Оценка земельного участка на основе доходного подхода. Метод остатка

Метод остатка применяется для оценки застроенных и незастроенных земельных участков.

Условием применения метода является возможность застройки оцениваемого земельного участка улучшениями, приносящими доход.

Метод предполагает следующую последовательность действий:

- расчет стоимости воспроизводства или замещения улучшений;

- расчет чистого операционного дохода от единого объекта недвижимости за определенный период времени на основе рыночных ставок арендной платы;

- расчет чистого операционного дохода, приходящегося на улучшения, путем умножения стоимости воспроизводства или замещения улучшений на соответствующий коэффициент капитализации доходов от улучшений;

- расчет величины земельной ренты как разности чистого операционного дохода от единого объекта недвижимости и чистого операционного дохода, приходящегося на улучшения;

- расчет рыночной стоимости земельного участка путем капитализации земельной ренты.

Потенциальный валовой доход равен доходу, который можно получить от сдачи всей площади единого объекта недвижимости в аренду без учета потерь от невыплат арендной платы.

При оценке земельного участка используется средняя рыночная арендная ставкаи за пользование единым объектом недвижимости. Операционные расходы подразделяются на:

- постоянные - не зависящие от уровня заполняемости единого объекта недвижимости,

- переменные - зависящие от уровня заполняемости единого объекта недвижимости,

- расходы на замещение быстроизнашивающихся элементов здания.

33. Оценка земельного участка на основе доходного подхода. Метод предполагаемого использования

Метод применяется для оценки застроенных и незастроенных земельных участков. Условие применения метода - возможность использования земельного участка способом, приносящим доход.

Метод предполагает следующую последовательность действий:

- определение наиболее эффективного использования земельного участка;

- определение расходов, необходимых для использования земельного участка (межевание, строительство улучшений - зданий, сооружений)

- определение величины доходов от наиболее эффективного использования земельного участка;

- расчет операционных расходов, необходимых для получения доходов от использования земельного участка;

- определение величины ставки дисконтирования;

- расчет стоимости земельного участка путем дисконтирования всех доходов и расходов, связанных с использованием земельного участка.

Под дисконтированием понимается процесс приведения всех будущих доходов и расходов к дате проведения оценки по определенной ставке дисконтирования.

Источником доходов может быть сдача в аренду, хозяйственное использование земельного участка и т.д. Расчет доходов в варианте сдачи недвижимости в аренду должен предусматривать учет дохода от продажи единого объекта недвижимости в конце прогнозного периода.