Оценка земель сельскохозяйственного назначения. Оценка рыночной стоимости сельскохозяйственных угодий методом капитализации земельной ренты

Оценка земельных участков сельскохозяйственного назначения производится исходя из их разрешенного, не истощительного и наиболее эффективного использования.

Среди земельных участков с/х назначения выделяют:

- сельскохозяйственные угодья (пашня, сенокосы, пастбища, залежь и многолетние насаждения). Сельскохозяйственные угодья оцениваются методом капитализации земельной ренты и методом сравнения продаж.

- земли, занятые зданиями и строениями, используемыми для производства, хранения и первичной переработки сельскохозяйственной продукции;

- земли, занятые внутрихозяйственными дорогами, коммуникациями, защитными полосами древесно-кустарниковой растительности. Они не подлежат самостоятельной оценке, а их площадь учитывается при оценке сельскохозяйственных угодий.

При оценке с/х угодий использование метода сравнения продаж очень ограничено в связи с отсутствием информации о сделках с аналогичными участками и сложностью применения корректировок (по таким параметрам как плодородие, удаленность от рынков сбыта, типу почв, наличию мелиорации и т.д.). По этой причине для оценки с/х угодий используется метод капитализации земельной ренты, который реализуется в следующей последовательности:

1. Расчет земельной ренты как разности между валовым доходом от выращивания наиболее распространенных культур и затратами на их производство (Земельная рента = Валовой доход - Затраты). Валовой доход определяется на основании данных об урожайности за последние годы при среднем уровне интенсивности земледелия (Валовой доход = Цена продажи х Нормативная урожайность). В качестве цен продажи готовой продукции желательно использовать данные цен ближайших товарных рынков. Затраты на производство рассчитываются исходя из себестоимости, к ним добавляется прибыль предпринимателя и амортизационные отчисления.

2. Расчет коэффициента капитализации. Коэффициент капитализации рассчитывается методом кумулятивного построения и включает следующие элементы:

- безрисковая ставка дохода, в качестве которой обычно используются ставка доходности по депозитам банков высшей категории надежности или ставка доходности к погашению по государственным ценным бумагам;

- премия за риск инвестиций в сельскохозяйственные земли;

- премия за низкую ликвидность, которая учитывает риск, связанный со сложностями при продаже участка из-за недостаточной развитости земельного рынка.

3. Расчет стоимости с/х угодий методом капитализации земельной ренты по формуле: РС = ЧОД (земельная рента) / R (коэффициент капитализации)