговля как сфера экономической деятельности наименее подвержена влия­нию негативных социально-политических изменений, быстро оправляется от кризиса и депрессий. Главным показателем развития торгового сектора можно считать растущий спрос на функциональные торговые площади. В настоящее время в общем объеме нежилого фонда Санкт-Петербурга площади торгового назначения занимают лишь 7,2%.

Аналогичная ситуация наблюдается и в сфере общественного питания. В Санкт-Петербурге действует около 4200 ресторанов, баров, кафе, закусочных, столовых, т. е. 0,897 на 1000 жителей, тогда как в Берлине на 1000 жителей приходится два ресторана, в Лондоне — 2,5, в Амстердаме — 3,32. Даже приняв к сведению разли­чия в покупательной способности населения европейских столиц и Санкт-Петер­бурга, можно констатировать, что тенденция на увеличение общего количества торговых помещений достаточно устойчива. Практика развития рынков недви­жимости постсоциалистических стран наглядно показала, что при достижении определенной экономической стабилизации первым и наиболее динамично раз­вивающимся рынком оказывается рынок торговых помещений, в особенности в секторах торговом и торгово-развлекательном.

Следует обратить внимание и на развитие торговли товарами класса люкс.

В России появились и развиваются торговые центры, напоминающие дворцы, где, как музейные редкости, на искусно подсвеченных витринах выставлены одеж­да «от кутюр» и именные аксессуары. Никто из экспертов не берется корректно оценить объем рынка эксклюзивных товаров ни по количеству магазинов-бути­ков (само понятие «люкс» расплывчато), ни, тем более, по обороту. По данным компании Vanity, в Петербурге насчитывается 15 монобрендовых и 35 мульти-брендовых бутиков, предлагающих товары категории люкс. Их общая площадь — 10 тыс. м². Объем Петербургского рынка роскоши около 8 млрд руб. в год. В Мос­кве, по подсчетам Vanity, эта цифра составляет 55-100 млрд руб.

2. Гостиничные¹ и развлекательные объекты недвижимости. Классификация этих объектов недвижимости в любой стране основана на комплексе требований к материально-техническому обеспечению, номенклатуре и качеству предоставля­емых услуг, уровню обслуживания.

Уровень комфорта — главнейший и решающий фактор, определяющий класс гостиницы. В каждом государстве принят свой стандарт комфорта как критерий классификации. Это обстоятельство, а также ряд факторов, обусловленных куль­турно-историческими и национальными традициями, препятствуют введению в мире единой классификации гостиниц. Иногда даже в пределах одной страны имеется несколько систем классификации. Например, в Великобритании гости­ницы оценивают по уровню сервиса и гостеприимства, вышколенности персо­нала, обустройству номеров и общественных зон, качеству питания, т. е. по то­му, что составляет особый лоск организации и с трудом поддается объективной оценке.

В настоящее время известно 30 систем классификаций гостиниц по уровню комфорта. Наиболее распространенными среди них считаются следующие:

• европейская (система звезд), в основе которой лежит деление гостиниц на категории от одной до пяти звезд, применяется во Франции, Австрии, Венг­рии, Египте, Китае, России и ряде других стран;

• система букв (А, В, С, D) используется в Греции (А = 4*, В = 2*, С = 3*, D = 1 *);

• система корон — в Великобритании;

' По европейским мировым стандартам, необходимо иметь 14-15 номеров на 1 тыс. жи­телей города. В Санкт-Петербурге в 2006 г. работал 331 отель с 18 500 номерами (т. е. не­многим более 4 номеров).

Таблица 2.2 Классификация гостиниц

• система разрядов — на территории бывшего СССР: люкс, высший А, выс­
ший В, первый, второй, третий, четвертый. Существуют и другие классифи­
кации (табл. 2.2).

В Российской Федерации при отнесении объектов недвижимости к объектам гостиничного типа предъявляют требования, изложенные в СНиП от 02.08.02 г. и СанПиН 42-123-5774.

Гостиница любой категории должна иметь удобные подъездные пути с необ­ходимыми дорожными знаками, благоустроенную и освещенную прилегающую территорию, площадку с твердым покрытием для временной парковки и манев­рирования автотранспорта (в том числе автобусов), вывеску с названием гостини­цы и указанием ее категории, при наличии отдельного входа в ресторан — вывеску с его названием. Гостиница, занимающая часть здания, должна иметь отдельный вход. Любая гостиница должна располагаться в благоприятных экологических условиях, гарантировать полную безопасность жизни, здоровья гостей и сохран­ность их имущества. В здании должны быть аварийные выходы, лестницы, хоро­шо заметные информационные указатели, обеспечивающие свободную ориента­цию гостей как в обычной, так и в чрезвычайной ситуациях.

Гостиница должна быть оборудована системами противопожарной безопасно­сти, оповещения и средствами защиты от пожара. В гостинице должны соблю­даться санитарно-гигиенические нормы и правила, установленные органами са­нитарно-эпидемиологического надзора.