Лекция 2. Характеристики и классификации объектов недвижимости 2 страница

2.1. Система классификаций объектов недвижимости

Определение объектов недвижимости предполагает выделение в их структуре двух элементов (рис. 2.1):

1.Естественные (природные) объекты — земельный участок, лес и многолет­ние насаждения, обособленные водные объекты и участки недр. Их еще называют «недвижимостью по природе».

2.Искусственные объекты (постройки).

а) Жилая недвижимость — индивидуальный дом, многоквартирный дом, квар­тира, комната, вторичное жилье, загородное жилье (дача).

Многоквартирный дом — малоэтажный дом (до 3 этажей), многоэтажный дом (от 4 до 9 этажей), дом повышенной этажности (от 10 до 20 этажей), высотный дом (свыше 20 этажей).¹

Объектами жилой недвижимости могут также быть секция (подъезд), этаж в подъезде, жилые помещения.

Жилым помещением признается изолированное помещение, пригодное для постоянного проживания граждан и являющееся объектом недвижимости. Поря­док признания помещения жилым помещением и требования, которым должно отвечать жилое помещение, устанавливаются Правительством Российской Фе­дерации в соответствии с настоящим Кодексом, другими федеральными законами.

Виды жилых помещений:

1) жилой дом, часть жилого дома;

' Приведенная классификация применяется в России. В мировой практике классифи­кация зданий по этажности другая (например, высотный дом — этажность свыше 50).

2)квартира, часть квартиры;

3) комната.

Жилым домом признается индивидуально-определенное здание, которое состо­ит из комнат, а также помещений вспомогательного использования, предназна­ченных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в таком здании.

Квартирой признается структурно обособленное помещение в многоквартир­ном доме, обеспечивающее возможность прямого доступа к помещениям общего пользования в таком доме и состоящее из одной или нескольких комнат, а также помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетво­рения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в таком обособленном помещении.

Комнатой признается часть жилого дома или квартиры, предназначенная для использования в качестве места непосредственного проживания граждан в жи­лом доме или квартире.

Любой многоквартирный дом как объект недвижимости представляет собой единую и целостную конструкцию. Однако с позиции использования для прожи­вания данная конструкция является неоднородной.

В многоквартирном доме объекты недвижимости условно можно разделить на жилые помещения, нежилые помещения и помещения, входящие в состав общего имущества.

Под помещением понимается единица объекта недвижимости, выделенная в на­туре и предназначенная для самостоятельного использования, для жилых или иных целей.

Все помещения в многоквартирном доме разделяются по функциональному назначению на жилые и нежилые помещения. Так, жилые помещения предназна­чены только для проживания граждан. Нежилые помещения имеют другое функ­циональное назначение и не предназначены для проживания.

В состав дома входит имущество, которое может быть обособлено, т. е. которым можно владеть, пользоваться и распоряжаться единолично (исключительно) без ущерба прав и интересов других собственников аналогичного имущества. Таким имуществом в доме являются изолированные помещения, предназначенные для жилья, или квартиры (комплексы жилых и нежилых помещений). Под помещени­ем понимается единица комплекса недвижимого имущества, выделенная в натуре, предназначенная для самостоятельного использования для жилых и иных целей.

Общее имущество — части многоквартирного дома предназначенные для со­вместного использования и доступа к помещениям, а также обслуживания, и тес­но связанные с ним назначением. Это:

• крыши;

• чердачные помещения;

• технические подвалы;

• коридоры;

• мусороуборочные камеры;

• внеквартирное инженерное оборудование: лифты, мусоропроводы, водоот-водящие устройства, системы водоснабжения (включая горячее), тепло­снабжения, электроснабжения, канализации, вентиляции;

• оборудование общего использования: сантехническое, светильники, инже­нерные соединения, выключатели;

• внутриквартирное оборудование, работа или состояние которого оказывают влияние на работу или состояние всего инженерного оборудования дома: ра­диаторы отопления, стояки канализации, иное оборудование;

• придомовые территории и элементы внешнего благоустройства.

Функциональное назначение помещений определяется проектной документа­цией СниП (строительные нормы и правила), документами БТИ (Бюро техни­ческой документации) и действующим законодательством.

Таким образом, квартиры, принадлежащие на правах собственности, представ­ляют собой внутриквартирные перегородки (стены), межкомнатные двери, слой отделки на стенах и перекрытиях (слой штукатурки, краски, обоев), а также ин­женерно-технические системы, которые могут быть отделены от общих без ущерба для интересов и прав собственников других помещений. С позиции стоимости строительства это имущество составляет примерно 10-15% от стоимости строи­тельства дома.

Общее имущество, без которого не может существовать или использоваться по назначению обособленное (личное) имущество — квартира (помещение), состав­ляет примерно 85-90% от стоимости строительства дома. Это имущество обладает свойствами неделимости. Это означает, что любой владелец помещения — «жилья» должен владеть одновременно правом (едино) личной собственности на «жилье» и правом долевой собственности на общее имущество.

Сохранение за собственниками помещений в любом здании и сооружении пра­ва собственности на общее, неделимое в натуре имущество, является фактором объединения собственников жилья в единый социальный организм по содержа­нию и эксплуатации общего имущества.

К общему имуществу относятся: все инженерно-технические и прочие систе­мы, без доступа и пользования которыми невозможно эксплуатировать обособ­ленные виды недвижимого имущества (помещения), а также земельный участок, на котором расположен данный дом, с элементами озеленения и благоустройства и иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства дома объекты, расположенные на указанном земельном участке. Границы и раз­мер земельного участка определяется в соответствии с земельным и градострои­тельным законодательством.

В отличие от площадей, принадлежащих индивидуальным владельцам, кото­рые могут свою собственность выделить и продать, заложить, сдать в аренду, т. е. распорядиться ею по своему усмотрению, недвижимость в совместной собствен­ности является «неделимой»: ее нельзя продать, заложить или управлять ею без согласия совладельцев. Такая совместная собственность не может быть разделена по требованию отдельного владельца. Доля собственника недвижимости, находя­щейся в совместном владении, неотделима от принадлежащей ему индивидуаль­ной собственности в многоквартирном доме и не может быть передана другому лицу без одновременной передачи последней. По сути, это означает, что соответ­ствующая доля в праве собственности на указанное общее имущество всегда сле­дует судьбе права собственности на жилье. Таким образом, право собственности на жилье совместно с правом собственности на долю в общем имуществе много­квартирного дома характеризует правовой статус «жилища».

В концепции многоквартирного дома определяются не только формы собствен­ности, но и права собственников (условия и ограничения для них). В сущности, в многоквартирном доме ограничивается право пользования и владения общим имуществом. Собственник помещения не вправе выделять в натуре свою долю в праве общей собственности и не может совершать какие-либо действия, влеку­щие за собой передачу этой доли отдельно от права собственности на указанное помещение.

Потребность в такого рода ограничениях очевидна. Недвижимость, находяща­яся в многоквартирном доме, становится источником возникновения определен­ной взаимозависимости ее совладельцев в вопросах эксплуатации собственности. Это, в частности, относится к общему имуществу, местам общего пользования и инженерно-техническому оборудованию. Например, если собственность нахо­дится в совместном владении, решение о том, вносить ли и когда свою долю средств для проведения необходимых ремонтных работ и эксплуатации здания, не могут приниматься собственниками только по их усмотрению.

б) Коммерческая недвижимость — офисы, рестораны, магазины, гостиницы, гаражи для аренды, склады, здания и сооружения, предприятия как имуще­
ственный комплекс;

в) Общественные (специальные) здания и сооружения:¹

♦ лечебно-оздоровительные (больницы, поликлиники, дома престарелых и дома ребенка, санатории, спортивные комплексы и т. д.):

♦ учебно-воспитательные (детские сады и ясли, школы, училища, технику­мы, институты, дома детского творчества и т. д.);

♦ культурно-просветительские (музеи, выставочные комплексы, парки куль­туры и отдыха, дома культуры и театры, цирки, планетарии, зоопарки, бо­танические сады и т. д.);

♦ специальные здания и сооружения — административные (милиция, суд, прокуратура, органы власти), памятники, мемориальные сооружения, вок­залы, порты и т. д.

г) Инженерные сооружения — мелиоративные сооружения и дренаж и т. д.
Каждую из этих групп можно разбить на подгруппы на основе дезагрегации на

базе различных типологических критериев.

Искусственные объекты называются недвижимостью по закону, однако дан­ная категория объектов опирается на недвижимость по природе.

Искусственные объекты могут быть полностью построены и готовы к эксплуа­тации, могут требовать реконструкции или капитального ремонта, а также отно­ситься к незаконченным объектам строительства («незавершенка»). К «незавер­шенке» относятся объекты, по которым в установленном порядке не оформлены документы о приемке в эксплуатацию. Объекты незавершенного строительства можно разделить на две группы: объекты, на которых ведутся работы, и объек­ты, на которых работы прекращены. В соответствии с действующим порядком различают: консервацию и полное прекращение строительства. Решение о пре­кращении строительства принимает застройщик. В решении указываются при­чины консервации или полного прекращения строительства.

¹ Существует более 3 тыс. типов и видов общественных зданий и сооружений.

В случае консервации определяются срок, на который консервируется (вре­менно прекращается) строительство, условия консервации, наименование орга­низации, на которую возлагаются подготовка стройки к консервации, ответствен­ность за сохранность построенных объектов.

Если же строительство прекращено полностью, то определяется порядок лик­видации и использования уже построенных объектов или их частей, смонтиро­ванных конструкций и оборудования, а также реализации завезенных на стройку материальных ценностей.

Классификация искусственных объектов по готовности к эксплуатации при­ведена на рис. 2.2.

Объекты незавершенного строительства становятся объектами недвижимости¹ только при фактической остановке стройки, независимо от того, расторгнут дого­вор строительного подряда или нет. Право собственности на него подлежит реги­страции.²

Рис. 2.2. Классификация искусственных объектов по готовности к эксплуатации

¹ Статья 130 ГК РФ.

² Статья 25 Закон РФ «О государственной регистрации прав на недвижимое имуще­
ство и сделок с ним».

Гражданское законодательство не устанавливает каких-либо ограничений в от­ношении приобретения и перехода прав на незавершенку, но сделки с такими объектами можно осуществлять только после госрегистрации нрава собственно­сти на объект.

2.2. Классификации жилых объектов недвижимости

Рассмотрим классификации жилых объектов недвижимости по следующим осно­ваниям:

1. Маркетинговый подход в зависимости от предпочтений целевых групп по­требителей жилья и уровня их платежеспособности.

Жилье высокой степени комфортности (элитное). Каждой эпохе и стране при­суще свое видение элитности жилья. Например, несколько десятилетий назад в СССР элитными считались «сталинские» высотки, «цэковские» дома. Полу­чить в них жилплощадь могли только высокопоставленные партийные деятели, правительственные чиновники, видные ученые, народные артисты, т. е. предста­вители элиты советского общества.

В настоящее время уровень элитности жилья в различных городах разный.¹ Однако существуют общие требования к жилью данного типа. По многовековому опыту британских риелторов, основных критериев элитности всего три: во-пер­вых — место, во-вторых — место, в-третьих — место (имеется в виду место распо­ложения объекта недвижимости).²

Отечественные специалисты рынка недвижимости выделили восемь критериев элитности. Отсутствие хотя бы одного из них существенно снижает шансы дома называться элитным:

• место — светлое, чистое, с хорошей энергетикой. Придомовая территория обязательно с зелеными насаждениями, местом для отдыха и детской пло­щадкой, относительно открытая, но огороженная и охраняемая. Близость го­родского сквера и т. д. Хороший вид из окон: на воду и/или зеленые насаж­дения. Близость к центру;

• дом должен быть построен из надежных экологичных материалов с приме­нением современных технологий, иметь интересное архитектурное решение, небольшое количество квартир (от 5 до 30). Часто элитность дома определя­ется именем архитектора;

• клубность. Важно не только, где вы живете, но и то, кто живет рядом с вами: их социальный, культурный, финансовый уровень. В элитном доме, как пра­вило, живут представители наиболее высокодоходной группы жителей го­рода (не представители «среднего класса»). Социокультурной единицей элитного жилья является именно дом с жильцами (в перспективе — квар­тал). Число квартир на площадке должно быть не более двух;

' Например, в Санкт-Петербурге он гораздо ниже, чем в Москве, не говоря уже о соот­ветствии европейскому стандарту.

² В Москве элитное расположение обычно укладывается в понятие Золотая линия, в Санкт-Петербурге территория элитного проживания постоянно разрастается: раньше это был только исторический центр — «Золотой треугольник», позднее — «Петроградка».

инженерные сети, обеспечивающие комплексное решение энерго- и тепло­снабжения, водоснабжения и водоотведения, вентиляции и кондициониро­вания; электрический ввод должен быть двойным. Отопление предполагает возможность выбора одной из трех систем: воздушное, радиаторное, выделяе­мое через пол или их комбинированное использование. Системы: спутнико­вое телевидение, оптоволоконная система связи, выделенные интернет-линии, современная система охранной и пожарной сигнализации, расширенная сеть внутренних коммуникаций. Современные электронные системы доступа, видеонаблюдение, компьютерная диспетчеризация. Бесшумные лифты ве­дущих производителей (KONE, Otis, Tissen). Наличие этих систем должно закладываться на стадии проектирования с возможностью их развития и до­полнения. Инженерные системы должны быть выполнены из экологически чистых материалов, иметь большой эксплуатационный срок;

• инфраструктура дома должна включать: подземный паркинг, из которого можно попасть в квартиру или на этаж; внутренний дворик или придомовую зеленую зону, магазины, прачечные; службы консьержей, уборки квартир, быта; бассейны, сауны, спортивные центры, салоны красоты, детскую иг­ровую комнату, причем все это должно быть закрыто для «внешнего мира» и вписано в структуру объекта недвижимости, чтобы жильцы могли полу­чить услуги, не выходя за пределы своего дома;

• элитное позицирование дома. Настоящий элитный дом — это бренд с прису­щими ему свойствами: название, легенда, уникальность, отличие от анало­гов и т. д. Когда жилец такого дома призносит его название, то ему уже не нужно говорить адрес — все и так поймут, о чем идет речь;¹

• управление недвижимостью. Престиж складывается не только из вышепе­речисленных критериев, но и из уровня управляющей компании, которая должна обеспечивать повседневный комфорт на таком уровне, чтобы жиль­цы постоянно ощущали свою избранность;

• цена в регионах различна, например в Санкт-Петербурге «вилка» спроса на элитные квартиры находится в пределах $150-600 тыс. за квартиру.

Местоположение — основной критерий элитности — является и основным фактором ценообразования. Цена одинаковых домов в разных районах города будет различной (получить «пятна» застройки в историческом центре очень труд­но, поэтому стоимость квартиры там всегда будет выше, чем в других районах). На цену влияют также проект и развитость инфраструктуры, которые могут ча­стично компенсировать недостатки месторасположения.

Для индивидуальных загородных жилых домов, входящих в состав элитных, характерны такие потребительские требования, как транспортная доступность, характеризуемая временем доставки до города (ближайшей станции метро) сред­ствами общественного транспорта в пределах 1 часа.

' Например, «Жемчужина Петербурга», «Янтарный берег», «Золотая долина», «Изум­рудный остров», «Глория парк», «Северное сияние», «Бельведер», «Консул», «Золотая гавань», «Морской каскад», «Монблан» и др.

Жилье повышенной комфортности ориентируется на запросы и доходы граж­дан, которых принято называть «средним классом». Потребительский спрос на жилье этого типа предполагает:

• возможность размещения в различных (не только наиболее престижных) районах города, кроме мест массового строительства дешевого панельного жилья;

• хороший вид из окон;

• индивидуальную планировку (перегородки ставятся по желанию владельца);

• минимальный размер квартир 50-60 м², а максимальный определяется за­казчиком;

• деление на жилую и нежилую (гостевую) зоны;

• наличие нескольких санузлов;

• высокую степень звуко- и теплоизоляции;

• эффективную приточно-вытяжную вентиляцию, кондиционеры, телеком­муникационные сети, скоростной лифт, регулируемое отопление и пр.;

• наличие двух и более изолированных комнат, по конфигурации приближен­ных к квадрату, и большой кухни (площадью не менее 15 м²);

• круглосуточную охрану. Концепция охраны должна разрабатываться для каждого конкретного дома. В комплекс охранных устройств входят видеока­меры, домофоны, видеофоны, управляемые с пульта ворота и множество других систем — все, что позволяет жильцам чувствовать себя дома в пол­ной безопасности;

• деревянные или пластиковые окна со стеклопакетами известного своим ка­чеством производителя;

• надежные металлические двери;

• конструкцию пола с бетонной стяжкой и системой подогрева либо с утеплителем;

• инженерные коммуникации из металлопластика;

• парковку для машин;

• высоту потолка 2,8-3,2 м;

• ориентацию окон дома на более чем одну сторону света;

• обязательное наличие учета «розы ветров» в проекте дома;

• высоту дома до 9 этажей;

• низкую плотность окружающей застройки.

Малоэтажные дома, расположенные в пригородной зоне, должны отличаться высокой прочностью, долговечностью и низкой теплопроводностью стен, а также наличием инженерных сетей.

В последнее время в России все больший интерес как у потребителей, так и у профессиональных участников рынка недвижимости, вызывает концепция ин­теллектуального здания, которая зародилась в США в начале 1980-х гг. Интел­лектуальное здание представляет собой комплекс, в котором при помощи спе­циальных технических средств созданы идеальные условия для проживания, обеспечивается необходимый уровень защиты от стихийных бедствий и несанкционированного доступа, максимально рациональным образом расходуются энер­гетические и коммунальные ресурсы. Управление интеллектуальным зданием ' осуществляется с помощью интегрированных в единое информационное про­странство систем, позволяющих максимально повысить эффективность функцио­нирования служб при одновременном снижении эксплуатационных расходов в жилых зданиях. При этом обеспечивается циркуляция всего потока информа­ции по зданию при помощи единой кабельной архитектуры.

Централизованное управление интеллектуальным зданием не отменяет суще­ствования различных эксплуатационных служб — оно позволяет снять с них часть нагрузки, а также оптимальным образом координировать их деятельность с по­мощью ресурсных, информационных и сигнальных связей. Пример сигнальной связи наглядно прослеживается во взаимодействии квартирной и домовой систем безопасности. Так, аварийные сигналы с квартирных датчиков системы контроля доступа и противопожарной безопасности поступят не только на центральный диспетчерский пульт, но и на установленный в квартире монитор, если хозяин дома. Если хозяин находится вне квартиры, сигналы поступят на его мобильный или рабочий телефон.

Схема построения интеллектуального современного жилого дома включает: управление освещением, микроклиматом (по заданным параметрам температуры и влажности воздуха система устанавливает локальные режимы работы устройств отопления, кондиционирования и вентиляции); систему безопасности (видео­наблюдение, охранно-пожарную сигнализацию, контроль доступа, контроль про­течки воды); управление автоматикой и бытовой техникой (рольставни, шторы, жалюзи и перегородки, двери и т. д.); управление аудио- видеоаппаратурой и мно­гозонным распределением звуковых и видеосигналов; управление лифтами; си­стемы телефонизации и доступ к сети Интернет; системы пожаротушения и дымо-удаления; видеодомофон; контроль качества воды; прием эфирного и цифрового спутникового телевидения; резервное электро- и водоснабжение; фасадное осве­щение и т. д.

Типовое жилье. Этот класс жилья еще называют жильем эконом-класса, для него характерно:

• размещение в любом районе города;

• соответствие архитектурно-планировочных параметров современным строи­тельным нормам и правилам;

• по конструктивно-технологическим параметрам это панельные и кирпично-монолитные дома.

В Санкт-Петербурге на первичном рынке недвижимости панельные дома зани­мают 8,4%, кирпичные и кирпично-монолитные — 79,2%.

С середины 1990-х гг. быстрыми темпами развивается монолитное домостро­ение, которому, по мнению специалистов, принадлежит будущее, ибо стоимость строительства монолитных домов сопоставима со стоимостью панельных (во многих странах мира даже ниже). Скорость строительства монолитного дома уже не уступает панельному (возможно возведение одного этажа в день). Срок служ­бы монолитного дома составляет порядка 100 лет, а его конструктивные особен­ности дают возможность выдержать землетрясение силой до 8 баллов. Нормативная нагрузка на межэтажные перекрытия в монолитном доме (600 кг на 1 м²) в 3 раза выше, чем в панельном доме, и звукоизоляция тоже выше.

Конструктивная жесткость и прочность (как следствие — равномерная осадка всего дома) позволяют выполнять качественные отделочные работы практически сразу же после возведения дома (в панельном доме это возможно лишь спустя год после завершения строительства). Монолитные дома легче реконструировать для продления их жизненного цикла.

Для малоэтажной пригородной застройки существенны не только технические характеристики, но и обеспеченность основными объектами социально-бытового назначения.

Жилье низких потребительских качеств (низший эконом-класс). Требования к жилью этого типа весьма невысоки, ибо оно предназначено для населения с низ­кой платежеспособностью:

• размещено в непрестижных районах;

• удалено от основных транспортных коммуникаций;

• принадлежит к зданиям «старого» фонда, не подвергавшимся капитальным и ремонтно-строительным работам, и домам первого поколения индустри­ального домостроения;

• квартиры размещены в первых этажах домов других типов;

• заниженные архитектурно-планировочные характеристики и т. д.

2. На основании градостроительных ориентиров выделяют: