Основные экономические принципы оценивания недвижимой собственности

Параметры оценивания недвижимости:

1. Юридический аспект

2. Технический: престижность района, инфраструктура

3. Субъективный: кому что нравится

Оценочные принципы:

1. Принцип, основанный на представлениях пользователя:

принцип полезности

принцип замещения. Принцип замещения лежит в основе 3 подходов: доходный, затратный, сравнительный.

12

Затратный подход: покупатель не заплатит за объект собственности больше той суммы, которую может затратить с учетом фактора времени на покупку земельного участка и строительства на нем здания с аналогичными параметрами и такой же полезностью.

Информация для применения затратного подхода: уровень зп, величина накладных расходов, затраты на оборудование, норма прибыли строителей в данном регионе и рыночные цены на строительный материал. Накопленный износ - физический износ (снижение работоспособности объекта в результате естественного физического старения и влияния внешних неблагоприятных факторов, штукатурка отлетела) + функциональный износ (из-за несоответствия современным требованиям, предъявляемым к подобным объектам) + внешний/ моральный износ (в результате изменения внешних экономических факторов, мы не можем повлиять на это).

Преимущества: Данный подход является единственно возможным в следующих случаях: общегосударственный и специальный объект, анализ нового строительства и улучшения, на малоактивных рынках (нет возможности сравнить, а цену надо дать на основании расчетов), оценка для целей страхования и налогообложения (но не всегда).

Недостатки: трудоемкий процесс, требует длительного времени. проблематичность расчета стоимости воспроизводства старых строений. попытки достижения более точного результата оценки сопровождаются быстрым ростом затрат труда. затраты не всегда эквиваленты рыночной стоимости. несоответствие затрат на покупку оцениваемого объекта затратам на новое строительство, т.к. при оценке старого здания происходит вычитание износа из стоимости, а в новом здании износа нет. Проблематичность оценки земельных участков. Необходимо сделать оценку земельного участка, который не продается.

13.

Сравнительный подход. Не заплатим больше, чем наименьшая цена при одинаково затрачиваемом времени на строительство/поиск объекта при наличии точно фиксированной информации об альтернативном объекте.

Условия применения сравнительного объекта: объект не должен быть уникальным; необходима исчерпывающая информация, включающая условия сделки; факторы, которые влияют на стоимость аналогов, должны быть сопоставимы. Объект-аналог должен быть похож по основным экономическим, материально-техническим и друг параметрам. Сходные условия сделки.

Преимущества: отражается мнение типичных продавцов и покупателей; в ценах отражаются изменения (будущие) финансовых условий и инфляция; дает надежные результаты; вносятся корректировки на отличия;

Недостатки: зависимость от активности рынка; зависимость от стабильности рынка; сложность сбора информации о реальных ценах продаж; проблематичность сбора информации о специфических условиях сделки; сложность согласования данных о существенно различающихся продажах.

Доходный подход: стоимость на оцениваемый объект будет устанавливаться на основании того, сколько аналог будет приносить дохода при приемлемых условиях риска.

Капитализация (накопление) - взаимосвязь будущего дохода и текущей стоимости недвижимости. V=I/R. V - стоимость недвижимости, I - приносимый чистый операционный доход, R - ставка/коэффициент капитализации (норма прибыли) (норма дохода, отражающая взаимосвязь между доходом и стоимостью объекта недвижимости).

Дисконтирование (снижение) - пересчет будущего дохода на текущую стоимость (норма сложного процента).

19.