Лекция 2. Характеристики и классификации объектов недвижимости 4 страница

При проектировании новых и реконструировании старых гостиниц необходи­мо предусматривать условия для приема и обслуживания инвалидов, использу­ющих кресла-коляски как средство передвижения, в соответствии с ВСН-62.

К объектам недвижимости гостиничного типа, в частности, относятся:

• отель «люкс» — по вместимости относится к категории малых и средних предприятий, обычно расположенных в центре города. Хорошо обученный персонал обеспечивает уровень сервиса, удовлетворяющий самых требовательных клиентов. Характерна высокая стоимость номера, включающая все­возможные виды обслуживания;

• гостиница среднего класса — по вместимости больше отеля «люкс» (400-2 тыс. мест). Располагается в центре города или в пределах городской черты. Предлагает достаточно широкий набор услуг по ценам, соответствующим уровню цен в регионе, или несколько выше. Рассчитана на прием бизнесменов, туристов, участников конгрессов и конференций и т. д.;

• гостиница-апартаменты — по вместимости до 400 мест. Характерна для крупного города с непостоянным населением. Номера — квартирного типа, используются как временное жилье, функционируют по принципу самообслуживания. Цены обычно варьируют в зависимости от сроков размещения. Обслуживают семейных туристов, бизнесменов, коммерсантов, останавли­вающихся на длительный срок;

• отель-курорт — предполагает значительные различия по вместимости и пред­лагает полный набор услуг, включая специальное медицинское обслужива­ние и диетическое питание. Располагается, как правило, в курортном месте;

• мотель — простые одноэтажные и двухэтажные сооружения, расположен­ные вне городской застройки, вблизи автомагистралей. Это малые и средние предприятия. Уровень обслуживания средний при минимальном количестве персонала. Клиентами являются все категории туристов;

• частная гостиница типа ВВ (ночлег и завтрак) — малой, иногда средней вместимости. Расположена в пригороде или сельской местности. В обслуживание, как правило, входят завтрак и ранний легкий ужин в домашней обстановке. Клиентами являются коммерсанты и маршрутные туристы, стремящиеся к домашнему уюту. Гостиницы данного типа широко распространены в США;

• отель-гарни — предоставляет ограниченное количество услуг: размещение и континентальный завтрак;

• пансион — предполагает простой стандартный и ограниченный спектр услуг. В отличие от отелей-гарни, здесь предоставляются завтраки, обеды и ужины, однако только для проживающих;

• гостиный двор — отличается упрощенным стандартом обслуживания, мень­шей вместимостью, отсутствием ряда общественных помещений (холлов, вестибюлей, гостиных и т. д.). В структуре гостиного двора обязательно на­личие ресторана или бара;

• ротель — передвижная гостиница, представляющая собой вагон с двухместны­ми отсеками, в которых расположены кресла. Обязательное наличие отсека для переодевания, туалета, ванной, холодильника;

• ботель — небольшая гостиница на воде, в качестве которой используется специально оборудованное судно;

• флотель — крупная гостиница, часто называемая «курортом на воде». Тури­стам предлагаются комфортабельные номера с большим набором услуг: бас­сейны, водные лыжи, снасти для рыбной ловли, оснащение для подводного плавания и подводной охоты, тренажерные залы, залы для конгрессов и кон­ференций, библиотеки, разнообразное информационное обеспечение (теле­фон, телефакс, телетайп, телевизор и т. д.). В последнее время часто исполь­зуется для организации бизнес-туров, конгресс-круизов, обучающих туров;

• флайтелъ — аэрогостиница, или «летающий отель». Чрезвычайно дорогой и немногочисленный тип гостиниц. Оборудован связью с метеослужбами.

В Российской Федерации существуют отели «люкс», гостиницы среднего клас­са, мотели, пансионы, гостиные дворы, а также плавучие отели. Отечественная классификация является смешанной. Существуют 3 класса: экономический, сред­ний и первый, или высший (табл. 2.3), присутствуют элементы «звездной» систе­мы в соответствии с ГОСТ Р506459-4.

Таблица 2.3 Классификация объектов недвижимости гостиничного типа в Санкт-Петербурге

Гостиницы эконом-класса («три звезды»), ориентированные в первую очередь на деловых путешественников или, пользуясь советской терминологией, на коман-

' Hostel (англ.) — молодежное общежитие.

дированных, обязаны иметь светящуюся вывеску, аварийное освещение, холод­ное и горячее водоснабжение, бутылки с минеральной водой в каждом номере, пять этажей и круглосуточный лифт, внутреннюю, городскую и междугородную телефонную связь, одно- и двухместных номеров не менее 80%. Все номера долж­ны быть оснащены холодильниками, телевизорами, письменными столами, элек­трочайниками, кондиционерами. Холл гостиницы должен быть оборудован для удобного размещения гостей. В «трех звездах» клиентам вручают корреспонден­цию, будят по утрам, каждый день убирают номер и заправляют постели, оказы­вают почтовые и телеграфные услуги, хранят их ценности в специальных сейфах, предоставляют туристическую информацию.

В последнее время в России наблюдаются тенденции создания сетей гости­ниц,¹ где унифицирован уровень сервиса, дизайн номеров, общая система брони­рования. Вплоть до того, что в холлах отелей будут распылять одни и те же духи, а из динамиков звучать одинаковые мелодии.

Присвоение «звезд» гостиницам осуществляется после проведения экспертизы.

В настоящее время все более популярным становится строительство спортив­ных, развлекательных и гостиничных комплексов в курортных зонах.

В крупных городах стремительно развивается недвижимость, которую приня­то относить к индустрии развлечений: культурно-деловые и культурно-досуго-вые центры, дома мод, бильярдные залы, фитнес-центры, теннисные корты, аква-парки, боулинги и другие развлекательные объекты.

Получает развитие строительство рекреационных и социально-бытовых объ­ектов недвижимости.²

3. Офисная недвижимость. При классификации бизнес-центров в каждом ре­гионе учитываются различные факторы, по которым помещение относится к тому или иному классу. Как правило, это: местоположение; тип и технический уровень; качество здания (уровень отделки, состояние фасада, центрального входа, нали­чие лифтов); качество менеджмента (управляющая компания, наличие дополни­тельных услуг для арендаторов) и др.

В мировой практике классификация бизнес-центров имеет категории А, В и С. Для большей детализации классификации используется трехбуквенная терми­нология (ABC).³ Имея представление о существующих методах, подходах, крите­риях классификации офисов, можно составить систему классности объектов при­менительно к данному региону.

Международная классификация может не совпадать с используемой в различ­ных регионах России (табл. 2.4), в настоящее время практикуется присваивать классы в основном самими управляющими компаниями, что не всегда отражает реальное состояние объектов и дезориентирует участников рынка недвижимости. Разработкой общепринятой классификации офисных центров в Санкт-Петербурге занимается «Гильдия управляющих и девелоперов» (сущность понятия «деве-лопер» рассмотрена в параграфе 18.2), предлагающая классификацию объектов

' Наиболее крупные в России: «Азимут Менеджмент Групп» — 3012 номеров, ЗАО «Ин­турист» — 2662 номера, «Мариотт» — 1770 номеров (по состоянию на сентябрь 2006 г.).

² По местоположению объект относится к классу А; по типу и техническому уровню здания — к В; интегральный класс объекта — С.

Таблица 2.4 Классификация офисных помещений

офисного рынка по трем показателям: местоположению, типу и техническому уровню здания, уровню управляющей компании и предоставляемого сервиса.¹

Присвоенные классы могут со временем меняться, так как может быть произ­ведена модернизация.

Сегодня более 80% офисных помещений Петербурга предлагается в аренду и только 20% — на продажу. Рынок купли офисных зданий, в отличие от аренды, крайне непрозрачен. Большая часть сделок реализуется без посредников. При этом основную массу на вторичном рынке составляют инвестиционные приобре­тения. Известность получают только сделки, осуществляемые крупными россий­скими или иностранными компаниями.

Большинство сделок по купле-продаже офисов реализуются не путем покупки объекта недвижимости, а путем покупки юридического лица, на которое оформ­лено здание. Это делается с целью снижения налогов, но это легитимная схема. Юридическое лицо, на которое продавец переписывает это здание, не отяжелено никакими другими обязательствами. Таким образом, сделка представляет из себя покупку 100% акций компании.

' Цели этой классификации — информационные, так как она не является рекомендаци­ей и не имеет отношения к мнениям собственников здания (http://msk.becar.ru).

По статистике, около 70% отечественных организаций предпочитают офис клас­са С. Это компании, напрямую не общающиеся с клиентами.

Среди факторов привлекательности офисных центров, созданных вблизи про­мышленных предприятий либо на их территории (класс D), следует выделить:

1) положительные моменты:

♦ низкие арендные ставки, возможность организации собственного произ­водства на территории соседнего предприятия;

♦ возможность использования складских помещений завода;

♦ близость офиса к собственному производству, складу, гаражу.

2) отрицательные моменты:

♦ удаленность от центра города, невысокий уровень сервиса;

♦ расположение в экологически неблагоприятных районах;

♦ зависимость здания от инженерной инфраструктуры предприятия — преж­него владельца.

В заключение необходимо подчеркнуть, что офисный сектор недвижимости первым откликается на рост экономических показателей региона — развитие раз­личных сфер бизнеса требует большого количества современных офисных зданий, способных этот бизнес вместить. Отвечая на растущий спрос, девелоперы, акти­визируя свою деятельность, увеличивают ввод объектов — как бизнес-центров, так и многофункциональных комлексов, включающих офисную составляющую.

4. Гаражи-стоянки (автопаркинги) как коммерческие объекты недвижимо­сти подразделяются на индивидуальные типовые (ИТГ) и встроенно-пристроенные (ВПГ), а также паркинги.

Индивидуальные типовые гаражи — отдельно стоящие или сгруппированные на единой территории крытые небольшие одноэтажные строения (боксы) для хранения автомашин. Такие гаражи имеют в основном стандартные размеры — 18 м², но встречаются также гаражи других размеров, в том числе на 2 автомобиля.

Располагаются массивы ИТГ, как правило, на территориях, не приспособлен­ных для капитального строительства: вдоль линий электропередачи, железнодо­рожных путей, в буферных зонах, на окраине города и т. д. Небольшие гаражные комплексы могут располагаться рядом или внутри жилых массивов.

Гаражи располагаются на временно арендуемых землях, так как железные га­ражи и железные боксы числятся как временные сооружения с арендой до 3 лет. Таким образом, достаточно большая часть городских территорий используется крайне нерационально. По мнению многих специалистов, однослойное капиталь­ное строительство гаражей — недопустимая роскошь.

Паркинг — отдельно стоящее одно- или многоуровневое крытое замкнутое охра­няемое помещение, предназначенное исключительно для парковки и хранения автомобилей, с компактно выделенными для этой цели обозначенными размет­кой местами, или боксами. На верхние уровни автомобили поднимаются по сер­пантинам, расположенным по торцам сооружения.

Паркинги находятся в основном в удобно расположенных местах относитель­но жилой застройки, близко к потребителю. Паркинги обладают целым рядом преимуществ перед обычными гаражами: экономия площади застройки, внешняя привлекательность и т. д. Паркинги и подземные гаражи предоставляются на более долгий срок (49 лет).

В объектах первичного рынка предлагаемые места реализуются в основном по схеме долевого участия в строительстве с гибким графиком оплаты и последу­ющим оформлением в общую долевую собственность.

Наличие по соседству альтернативных парковок (ИТГ) не оказывает суще­ственного воздействия на цены мест в паркингах, поскольку они ориентированы на различных потребителей. Основная масса автолюбителей, желающих иметь гараж в конкретном районе с заданными характеристиками, не могут позволить себе приобрести место в паркинге из-за высокой стоимости. Строящиеся паркин­ги ориентированы в основном на будущих жильцов строящихся по соседству жи­лых домов, т. е. на людей с более высоким уровнем дохода, чем основная масса автовладельцев.

Встроенно-пристроенные гаражи (встроенные в нижнем этаже жилого здания или пристроенные к жилому зданию) — помещения для парковки и хранения ав­томобилей с компактно выделенными для этих целей обозначенными разметкой местами, или боксами. В отличие от паркингов встроенно-пристроенные гара­жи — это часть здания с иным общим функциональным назначением.

Все подобные сооружения устраиваются в цокольном (подвальном) этаже и имеют один уровень, реже встречаются гаражи на первом этаже. Строят также полузаглубленные (подземные) паркинги во дворах будущих зданий.

Как правило, все парковочные места в ВПГ оформляются в собственность. Коли­чество мест почти всегда значительно меньше числа строящихся квартир. К тому же далеко не все будущие жильцы испытывают потребность в парковочном месте для своего автомобиля. К преимуществами относятся защищенность от атмо­сферного воздействия, охрана и т. д. Владелец ВПГ затрачивает минимальное ко­личество времени на перемещение от своей квартиры к машине и обратно.

В Санкт-Петербурге средняя цена за одно парковочное место в ВПГ составляет почти 400 тыс. руб., что значительно выше средней по городу за место в паркинге. Разброс цен достаточно велик: от 100 руб. до 1 млн руб. за одно машино-место. Основным фактором, влияющим на стоимость одного места в ВПГ, является сег­ментная направленность.

Высокий уровень средней цены объясняется значительной долей объектов, от­носящихся к категориям ВК и ЭЛИТ, цены в которых, как правило, превышают 400 тыс. руб. Также можно отметить высокую долю жилья с ВПГ, отвечающего па­раметрам жилья высокой комфортности и элитного домостроения. Данная тенден­ция является следствием возросшей конкуренции на рынке строящегося жилья и соответственно необходимости выгодно позиционировать свои объекты на рынке.

На стоимость места в ВПГ влияют такие критерии, как способ организации парковочного пространства, размер одного места, удаленность его от выезда.

Однако далеко не всегда отсутствие в новом доме ВПГ объясняется конструк­тивными возможностями здания или особенностями товарной политики застрой­щиков. При наличии рядом с будущим домом больших массивов ИТГ устраивать ВПГ нецелесообразно. В то же время в центральных районах даже при строитель­стве домов, не относящихся к высшим ценовым категориям, спрос на места в ВПГ может оказаться высоким из-за отсутствия достаточного числа организованных парковочных мест (ОПМ). Часто при отсутствии ВПГ во дворах новых домов оборудуют платные охраняемые парковки.

Автостоянка — здание, сооружение (часть здания, сооружения) или специаль­ная открытая площадка, предназначенная для размещения и/или хранения авто-мототранспортных средств.

Как правило, под стояночные комплексы город отводит по договорам времен­ной аренды территории, капитальная застройка которых в ближайшие 5-6 лет не предполагается. Этим городские власти решают проблему пустырей и пополня­ют районные бюджеты.

Рынок гаражей и автостоянок, как и другие секторы рынка недвижимости, под­разделяется на первичный и вторичный, а они, в свою очередь, — на рынок купли-продажи (товарный) и аренды (услуг).

Первичный рынок купли-продажи гаражей представлен проектами строитель­ства паркингов и парковочными местами в строящихся домах. На вторичном рынке можно приобрести ИТГ и место в существующих паркингах. Рынок арен­ды формируется в основном за счет предложений мест на автостоянках, а также частных предложений по сдаче в аренду ИТГ, мест в паркингах и в ВПГ.

Один из основных параметров, определяющих развитие рынка гаражей и авто­стоянок, — это общее число автомобилей в городе. Однако темпы их роста ОПМ значительно ниже, так как:

• гараж покупается (арендуется) прежде всего для защиты транспортного средства от возможного угона, а также нежелательного природного воздей­ствия. В то же время гараж не является насущно необходимым, поэтому не­соответствие гаража предъявляемым требованиям лишает смысла его по­купку или аренду;

• по оценкам западных специалистов, стоимость гаража должна составлять около 30-50% от стоимости автомобиля. У нас это соотношение справедли­во с точностью до наоборот;

• явно ограничено предложение хорошо расположенных «новых» объектов, особенно вблизи жилых домов. Окружающая застройка далеко не всегда позволяет построить гараж.

2.4. Характеристика коммерческих объектов недвижимости, создающих условия для получения прибыли

Объекты недвижимости, способствующие извлечению прибыли, — это складские и логистические комплексы, объекты промышленного назначения, индустриальные парки и др.

В последние годы в стране наблюдается подъем промышленного производства и развитие торговли, что способствует росту спроса на производственно-склад­скую недвижимость. Например, в Санкт-Петербурге наблюдается превышение темпов роста активности спроса на производственно-складскую недвижимость над темпами роста активности предложения. Если в сегменте аренды производ­ственно-складской недвижимости данное соотношение составляет 115% к 110%, то в секторе купли-продажи превышение темпов активности спроса над темпами активности предложения еще выше — 126% к 107%. В результате количество ре­альных сделок в секторе аренды производственно-складских помещений вырос­ло на 11%, в секторе купли-продажи — на 14%.

1. Складские и логистические комплексы являются неотъемлемой частью инфраструктуры переработки грузов. Без складов не обходится ни одна коммерческая организация. Склады — это здания, сооружения и разнообразные устройства, предназначенные для приемки, размещения и хранения товаров, подготовки их к потреблению и отпуску потребителю. Склады с большой площадью хранения (от 5 тыс. м²) называются терминалами. Склады должны отвечать требованиям безопасности, санитарии, температурного режима, а для облегчения доставки грузов до склада желательно наличие железнодорожных путей.

Наибольшим спросом пользуются склады размером около 1 тыс. м², растет по­требность в помещениях по 3-5 тыс. м². Под складские помещения переоборуду­ются подвалы жилых домов и бывшие заводские цеха. Однако даже переоборудованные производственные помещения (как правило, они по площади больше подвальных) не приспособлены для обслуживания нужд крупных клиентов, по­скольку имеют неудачную планировку, неудобные проезды, кроме того, отсут­ствуют железнодорожные подъезды, что иногда особо необходимо. В результате, крупные операторы, имеющие достаточно средств, вынуждены строить складские помещения под потребности собственного бизнеса (build-to-suit). Более мелкие участки рынка вынуждены довольствоваться имеющимися и зачастую низкока­чественными предложениями от Комитета по управлению городским имуществом (КУГИ).¹ Это могут быть подвальные или полуподвальные помещения в малопрестижных районах. Их предложение может удовлетворить только мелких пред­принимателей, доля которых в общем объеме рынка незначительна.

Требования арендаторов, предъявляемые к складским помещениям, постоян­но растут, однако возможности арендодателей им не отвечают. Большинство предлагаемых складских помещений (о чем уже было сказано выше) являются перепрофилированными производственными площадками, предлагаемыми заводами и фабриками, которые являются собственниками простаивающих цехов и свободных складов. В основном эти помещения не подходят под цели специа­лизированных складов. В них отсутствуют погрузочное оборудование, холодиль­ные помещения, не соблюдаются необходимые меры безопасности, требования санитарии и условия температурного режима хранения продуктов и медпрепара-тов. Клиенты все чаще предпочитают арендовать современные складские поме­щения при полном наличии дополнительных услуг (погрузочно-разгрузочные услуги, учет и контроль, растаможивание, логистические услуги и т. д.). Выдвига­ются и технические требования к складам: здание склада должно быть прямоу­гольным, на каждые 500 м² должны приходиться одни ворота, потолки должны быть высотой не ниже 7 м, полы — с антипылевым покрытием, а также должна действовать система принудительной вентиляции и пожаротушения.

¹ Общее количество отдельно стоящих складских зданий в Санкт-Петербурге составля­ет 3308, их общая площадь — 4 281 200 м². На долю встроенных складских помещений (в жилом фонде) приходится порядка 681 700 м².

Основные требования арендаторов к складским помещениям:

• наличие погрузочно-разгрузочных механизмов;

• наличие отопления;

• близость к транспортным магистралям, удобство подъезда;

• высота потолков — 7-9 м (обеспечение возможности складирования грузов по высоте в несколько ярусов, при этом возможность достаточного отопления);

• складские помещения должны отвечать требованиям безопасности, санита­рии, температурным режимам;

• наличие железнодорожных путей для облегчения доставки грузов до склада.¹

Основной объем предлагаемых на рынке складских помещений не удовлетво­ряет требованиям потенциальных покупателей и арендаторов. Они отвечают за­просам средних и небольших компаний, не имеющих финансовых возможностей для строительства. Спрос в основном удовлетворяется за счет перепрофилирова­ния старых производственных помещений, строительства новых логистических центров и аренды от КУГИ небольших складских площадей.

Старые заводские помещения сегодня являются основным источником попол­нения рынка складских помещений. Компания-собственник может продавать или сдавать в аренду незадействованные площади. Как правило, это «голые» ан­гары или бывшие производственные комплексы, требующие в обязательном по­рядке инвестиционных вложений. На их долю приходится больше половины всех выходящих на рынке складов.²

Одним из примеров перепрофилирования производственных помещений в склад­ские является терминал на базе бывшей ткацкой фабрики «Искра». Имущество предприятия было продано за долги. Новый собственник здания после реконст­рукции сдает его в аренду. Как правило, свободных площадей здесь нет. Отсут­ствие рынка оборудованных складских помещений заставляет крупные торго­вые сети самостоятельно возводить складские комплексы. Так, компания «Лента cash & carry» построила складские комплексы с железнодорожной веткой.

Все чаще арендаторы предпочитают сочетание в имущественных комплексах складских и производственных помещений с офисными.

В последние несколько лет существенно вырос спрос на земельные участки иод строительство логистических терминалов. Требования, предъявляемые инвесто­рами, следующие:

• площадь территории от 5-7 га;

¹ Подробнее см. http://skladno.ru.

² Проекты по перепрофилированию активно реализует «Менеджмент компании ПСБ>>
(МК Г1СБ) — дочерняя структура Промышленно-строительного банка. Это направление
компания стала развивать в 2002 г., когда банк приобрел в собственность комплекс НИИ
«Феррит-Домен» (под склады в нем отведено 8000 м²) и два корпуса завода «Водтранс-
прибор» (18 200 м²). Сейчас МК ПСБ осваивает две более крупные площадки (на каждой
сосредоточено до 30 000 м² строений) — территории бывшего Завода художественного стек­
ла и завода «Красная Заря». Уровень доходности подобных проектов составляет 20% го­
довых.

месторасположение — на окраинах города, рядом со стратегическими транс­портными магистралями;

• близость железнодорожной ветки;

• горизонтальный ландшафт.

Строительство логистических центров как вид бизнеса только начинает за­рождаться в стране. Крупные управляющие компании выкупают или берут в до­верительное управление целые промзоны, инвестируют в проекты развития и вы­водят эти территории на рынок. Строительство новых складских терминалов ведут, как правило, крупные компании для собственного пользования. Чаще все­го это крупные западные холдинги. Постепенно данная тенденция охватывает средние компании. В качестве примера можно привести компанию «Лаверна» (оптово-розничный продавец строительных и отделочных материалов). 80% кли­ентов торгового дома — мелкорозничные магазины, которые берут небольшие партии товара и требуют его быстрой доставки. Эту проблему решает единый складской комплекс с отлаженной работой персонала и собственным транспор­том. Вся процедура получения товара занимает 2 часа.

Собственный офисно-логистический терминал сооружает компания «Агроторг», владеющая сетью магазинов «Пятерочка». Сумма инвестиций — более 160 млн руб. Терминал предназначен для обслуживания магазинов Петербурга и Москвы. Че­рез этот склад в перспективе будет проходить 85% продукции, реализуемой в сети.

Офисно-лигистический центр расположится на бывшей площадке «Завода турбинных лопаток». Общая площадь терминала — примерно 27 тыс. м².

Осуществляя реконструкцию промышленных предприятий, часть производ­ственных зданий перепрофилируется в складские корпуса с элементами логисти­ки. Например, комплекс из двух производственных корпусов «ОАО "Северный текстиль"» (г. Санкт-Петербург) реконструируется в логистический комплекс. Главный будет приспособлен под торгово-выставочный комплекс со складскими помещениями (в том числе складами-холодильниками), зоной сопутствующего обслуживания посетителей и офисами. Вдоль всего здания раскинется так назы­ваемое коммуникационное пространство — система холлов с лестницами, эскала­торами и лифтами, ведущими с первого на верхние этажи. На первом этаже быв­шего вспомогательного корпуса разместятся таможенные склады. Второй этаж будет использоваться для таможенного оформления автотранспорта физически­ми лицами. Общая площадь помещений в двух реконструируемых корпусах со­ставит 66 тыс. м². Между главным и вспомогательным корпусами разместятся стоянки для грузового автотранспорта. Отведено место и под открытые гостевые паркинги на 450 автомобилей. Работы по перепрофилированию бывших произ­водственных корпусов должны завершиться в течение полутора лет.

Логистические терминалы — это перевалочные базы для переформирования круп­ных партий грузов, доработки грузов до товарной кондиции (сборки, фасовки, розлив в мелкую тару и т. п.). Терминалы нужны и крупным универмагам, распо­ложенным в центре города, как периферийные бондовые склады с продажей то­варов по образцам и мелким оптом. Терминалы могут использоваться в качестве складов для хранения и продажи крупных партий товаров, растаможивания в момент продажи. Развитие международного транспортного комплекса в России потребует размещения въездных грузовых таможенных терминалов и сервисных комплексов, логистических таможенно-транспортных комплексов (ЛТТК) вблизи транспортных коридоров и крупных городов.¹ ЛТТК выполняет следующие услуги:

• хранение грузов в режиме таможенного склада и СВХ;

• таможенная очистка грузов (собственная брокерская служба);

• обеспечение температурного режима хранения, пожарной безопасности и охраны грузов;

• доставка грузов мелкими партиями автотранспортом в пределах города;

• обработка грузов (сортировка, упаковка, маркировка, распаковка и т. п.);

• система оперативного учета;

• экспедирование железной дорогой и автотранспортом;

• предоставление современного погрузочно-разгрузочного оборудования.

В промзоне «Горелово» Ломоносовского района Ленинградской области нача­лось строительство крупного логистического комплекса. Первая очередь будет готова уже в начале 2008 г. Реализацией проекта занимаются компания «ЮИТ Лентек» (застройщик, проектировщик и генподрядчик) и финский инвестор -фонд EPI Russia (Evli Property Investments). Комплекс расположится в зоне КАЛ, на участке площадью 112 га (из них 96,5 га находятся в частной собственности застройщика, остальные арендованы на 49 лет). Первая очередь — порядка 80 тыс. м² складских помещений класса А. Консультантом проекта по вопросам логистики выступает компания Colliers International (С.-Петербург). Управлять комплексом будет профессиональная европейская компания. По плану здесь разместятся два пищевых перерабатывающих предприятия, еще несколько производств, офисный центр с рестораном, административно-бытовой комплекс и пр. Общий объем ин­вестиций в проект составляет примерно 420 млн. евро. Фонд EPI Russia был со­здан летом 2006 г. специально для инвестирования в российскую коммерческую недвижимость. Его портфель составляет 300-400 млн. евро. В Петербурге EPI Russia реализует с «ЮИТ Лентек» еще один совместный проект — бизнес-центр высокого класса на Приморском проспекте, 52, общей площадью около 10 тыс. м².

В России отсутствует общепринятая классификация складской недвижимо­сти, однако на рынке наблюдается существенная разница в качественных показа­телях и технической оснащенности складов, поэтому целесообразно привести примерную классификацию складов, отражающую качественные отличия. При­веденная ниже классификация разработана на основе московской и петербург­ской классификаций складской недвижимости. Класс А